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Durch die touristische Ferienvermietung entstand eine neue Immobilienblase auf Mallorca

Mallorca führt die Liste der Orte mit steigenden Immobilienpreisen an und ist die autonome Gemeinschaft mit den höchsten Kaufpreisen. Was verkauft wird, sind gebrauchte und modernisierte Wohnimmobilien – denn die Vermietung an Touristen lohnt sich, auch wenn sie in vielen Fällen illegal ist.

Palma altstadt Wohnung

Neubauobjekte gibt es kaum, und die touristische Ferienvermietung treibt die Bewertung gebrauchter Wohnungen in die Höhe. Beide Faktoren wurden in den vergangenen Wochen von Bauunternehmen, Bauträgern und Immobilienagenturen der Inseln gebetsmühlenartig wiederholt und bilden eine Kombination, die erklärt, warum die autonome Gemeinschaft der Balearischen Inseln diejenige ist, in der die Immobilienpreise im vergangenen Jahr laut Daten, die das nationale Statistikamt (Instituto Nacional de Estadística, INE) gestern veröffentlichte, am stärksten gestiegen sind.

Der Wohnungspreisindex IPV gibt an, dass der Wert von Immobilien auf Mallorca im vergangenen Jahr um 5,4 % gestiegen ist und damit noch über dem Wert für ganz Spanien (4,1 %) liegt. Und das obwohl die nationalen Daten durch die Gewichtung der autonomen Gemeinschaften Madrid und Katalonien, die mit Zuwächsen von über 5 % als einzige eine mit Mallorca vergleichbare Immobilienentwicklung aufweisen, verzerrt ist. Diese beiden Hauptregionen und die Inseln bilden innerhalb eines Landes, das nach dem Zerplatzen der Spekulationsblase im Jahr 2008 noch lahmt, die Ausnahme: im übrigen Spanien herrscht im Immobilienbereich mit Preissteigerungen von dauerhaft unter 3 % noch immer Flaute.

Der Wert von Wohnimmobilien steigt auf Mallorca doppelt so schnell wie in den meisten anderen spanischen Regionen, obwohl verschiedene Gewichtungen angesetzt werden müssen, die die Situation zum Teil erklären. Die wichtigste Erkenntnis steht in Zusammenhang mit Neuimmobilien, deren Preise auf den Inseln nicht so stark steigen. Warum? Die Erklärung von Sprechern des Immobiliensektors war in der Sonntagsausgabe des Diario de Mallorca zu lesen: Sie erläuterten, dass es unmöglich sei, dass der Preis für etwas steige, was es nicht gebe: es gebe kaum Neubauobjekte und was bis in die Städtebauplanung der Verwaltungen vordringe, seien vor allem Sanierungsprojekte für Bestandsimmobilien.

Was verkauft wird, sind gebrauchte und modernisierte Wohnimmobilien – denn die Vermietung an Touristen lohnt sich, auch wenn sie in vielen Fällen illegal ist (auf den Balearen ist es unter Strafe verboten, in Wohngebäuden Ferienunterkünfte an Touristen zu vermieten). Das erklärt, warum die Preise für Gebrauchtimmobilien im vergangenen Jahr um mehr als das Doppelte als die Preise für Neuimmobilien gestiegen sind: +5,7 % gegenüber +2,3 %. Dieser Unterschied wird vor allem durch einen Faktor bedingt, der ebenfalls durch das nationale Statistikamt (INE) dokumentiert ist: Neuimmobilien sind etwa 26 % teurer als Gebrauchtimmobilien, weshalb Investoren ihr Interesse eher auf Gebrauchtimmobilien verlegen, vor allem dann, wenn die Immobilie anschließend gewinnbringend an Touristen vermietet werden kann.

Angesichts eines hohen Inflationsdrucks ist der Preisanstieg derart hoch, dass Mallorca die autonome Gemeinschaft mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Wohnimmobilien in ganz Spanien ist, eine Erscheinung, die sich in den nächsten Monaten weiter verschärfen wird: nach Aussage von María Mardaral, Vorsitzende des Dachverbandes für Immobilienmakler der Balearen (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares, Coapi), in der Sonntagsausgabe der genannten Zeitung, werden die Preise für Wohnimmobilien auf einigen Inseln, „die sich, dieses Mal bedingt durch die touristische Ferienvermietung, in einer neuen Blase befinden“, weiter stark ansteigen.

Neue Begrenzungen für touristische Ferienvermietungen

In diesem Kontext eines inflationären Immobilienmarktes, gewinnt die Gesetzesreform, an der die balearische Regionalregierung zur Regelung der touristischen Vermietung arbeitet, zunehmend an Bedeutung. Das neue Gesetz, an dem seit dem Frühjahr gearbeitet wird, wird der Öffentlichkeit in den nächsten Wochen vorgelegt, auch wenn Biel Barceló, Vizepräsident und Regionalminister für Tourismus von der Partei Més einige Punkte bereits bestätigt hat:

  1. Das für die Vermietung an Touristen in Mehrfamilienwohnhäusern geltende Verbot wird aufgehoben (womit z. B. in Wohnung 1B oder 3C wie heute auch schon Touristen untergebracht sein können, mit dem Unterschied, dass es dann legal sein wird).
  2. Die Anzahl der zur touristischen Vermietung zur Verfügung stehenden Übernachtungsmöglichkeiten wird begrenzt; ohne Kontingentplatz keine Vermietung: Von den 120.000 Übernachtungsmöglichkeiten, die heute schätzungsweise illegal an Reisende vermietet werden, werden 40.000 über Kontingente verteilt, sodass zwei Drittel des illegalen Angebots nur noch über den Schwarzmarkt verfügbar sind.
  3. Um einen solchen legalen Kontingentplatz zur Vermietung an Touristen zu erhalten, müssen einige Mindestanforderungen an Qualität und Service erfüllt sein. Zudem muss die Steuer für nachhaltigen Tourismus (Ecotasa) erhoben werden.
  4. Auf die touristische Vermietung spezialisierte Internetangebote wie Airbnb oder Homeaway dürfen in ihr Angebot ausschließlich Unterkünfte aufnehmen, die über eine Tourismusgenehmigung der entsprechenden Gemeindeverwaltung verfügen.
  5. Vielleicht am wichtigsten: Die Regionalregierung der Balearischen Inseln baut die Vermietungsaufsicht aus und erhöht die Geldbußen mit dem Ziel die Wirkung zu erreichen, die sie derzeit nicht erreichen, nämlich von der illegalen Vermietung über Airbnb und vergleichbare Anbieter abzuschrecken.

Durch all diese Maßnahmen zielt die Regionalregierung – in Verbindung mit einem Wohnraumgesetz, das derzeit dem Parlament zur Bearbeitung vorliegt und Sanktionen für Immobilienspekulationen durch Banken und Unternehmen vorsieht, die zum Verkauf stehende Wohnimmobilien anhäufen – darauf ab, Ordnung in den Sektor zu bringen und soziale Probleme auszuräumen, die bspw. aus dem Mangel an erschwinglichen Angeboten entstehen, wodurch wiederum die Miet- und Kaufpreise in die Höhe getrieben und Anwohner aus unter Touristen beliebten Vierteln und Gegenden vertrieben werden.