Mallorca Immobilien Blog

Welche Flächenangabe ist gültig? Die des Eigentumsregisters oder die des Katasteramts? Neues Katastergesetz verbessert die Rechtssicherheit.

Es scheint gänzlich normal zu sein, dass die Angaben zu einem Immobilienbesitz im Eigentumsregister wenig oder gar nichts mit der Beschreibung desselben Besitzes im Katasteramt zu tun haben und dass sie sogar von den wirklichen Eigenschaften des fraglichen Besitzes abweicht. Welche Angaben sind nun massgeblich?

Es ist nur schwer zu entscheiden, welche der beiden verschiedenen Flächenangaben am ehesten der Wirklichkeit entspricht (nicht nur real, sondern auch rechtlich).

Bei Veränderungen, denen der Besitz im Laufe der Zeit unterworfen war, erheben beide Register unterschiedliche Daten. Das ist auf die verschiedene Zugehörigkeit und die damit verbundenen Aufgaben zurückzuführen:

  • Das Katasteramt ist eine Verwaltungsbehörde, die dem Finanzministerium und der öffentlichen Verwaltung untersteht und rein steuerliche Aufgaben hat.
  • Das Eigentumsregister wiederum ist ein rechtliches Register, das zum Justizministerium gehört. Es ist als Rechtsregister gedacht, in dem Besitzverhältnisse und eventuelle Belastungen der jeweiligen Immobilien verzeichnet sind. Dies beinhaltet auch eine Beschreibung des Immobilienbesitzes. Allerdings wird diese Beschreibung ausschließlich auf Grundlage von Dokumenten erstellt, die die Beteiligten besorgt haben und deren Wahrheitsgehalt nicht überprüft wird. 

Welche Flächenangabe entspricht denn nun der Realität?

Es gibt wohl kaum Zweifel, dass die Verlässlichkeit von Information die Rechtssicherheit erhöht. Und genau diese Rechtssicherheit ist es, die seriöse Staaten von Bananenrepubliken unterscheidet. Angesichts der hier beschriebenen Situation kann man sich als Immobilienmakler allerdings fragen: Wie soll man einem ernsthaften Investor vermitteln, dass er rein rechtlich eine Immobilie mit den im Eigentumsregister beschriebenen Charakteristika erwirbt, die zu zahlenden Steuern aber auf Basis der im Katasteramt eingetragenen Daten erhoben werden? Das fühlt sich schon ziemlich nach Bananenrepublik an. 

Im Zuge der Reform des Hypothekengesetzes und des überarbeiteten Katastergesetzes (Ley 13/2015 del 24 del Junio) wurde ein neues Koordinationssystem zwischen Katasteramt und Eigentumsregister eingeführt.

Das ist ein löblicher Ansatz, die in beiden Registern verzeichneten Flächenangaben in der Form abzugleichen, dass beide möglichst wirklichkeitsgetreu die realen Abmaße des Grundstücks abbilden. Zu diesem Zweck soll nun den im Eigentumsregister erstellten Dokumenten eine grafische Darstellung des eingetragenen Grundstücks beigefügt werden, die Bezug auf die geografische Lage nimmt und auf den vorhandenen Katasterplänen basiert. So lassen sich Daten zu Lage, Grenzen und Fläche der eingetragenen Grundstücke, die Gegenstand des jeweiligen Rechtsverkehrs sind, mit größerer Sicherheit nachvollziehen. 

Der Bürger kann nun jederzeit und aus freien Stücken beim Eigentumsregister beantragen, dass die nach den Katasterplänen erstellte grafische Darstellung seines Grundstücks in die Besitzurkunde einbezogen wird. Dies kann zum Beispiel anlässlich einer Eigentumsübertragung geschehen, ist aber auch zu jedem anderen Zeitpunkt möglich, ohne dass die Notwendigkeit besteht, auf eine Neueintragung zu warten. 

Das neu eingeführte Koordinationssystem ist der entscheidende Schlüssel für eine bessere Rechtssicherheit bei Immobiliengeschäften.

Sind die Informationen aus dem Katasteramt erst mal in die Dokumente des Eigentumsregisters einbezogen, sind die darin grafisch dargestellten Fakten des eingetragenen Grundstücks wie Grenzen, Lage und Fläche in vollem Umfang rechtsgültig. Auch in den Auskünften, die das Eigentumsregister erteilt, sind Angaben dazu enthalten, ob und zu welchem Zeitpunkt das betreffende Grundstück mit dem Katasteramt abgeglichen wurde. 

Trotzdem ist zu kritisieren, dass - mit nur wenigen Ausnahmen - bei der Erstellung oder Aktualisierung der im Eigentumsregister eingetragenen Informationen die kartografischen Daten des Katasteramts als einzige Basis herangezogen werden. Dies hat zur Folge, dass die auf der grafischen Darstellung eingezeichneten Grenzen offenkundig Grenzen sind, die von den Beteiligten - weder Eigentümern noch Nachbarn - in dieser Form jemals bestätigt wurden. Das hat zur Folge, dass diese Änderungen letztendlich neue Unsicherheit bezüglich eingetragener Besitztümer und damit letztenendes auch Unsicherheit für den potentiellen Immobilienkäufer mit sich bringen. Und das ist nun wahrlich eine vertrackte Angelegenheit!

Beim Immobilienkauf sollten Sie sich dessen bewusst sein und eventuell Ihren Anwalt auf Klärung dieses Sachverhalts aufmersam machen.