Mallorca Immobilien Blog

Wohneigentum - Tipps zum Immobilienkauf auf Mallorca

Ob Apartment, Finca oder Luxusimmobilie, ein eigenes Domizil auf Mallorca eignet sich sowohl für den eigenen Komfort als auch als Geldanlage. Wir nennen die wichtigsten Dinge, die Sie beim Kauf einer Immobilie beachten sollten.

„Eigentum auf Mallorca lohnt sich! Die Preise im Südwesten explodieren förmlich. Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro sind mittlerweile keine Seltenheit mehr. Wie so oft gibt es einige Dinge dabei zu beachten.“, sagte uns Leonardus Hoogewerf vom Immobilienportal Tierra Mallorca in einem Telefoninterview.

Immobilienkauf in Spanien
Immobilienbesitz auf Mallorca: Für Ausländer gibt es beim Immobilienkauf in Spanien einige wichtige Dinge zu beachten / © immobilien-portal-mallorca.de

Besitzverhältnisse der Immobilie müssen klar sein

In Spanien sind Grundbuch und Kataster zwei unabhängige Register. In beiden Verzeichnissen sind nicht immer die gleichen Daten über Grundstück und Besitzer eingetragen. Einerseits muss der Erwerb einer Immobilie in Spanien / Mallorca nicht zwingend notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen werden, andererseits sind Katastereinträge oft veraltet und enthalten womöglich noch ursprüngliche Großparzellen, die inzwischen längst unterteilt worden sind. Deshalb sollten Sie sich aus den folgenden Gründen Einblick in beide Register verschaffen:

  • Der Katastereintrag dient als Grundlage für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer
  • Rathaus und Katasteramt geben Auskunft darüber, ob eine Berechtigung als offizielles Bauland vorliegt und das Grundstück legal zu bebauen ist.
  • Im Grundbuch stehen mögliche Belastungen des Grundstücks. Das können Wegerechte sein aber auch Vormerkungen von Gläubigern des Verkäufers.
  • Außerdem überprüfen: Bestehen Miet- und Pachtverträge mit Drittparteien?

Was Sie in Spanien vor dem Immobilienkauf tun müssen

Es gibt mindestens drei wichtige Dinge, die Sie vor Ort erledigen müssen, um einerseits bei allen steuerrechtlichen Angelegenheiten beim spanischen Staat erfasst zu sein und andererseits den üblichen Gepflogenheiten beim Bezahlen von Immobilien auf Mallorca nachkommen zu können.

N.I.E.-Nummer beantragen

Die N.I.E.-Nummer ist eine Identifikationsnummer für Steuerangelegenheiten. Die Abkürzung N.I.E. bedeutet dabei Numero de Identificación de Extranjeros, also Identifikationsnummer für Ausländer. Sie ist bei jeder Polizeidienststelle noch am selben Tag erhältlich. Wahlweise wird sie auch von spanischen Konsulaten in Deutschland per Mail vergeben. In diesem Fall müssen Sie mit einer Bearbeitungszeit von etwa zwei Wochen rechnen.
Auf Mallorca hat die Ausländerbehörde ihren Sitz in der Hauptstadt Palma in der Carrer Ciutat de Querétaro. Auch hier können Sie die N.I.E. beantragen. Notwendig dafür ist das Formblatt EX-15 sowie eine Kopie des Personalausweises. Die Gebühren belaufen sich auf etwa 15 Euro.

Spanisches Bankkonto einrichten

In Spanien ein Konto zu eröffnen ist zwar nicht obligatorisch, kann aber aus mehreren Gründen sehr hilfreich sein und zudem Kosten sparen:

  • Bezahlung der Immobilie erfolgt in Spanien üblicherweise mit Bankscheck beim Notartermin
  • Die Abbuchung der laufenden Kosten der Immobilie wie Strom und Wasser ist einfacher von einem Bankkonto vor Ort
  • Außerdem beachten: Gebühren für den Bankscheck vorher mit der Bank verhandeln

Unverzichtbar – ein postkartengroßes Dokument

Auf Wasser, Kläranlagen, Strom und Gas sowie einen Telefonanschluss möchte niemand verzichten. Diese Dinge dürfen allerdings erst eingerichtet werden, wenn der Hausherr eine sogenannte Cédula de habitabilidad vorweisen kann. Dabei handelt es sich um die unscheinbar wirkende Bewohnbarkeitsbewilligung in Postkartengröße. Klein, aber wichtig. Denken Sie beim Kauf einer Immobilie daran. Erhältlich ist sie beim Inselrat von Mallorca, dem Departamento de Territorio del Consell de Mallorca.

Weitere wichtige Fragen, die vorher zu klären sind

Die wichtigsten Fragen haben Sie sich jetzt schon beantwortet. Sie wissen, wer als rechtmäßiger Eigentümer von Grundstück und Gebäuden eingetragen ist und welchen Status das Grundstück hat. Legalisierung und Bestandsschutz liegen in der Regel vor, wenn das Gebäude mit einer gültigen Baugenehmigung der Gemeinde errichtet wurde. Verstöße gegen das Bauordnungsrecht verjähren auf Mallorca allerdings nach acht Jahren. Das Gebäude genießt dann Bestandsschutz und die Gemeinde hat dann kein Recht mehr, eine Abrissverfügung oder Sanktionsmaßnahmen zu erlassen.

