Mallorca Immobilien Blog

Versteckte Schäden an Altbau-Immobilien entdecken

Auf was Sie beim Kaufen einer älteren Immobilie unbedingt achten sollten damit Sie schon bei der Besichtigung substanzielle Schäden und Sicherheitsrisiken erkennen können und nicht von hohen Sanierungskosten nach dem Kauf überrascht werden.

Immobilien am Strand von Sant Elm im Südwesten von Mallorca

Gemeinsam mit einem unserer Immobilienmakler beobachtete ich kürzlich unseren Handwerker, wie er Bodenplatten lockerte, um einen Teil des Gebäudefundaments eines älteren Hauses freizulegen. Die Hausbesitzerin hatte ein Problem vermutet, seit die Vordertür der Immobilie klemmte und sich kurz darauf der Boden unter der Tür offensichtlich abgesenkt hatte. Wir glaubten, dass Wasser für die Absenkung verantwortlich wäre – ein ziemlich häufiges Problem in älteren Gebäuden auf Mallorca, das sich aber relativ einfach beheben lässt.

Bei diesem Haus war es am Ende aber um einiges gravierender. Wir hatten wegen des Wassers mit einem gewissen Schaden in diesem Teil gerechnet. Nur, das Fundament selbst war gar nicht wirklich beschädigt sondern die Bodenkonstruktion selbst war zusammengebrochen, wodurch sich der Boden mehrere Zentimeter abgesenkt hatte. Und es kam sogar noch schlimmer: Der Schaden reichte sogar bis in die Bodenträger.

Wie sollten wir das der Eigentümerin beibringen? Ihr kleines Problem mit dem Absenken hatte sich plötzlich zu einer sehr teuren Reparatur ausgewachsen – in einemr Immobilie, die sie erst vor Kurzem gekauft hatte.

Immobilien altern nicht in Würde

Leider sind die Schwachstellen alter Immobilien oft gut versteckt. Wenn die ersten Anzeichen auftreten, ist der Schaden oft bereits beträchtlich und die Reparatur sehr teuer. Natürlich gibt es Warnsignale, aber sogar Expertenaugen tun sich manchmal schwer, übliche Abnutzungserscheinungen von Hinweisen auf grundlegende Probleme zu unterscheiden. Die Gründe für Schäden sind aber meist vorhersagbar. Wenn Sie also wissen, worauf Sie achten müssen, stehen Ihre Chancen nicht schlecht, auch gut versteckte Schäden aufzudecken. Um nicht auf unerwartet hohen Sanierungskosten sitzen zu bleiben, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie setzen sich rechtzeitig mit der Materie auseinander, spüren die Schäden früh genug auf und werden Sie relativ einfach beheben können. Oder Sie lassen die Finger von Altbauten.

Wasser und Feuchtigkeitsschäden

Wasser ist der Übeltäter Nummer 1 in allen Fällen von Bauschäden – egal ob in Neu- oder Altbauimmobilien. Achten Sie deshalb auf fehlende Dach- sowie faulige oder lockere Wandverkleidungen und unterbrochene oder verstopfte Ablauf- und Regenrinnen. Die meisten Wasserschäden sind auf beschädigte Ablauf- und Regenrinnen zurückzuführen – ein Grund, warum diese regelmäßig gereinigt und überprüft werden sollten. Möchten Sie ein älteres Gebäude kaufen, kann ihr Zustand ein erster Hinweis auf versteckte Wasserprobleme sein, die irgendwo anders im Haus akut werden können.

Der Boden lebt – ein natürliches Sich-Setzen des Bodens rund um ein Gebäude ist daher normal, kann aber im schlimmsten Fall dazu führen, dass Wasser in Richtung der Hausmauer abrinnt und diese stetig durchnässt. Neue Gebäude werden mit speziellen Abdichtungssystemen ausgestattet, um Feuchtigkeitsschäden zu vermindern. Bei Altbauten sind die Abdichtungen – so sie überhaupt vorhanden sind – selten so ausgeklügelt. Viele sehr alte Gebäude stehen auf porösen Steinfundamenten, die nicht den Funken einer Chance gegen eindringendes Grundwasser haben.

Überprüfen Sie daher den Umkreis der Immobilie: Eine Absenkung in der Nähe des Fundaments könnte auf Feuchtigkeit im Keller hinweisen.

Die Elektroinstallation

Früher gab es außer einem Radiogerät und einer oder höchstens zwei Lampen kaum Elektrogeräte im Haushalt – also keine allzu große Belastung für die Gebäudeelektrik. Heutzutage hat jeder zwei oder drei Computer im Haus, dazu unzählige Leuchtkörper und in jedem Schlafzimmer einen Fernseher – ganz zu schweigen von einer Küche voll mit modernen elektronischen Hochleistungsgeräten. Die Anzahl der Geräte ist über die Jahre gestiegen und gestiegen – kann die Gebäudeelektrik da überhaupt noch mithalten? Jedes Gerät saugt Stromstärke ab – je mehr Geräte es gibt, desto mehr Stromstärke braucht man. Wenn aber mehr Stromstärke gebraucht wird, als die Elektroinstallationen des Gebäudes vertragen, kann es zu Überhitzung, Kurzschlüssen oder Totalausfällen kommen – und damit zu einem erhöhten Brandrisiko.

Bei Immobilien, die älter als 40 Jahre sind, sind die Elektroinstallationen mit großer Wahrscheinlichkeit völlig überholt. Überprüfen Sie die Angaben für die Stromstärke im Sicherungskasten – moderne Wohngebäude benötigen mindestens 100 Ampere oder mehr. Altbauten haben aber oft "Dosensicherungen" mit 60 oder weniger Ampere. Achten Sie bei sichtbaren Kabeln und Drähten darauf, ob diese aus Aluminium bestehen. Solche gelten ebenfalls als Brandrisiko und werden nicht ohne Grund bereits seit Jahrzehnten nicht mehr verwendet.

Gehen Sie mit offenen Augen durch das Gebäude – fallen Ihnen viele Verlängerungskabel oder Zwischenstecker auf? Gibt es "Brandspuren" rund um Schalter oder Steckdosen? Haben manche Zimmer keine Steckdosen? Seien Sie gewarnt: Die Gebäudeelektrik auszutauschen, um Sicherheitsrisiken auszuschalten und das System zu modernisieren, kann ein sehr teures Unterfangen sein.

Fazit

Wenn Sie bereits eine älter Immobilie besitzen, ist aber natürlich nicht alles verloren. Sorgen Sie für regelmäßige Instandhaltungsarbeiten und es werden Ihnen hohe Reparaturkosten erspart bleiben. Planen Sie hingegen, ein älteres Gebäude zu kaufen, achten Sie ganz genau auf Anzeichen für versteckte Schäden und Sicherheitsrisiken, bevor Sie sich entscheiden. Ein klein wenig Detektivarbeit kann Ihnen ein späteres unsanftes Erwachen ersparen.

Haben Sie vor, eine ältere Finca oder ein freistehendes Haus bzw. eine Villa auf Mallorca zu kaufen, so können Ihnen die erfahrenen Immobilienmakler auf www.immobilien-portal-mallorca.de sicherlich seriöse Bau- und Immobiliengutachter vermitteln.