Schäden an Altbau-Immobilien aufdecken: Worauf Immobilienkäufer und -makler achten sollten

Der Kauf einer älteren Immobilie kann sowohl Chancen als auch Risiken bergen. Unentdeckte Schäden und Sicherheitsrisiken können zu erheblichen Sanierungskosten führen.

In diesem Artikel erfahren Immobilienkäufer und -makler, welche Aspekte sie bei der Besichtigung älterer Immobilien genau unter die Lupe nehmen sollten, um versteckte Schäden rechtzeitig zu erkennen. Vom Einfluss von Wasser und Feuchtigkeit bis hin zur Elektroinstallation – erfahren Sie hier, wie Sie potenzielle Risiken einschätzen können.

Altbau-Immobilie

Ältere Immobilien zeugen von Charakter und Geschichte, können jedoch auch versteckte Gefahren bergen. Für Immobilienmakler ist es entscheidend, beim Kauf einer solchen Immobilie auf mögliche Schäden und Sicherheitsrisiken zu achten. Bereits während der Besichtigung lassen sich oft substanzielle Probleme erkennen, die später zu erheblichen Sanierungskosten führen könnten.

Kürzlich hatte ein Immobilienmakler gemeinsam mit einem Handwerker eine Situation, die exemplarisch für verborgene Schäden steht, miterlebt:
 Ein älteres Haus hatte scheinbar nur ein kleines Problem mit einer klemmenden Tür – doch bei genauerem Hinsehen offenbarte sich ein gravierender Schaden an der Bodenkonstruktion, der sogar bis zu den Bodenträgern reichte. Solche versteckten Schäden können eine Immobilie und deren Besitzer vor große Herausforderungen stellen. Schäden an alten Immobilien sind oft hinter Fassaden und Böden verborgen.

Erste Anzeichen können bereits auf schwerwiegende Probleme hinweisen, doch selbst Experten haben mitunter Schwierigkeiten, diese von gewöhnlichem Verschleiß zu unterscheiden.

Immobilien altern nicht in Würde

Es ist tückisch, dass Schwachstellen bei älteren Immobilien oft geschickt verborgen sind. Wenn die ersten Anzeichen auftauchen, ist der Schaden bereits beträchtlich und die Reparaturkosten erweisen sich als hoch. Obwohl es Warnsignale gibt, fällt es selbst Experten manchmal schwer, gewöhnliche Abnutzung von grundlegenden Problemen zu unterscheiden.

Die Ursachen für diese Schäden sind jedoch oft vorhersehbar. Wenn Sie wissen, worauf Sie achten müssen, haben Sie gute Chancen, selbst versteckte Mängel aufzudecken. Um unerwartet hohe Sanierungskosten zu vermeiden, stehen Ihnen zwei Optionen offen: Entweder befassen Sie sich rechtzeitig mit dem Thema, erkennen die Schäden frühzeitig und können sie relativ leicht beheben, oder Sie meiden ältere Gebäude komplett.

Wasser und Feuchtigkeitsschäden

Feuchtigkeit ist die Hauptursache für Bauschäden, sei es in Neubauten oder älteren Immobilien. Daher ist es wichtig, auf Anzeichen von Wasserproblemen zu achten. Dazu gehören fehlende Dachabdeckungen, beschädigte Wandverkleidungen und blockierte Ablauf- und Regenrinnen. Oft resultieren Wasserschäden aus beeinträchtigten Ablaufsystemen, weshalb regelmäßige Reinigung und Überprüfung unumgänglich sind. Bei älteren Gebäuden könnte somit der Zustand der Regenrinnen auf versteckte Wasserprobleme hindeuten, die sich anderswo im Haus manifestieren können.