Wo auf Mallorca soll man Immobilien kaufen?

Immobilienkauf Mallorca Worauf achten
Wohnung oder Apartment können noch so schön sein, Sie werden keine Freude daran haben, wenn Sie durch Lärm ständig belästigt werden, weil sich nebenan ein beliebter Touristen-Hotspot befindet. / © immobilien-portal-mallorca.de

Die Lage der Immobilie auf der Insel ist natürlich auch ein wichtiger Punkt. Sicher haben Sie schon davon gehört, dass es auf Mallorca besonders schöne Ecken gibt und die Insel viel mehr zu bieten hat, als die Partys am Ballermann, obwohl diese schon merklich nachgelassen haben. Außerdem sollten Sie über die Art der Immobilie nachdenken.

  • Schnuckelige Eigentumswohnung in der Stadt?
  • Finca auf dem Land?
  • Luxusvilla mit Meerblick?
  • Gewerbeimmobile?
  • Agrofinca?

Impressionen aus Colonia Sant Jordi

Immobilienkauf: Mit welchen Gebühren müssen Sie rechnen?

Wie in Deutschland auch, fallen beim Kauf von Immobilien in Spanien einige besondere Gebühren und Steuern an, die in der Regel einmalig zu zahlen sind. Die folgende Tabelle gibt darüber einen Überblick:

Gebührenart

Kauf von Privatperson

Verkäufer ist eine juristische Person

Grunderwerbssteuer

Zwischen 8% (bis 400.000 € Kaufpreis) und 11% (ab 1 Mio. € Kaufpreis)

Ja

Gemeindliche Wertzuwachssteuer

Ja

Ja

Grundsteuer (I.B.I.)

Ja

Nein

Vermögenssteuer

Ja

Nein

Einkommenssteuer

24,75 % von einem fiktiven Nutzungswert von 1,1 % des Katasterwertes

Nein

Umsatzsteuer

Nein

Ja

Beurkundungs- bzw. Stempelsteuer

Nein

Ja

Notarkosten

ca. 0,1 – 0,2 % des Kaufpreises

 

Eigentumsregisterkosten für die Eintragung der Kaufurkunde

ca. 0,1 – 0,2 % des Kaufpreises

 

Notar- und Eigentumsregisterkosten bei Bestellung und Eintragung einer Hypothek

Nicht zwingend

 

Maklerkosten, falls sie vom Käufer getragen werden müssen

Maklerkosten werden i.d.R. vom Verkäufer getragen

 

Rechtsberatungskosten

Empfehlenswert, etwa 1% des Kaufpreises, verhandelbar

 

Steuerberaterkosten

Empfehlenswert

 

Legalisierungskosten

Unter Umständen

 

Anwalt für Immobilienrecht – Ja oder Nein?

In der Tabelle sind auch Kosten für eine Rechtsberatung mit dem Vermerk empfehlenswert angegeben. Hintergrund ist die Tatsache, dass ein Makler zwar auch über die Rechtslage Bescheid weiß, aber üblicherweise vom Verkäufer bezahlt wird. Er wird zwar alle Unterlagen prüfen und beim Options- und Kaufvertrag beraten, wird aber in erster Linie die Interessen desjenigen vertreten, der ihn bezahlt.

Anwaltsgebühren sind verhandelbar

Wenn Sie selbst einen möglichst zweisprachigen Anwalt beauftragen, hat dieser allein Ihre Interessen zu vertreten und kann bei Beratungsfehlern haftbar gemacht werden. Für die Beratung wird der Anwalt üblicherweise ein Prozent des notariellen Kaufpreises berechnen. Allerdings kann man darüber gerade bei Luxusimmobilien mit vielen Kanzleien verhandeln.

Fazit – Andere Länder, andere Sitten – Beim Immobilienkauf auf Mallorca ist einiges anders als in Deutschland

Der Kauf einer Ferienwohnung oder eines größeren Grundstücks mit Haupthaus und Nebengebäuden will in jedem Land gut geplant sein. Bei Ausgaben von mehreren Hunderttausend Euro sollte es nicht zu übereilten Entscheidungen kommen.
Klären Sie auf jeden Fall die Besitzverhältnisse mithilfe von Grundbuch und Katasteramt eindeutig und informieren Sie sich über den aktuellen Status des Objekts bezüglich legaler Bebauungsmöglichkeiten.
Eine spanische Besonderheit ist zudem der Usus, den Kaufpreis per Bankscheck beim Notartermin zu bezahlen. Lassen Sie sich nicht auf Schwarzgeldzahlungen ein, auch wenn das den Preis der Immobilie drücken würde. Gerade in der Immobilienbranche hat die spanische Regierung einige Maßnahmen ergriffen, um Schwarzgelder effizient und konsequent zu bestrafen. Gehen Sie lieber auf Nummer sicher und wickeln Sie den gesamten Kauf legal und rechtssicher ab. Dazu gehört vor allem, alle Absprachen und Vereinbarungen mit dem Verkäufer zeitnah in schriftlicher Form und beim Notar beglaubigen zu lassen. Bei fehlenden Spanischkenntnissen empfiehlt sich eine vereidigte Übersetzung.