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Immobilienmarkt Spanien: Ziel Nummer eins für Grossinvestitionen internationaler Gelder

Im laufenden Jahr 2016 überwiegen auf dem Immobiliensektor erstmals seit dem Platzen der Immobilienblase Investitionen mit ausländischem Kapital gegenüber den spanischen. 

Von Januar bis September wurden in Spanien 6.400 Millionen Euro in den Kauf von Immobilienobjekten investiert. Wie die CBRE angibt, stammten 60 % dieser Summe aus ausländischem Kapital. Dies bedeutet einen Wendepunkt in der Tendenz, die seit Beginn der Erholung des Immobiliensektors in Spanien den Markt kennzeichnete.

Immobilienmarkt Spanien

Seit Beginn der Krise, als die internationalen Investoren den Markt verließen, war die Aktivität von den nationalen Investoren bestimmt, und zwar bis zu einem Anteil von 62% im Jahr 2012. Seit 2013 sind die internationalen Investoren mit Macht zurückgekehrt und repräsentierten im ersten Halbjahr 2016 bereits 74%, so erklärt die Marktforschungsabteilung von Sandoro.

Die internationalen Investoren haben die großen SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) verdrängt.

Für die Rückkehr der internationalen Investoren gibt es zwei Gründe: zum einen die Erholung des spanischen Immobiliensektors, die zeitgleich einhergeht mit dem allgemeinen Wirtschaftswachstum im Lande, einer Steigerung des Konsums und vielversprechenden Aussichten für die nächsten Monate; zum anderen hat der Preisanstieg auf anderen europäischen Immobilienmärkten wie Großbritannien, Deutschland und Frankreich die Investoren dazu veranlasst, ihren Fokus auf Spanien zu richten. 

"Der internationale Investor betrachtet Spanien als einen Schlüsselmarkt für die Kapitalerträge, die in diesem Stadium des Zyklus erwirtschaftet werden können", so sagt Marcel Gulano, Mitglied von Aixas Financial Advisory. Ramiro Rodríguez, Chefökonom von BNP Paribas Real Estate, fügt hinzu: "Außerdem sind die spanischen Immobilieninvestmentgesellschaften 2016 in eine Verwaltungsphase eingetreten, während sie sich 2014 und 2015 auf den Ankauf konzentriert hatten. Dadurch kommt den Institutionellen momentan eine wichtigere Rolle zu." 

Von Januar bis Juni gaben ausländische Käufer im Lande 2.217 Millionen Euro für die direkte Investition in Immobilien aus (korporative Aktionen, Schuld- und Bodenkäufe nicht eingeschlossen). Das entspricht 74% des gesamten Marktes. Laut neuesten Informationen von Savills wird Spanien dadurch zum Markt mit dem zweitgrößten Anteil internationaler Investitionen auf dem europäischen Kontinent. "Es gibt Gewinn auf allen Segmenten, hauptsächlich bei Einkaufszentren, Logistik und Bürogebäuden", versichert Gulano.

Amerikanische Fonds wie Blackstone und Green Oak haben große Käufe abgeschlossen.

In der Tat glauben Experten, dass das Volumen der Investition aus internationalem Kapital noch unter der bestehenden Nachfrage liegt. "Spanien bleibt weiterhin ein sehr attraktiver Markt für internationale Investoren. Der Rückgang der grenzüberschreitenden Investitionen um 4% spiegelt nicht die Realität des Marktes wieder, da der Mangel an verfügbarer Ware die Geschäfte erschwert. Das kleinere Volumen der bisherigen Transaktionen entspricht nach unserer Einschätzung nicht der Nachfrage. Diese ist – aufgrund der Erwartungen des Privatkonsums sowie der Verzögerung im Mieterhöhungszyklus bei Büroräumen im Vergleich zu anderen großen europäischen Märkten – höher als in den vergangenen Jahren", so erklärt Pedro Gonzales, Generaldirektor von Sandoro.

Was den Immobilientyp betrifft, so sind Büroräume und große gewerbliche Einrichtungen (hauptsächlich Zentren und Parks, aber auch markante Lokale in den Hauptverkehrsstraßen großer Städte) die bevorzugten Objekte für den ausländischen Investor. "Nationales und internationales Kapital zusammengenommen, hatte traditionell der Bürosektor mit 44 % den größten Anteil am umgesetzten Volumen, gefolgt von den Gewerbeobjekten mit 36 %. Im Jahr 2016 (bis Oktober) jedoch hat der Gewerbesektor einen Anteil von fast 50 %, da er auch die meisten und größten Megatransaktionen verzeichnet", so heißt es bei Sandoro. 