Der Boden eines Gebäudes unterliegt natürlicher Bewegung, die im Laufe der Zeit zu Setzungen führen kann. Im schlimmsten Fall kann dieser Prozess dazu führen, dass Wasser in Richtung der Gebäudewände fließt und diese dauerhaft durchnässt. Moderne Gebäude verfügen über fortschrittliche Abdichtungssysteme, die Feuchtigkeitsschäden reduzieren. Bei älteren Bauten sind solche Schutzmaßnahmen oft weniger ausgeklügelt. Viele historische Gebäude haben poröse Steinfundamente, die angesichts eindringenden Grundwassers wenig Schutz bieten.

Eine genaue Untersuchung des Umfelds der Immobilie ist ratsam. Eine Absenkung in der Nähe des Fundaments könnte auf Feuchtigkeitsprobleme im Keller hinweisen. Frühzeitiges Erkennen dieser Anzeichen ist entscheidend, um mögliche Wasserschäden zu verhindern.

Die Elektroinstallation

In früheren Zeiten beschränkte sich die Anzahl der Elektrogeräte im Haushalt auf ein Radio und höchstens ein oder zwei Lampen. Dies stellte keine übermäßige Belastung für die Gebäudeelektrik dar. Heutzutage hingegen finden sich in den meisten Haushalten zwei oder drei Computer, zahlreiche Beleuchtungskörper und in jedem Schlafzimmer ein Fernseher – ganz zu schweigen von einer Küche voller moderner Hochleistungsgeräte. Mit den Jahren hat die Geräteanzahl kontinuierlich zugenommen. Doch kann die elektrische Infrastruktur eines Gebäudes diesem Anstieg überhaupt standhalten? Jedes Gerät beansprucht eine gewisse Stromstärke, und je mehr Geräte vorhanden sind, desto größer ist der Strombedarf. Wenn die Anforderungen die Kapazität der Elektroinstallation übersteigen, können Überhitzung, Kurzschlüsse oder sogar vollständige Ausfälle auftreten – verbunden mit einem erhöhten Brandrisiko.

Bei Immobilien, die älter als 40 Jahre sind, ist es höchstwahrscheinlich, dass die Elektroinstallationen nicht mehr zeitgemäß sind. Daher ist es ratsam, die Angaben zur Stromstärke im Sicherungskasten zu überprüfen. Moderne Wohngebäude benötigen in der Regel mindestens 100 Ampere oder mehr. Im Gegensatz dazu verfügen viele ältere Gebäude über veraltete "Dosensicherungen" mit einer Kapazität von lediglich 60 Ampere oder weniger.

Es ist wichtig, sichtbare Kabel und Drähte auf ihre Zusammensetzung aus Aluminium zu prüfen, da diese ebenfalls ein Brandrisiko darstellen können. Aus diesem Grund werden solche Materialien schon seit Jahrzehnten nicht mehr verwendet.

Eine gründliche Inspektion des Gebäudes ist empfehlenswert. Achten Sie auf übermäßige Verwendung von Verlängerungskabeln oder Zwischensteckern. Beachten Sie mögliche "Brandspuren" in der Nähe von Schaltern und Steckdosen. Fehlende Steckdosen in bestimmten Räumen könnten ebenfalls ein Hinweis auf veraltete Elektroinstallationen sein. Seien Sie vorsichtig: Die Modernisierung der Gebäudeelektrik, um Sicherheitsrisiken zu minimieren, kann mit erheblichen Kosten verbunden sein.

Fazit

Wenn Sie bereits im Besitz einer älteren Immobilie sind, besteht dennoch kein Grund zur Verzweiflung. Durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen können Sie hohe Reparaturkosten vermeiden. Wenn Sie jedoch in Erwägung ziehen, eine ältere Immobilie zu erwerben, ist die angemessene Vorsicht geboten. Achten Sie sorgfältig auf Anzeichen versteckter Schäden und potenzieller Sicherheitsrisiken, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Eine gewisse Detektivarbeit im Vorfeld kann Ihnen spätere unangenehme Überraschungen ersparen.

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