"Es gibt drei Gründe für den großen Appetit auf Gewerbezentren: Erstens gibt es eine große Anzahl entsprechender Objekte, die zum Verkauf stehen oder demnächst auf den Markt kommen. Zweitens ist die makroökonomische Konjunktur des Landes besser als die im übrigen Europa. Drittens liegen die Renditen, die in anderen Volkswirtschaften wie Frankreich, Deutschland oder Großbritannien angeboten werden, unter denen des spanischen Marktes", so kommentiert der Partner von Lamette. 

Investoren aus den USA und Deutschland

Nach Nationalitäten geordnet führen die Investoren aus den Vereinigten Staaten das Ranking von Käufen im Jahr 2016 an, gefolgt von deutschen und britischen Fonds. 

"Die Amerikaner haben den Unterschied gemacht mit Makrotransaktionen wie dem Projekt Empire (mit 4.500 Mietwohnungen von Banco Sabadell), das Blackstone für 600 Millionen Euro gekauft hat, dem Portfolio der Eroski Verbrauchermärkte, das Invesco für 358 Millionen erwarb, oder dem Wirtschaftspark Las Mercedes, für den Green Oak 129 Millionen bezahlte", erklärt der Verantwortliche von VRO Real Estate. "Die Amerikaner sind es auch, die 2016 die meisten Transaktionen (18) getätigt haben, gefolgt von den Franzosen mit 11 und den Engländern mit 9 Abschlüssen", fügt er hinzu.

"Das Profil der von nordamerikanischen Fonds abgeschlossenen Transaktionen hat sich entwickelt von Gelegenheitskäufen zu gezielten Anschaffungen in den Kernräumen Madrid und Barcelona sowie in deren Einzugsgebieten. Hauptsächlich wurden Einkaufszentren sowie Ladenlokale in Bestlage erworben", heißt es bei Sandoro.

Mit der Veränderung im Profil des amerikanischen Investors haben nun auch große europäische Fonds – darunter solche aus Deutschland, der Schweiz, Großbritannien und Nordeuropa – begonnen, auf dem spanischen Markt eine Rolle zu spielen. Diese wenig risikofreudigen Käufer betreten die Märkte auf der Suche nach kleineren Renditen und größerer Sicherheit. "Deutsche Investoren sind überwiegend Core-Investoren: Sie suchen Einkommenssicherheit, klare Strategien, geringes Risiko und perfekte Standorte. Sie wollen definitiv kein Risiko eingehen, und Spanien bietet ihnen interessante Investitionsmöglichkeiten. Objekte an Standorten wie Castellana oder Paseo de Gracia sind ganz klar das, was sie suchen", erklärt Matheu Logrero, Direktor der Anlageabteilung von Lamette.

Einkaufszentren sind wegen ihrer hohen Rentabilität die meistgekauften Objekte.

Das beste Beispiel ist der Kauf des Einkaufszentrums Diagonal Mar durch die Immobilienabteilung der Deutschen Bank. Sie waren auch aktiv in Büro-Objekten und Logistikportfolios. Ein Beispiel ist die neueste Transaktion des Immobilienfonds von UBS, Global Real Estate (GRE), der im Oktober ein an Altamira vermietetes Bürogebäude in Las Rozas (Madrid) und den Hauptsitz von Roca Junyent in Barcelona erwarb. 

Mit weniger Volumen sind die Investoren aus dem Mittleren Osten und der Region Asien-Pazifik dabei, die immer mehr an Bedeutung gewinnen. Ein Beispiel ist der israelische Fond MDSR, der in den vergangenen zwölf Monaten fünf Einkaufszentren in Spanien gekauft hat, oder der Ankauf von Torrespacio im Cuatro-Torres-Komplex in Madrid durch die Gruppe Emperador, einen philippinischen Hersteller von alkoholischen Getränken.

"Die Herkunftsorte von alternativen Fonds wie der Nahe Osten oder Asien waren in diesem Jahr weniger aktiv als in den Jahren 2015 und 2014. Sie sind von Bedeutung, weil ihre Fonds und Privatvermögen sich aktiver nach Spanien als dem europäischen Land mit dem größten Wirtschaftswachstum orientieren, sodass man von diesen Ländern im Jahr 2017 neue Transaktionen sehen könnte", so versichert man bei BNP Paribas Real Estate.

Die internationalen Fonds kaufen nicht nur Objekte, sondern auch Firmen. Dies ist der Fall bei Värde: Gemacht durch eine Mehrheitsbeteiligung an der ehemaligen Immobilienfirma San José (heute Dospuntos), kaufte die Gesellschaft im Juni von der Avintia-Gruppe die Immobilienfirma Aelca für 50 Millionen Euro.