Alquiler a largo plazo en Mallorca

Alquiler en Mallorca: Sus derechos y obligaciones como inquilino

En Mallorca, como en toda España, todas las normas esenciales de alquiler se resumen en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley ha estado en vigor desde 1995 y ha sustituido a leyes anteriores, que se centraban especialmente en los derechos de los inquilinos, con la consecuencia de que, debido a la situación legal, el alquiler de propiedades propias era muy poco atractivo para muchos españoles. El resultado fue una cuota insignificante de apartamentos de alquiler en el mercado inmobiliario. En comparación, esta cifra fue del 17% en 2013, en comparación con el 83% de los condominios. La media europea es del 30% de los apartamentos de alquiler. El mercado español no carecía necesariamente de objetos, sólo de incentivos y de un marco jurídico correspondiente para los propietarios, por lo que muchos prefirieron dejar sus apartamentos vacíos en lugar de alquilarlos en condiciones desfavorables.

La Ley de arrendamientos de 1995 y, en particular, algunas disposiciones nuevas de junio de 2013 tienen por objeto garantizar una mayor flexibilidad para ambas partes y una protección equilibrada de sus derechos. El efecto esperado: Liberalización del mercado inmobiliario español.

Cualquiera que quiera alquilar una propiedad en Mallorca podría beneficiarse de esto, porque la nueva ley quiere motivar a más propietarios privados a alquilar y la situación en el mercado podría mejorar como resultado. Pero atención: Las regulaciones de la LAU no son aplicables a todos los tipos de viviendas y arrendamientos. Se excluyen los arrendamientos comerciales, así como las viviendas de lujo y los alquileres de corta duración, por ejemplo, en el ámbito de los alquileres vacacionales. Además, los contratos de alquiler existentes no se ven afectados por el nuevo reglamento. Sin embargo, si ya ha alquilado un apartamento, puede acordar con el propietario una nueva versión del contrato de acuerdo con la normativa vigente desde 2013. A continuación le presentamos un resumen de los puntos más importantes del derecho de arrendamiento español y de lo que usted, como inquilino, debe tener en cuenta.

Contrato de alquiler: ¿Qué hay que tener en cuenta?

Es importante saberlo: En España, el contrato de alquiler es informal, es decir, también puede celebrarse de forma verbal y legal. Sin embargo, se recomienda, por supuesto, que ambas partes se pongan de acuerdo sobre una redacción escrita para tener más seguridad jurídica, especialmente en posibles litigios. En particular, las cuestiones relativas al depósito y al importe del alquiler deben aclararse siempre en el contrato de alquiler, así como la dirección exacta y el tamaño de la propiedad alquilada, incluido el número catastral, que permite una asignación clara. Mientras que tanto las personas físicas como las jurídicas pueden actuar como propietarios, sólo se permiten las personas físicas como socios contractuales por parte del inquilino. Sin embargo, las parejas casadas o los pisos compartidos también pueden ser aceptados como socios contractuales, por ejemplo. Una modificación resultante de los ajustes realizados en 2013 es la futura permisibilidad de una dirección de correo electrónico, que se indica en lugar de una dirección postal para la entrega de mensajes entre las partes contratantes.

Aumentos de alquiler: ¿Qué está permitido?

Debido a los cambios en la Ley de arrendamientos, el contrato de arrendamiento debe ser estructurado de forma relativamente libre por ambas partes contratantes, es decir, el Estado no prescribe ningún acuerdo concreto. Sin embargo, existen normas legales con respecto a posibles aumentos: Sólo pueden realizarse una vez al año. A menos que se acuerde lo contrario en el contrato, el importe se basa en el índice de precios de consumo (IPC). Esto significa que se permite un aumento del alquiler de tantos puntos porcentuales como se hayan modificado los valores correspondientes de la IPC. Se utiliza como referencia la CIP más actualizada en el momento de la celebración del contrato. Si el propietario, en arrendador español, ha realizado mejoras estructurales, se permite un aumento del alquiler por primera vez al cabo de tres años, con lo que puede referirse a estas mejoras. Aunque este aumento puede estar basado en el capital que se tuvo que gastar en estas mejoras, el límite máximo permisible es un máximo del 20% del pago del alquiler que se debe pagar en ese momento. También hay que tener en cuenta que las subvenciones públicas deben deducirse del capital invertido. La fecha de vencimiento del pago del alquiler se puede determinar individualmente en cada contrato de alquiler. Por regla general, se acuerda un anticipo mensual durante los siete primeros días del mes natural. El pago se puede hacer por transferencia bancaria o en efectivo (entonces el lugar de pago tiene que ser el apartamento alquilado, y por supuesto el propietario está obligado a confirmarlo).

Periodo de alquiler: ¿Qué es habitual y permitido?

La duración del contrato de arrendamiento se establece en el artículo 9 de la LAU. Si bien antes de 2013 se aplicaba un período mínimo de cinco años, ahora se ha reducido a tres. La idea oficial es tener en cuenta un cambio a corto plazo en las condiciones de vida de los inquilinos de una manera más moderna: aquellos que tengan que cambiar de trabajo y trasladarse a otro lugar, por ejemplo, se beneficiarán de la nueva normativa. Pero, por supuesto, el propietario también se beneficia de esta regulación. Debe tenerse en cuenta que el propietario puede hacer valer su propio uso después del final del primer año de alquiler, lo que significa que el contrato de alquiler puede ser rescindido por el inquilino después de sólo un año. Si el contrato de alquiler estipula un plazo distinto de tres años, deberá respetarse el principio de renovación tácita: Si usted, como inquilino, no cancela al menos treinta días antes de que finalice el plazo establecido en el contrato, el contrato se prorroga inicialmente por un año hasta que se haya alcanzado el plazo mínimo de tres años.

Depósito: ¿Qué tan alto es?

La fianza es obligatoria. El importe del depósito suele ser de uno o dos meses de alquiler, los detalles se especifican en el contrato de alquiler. La nueva versión de la ley de alquileres de 2013 estipula que el depósito puede actualizarse por primera vez después de tres años de períodos de alquiler, lo que significa que las partes contratantes pueden insistir en un ajuste correspondiente del depósito en cada prórroga posterior del contrato de alquiler. Sin embargo, debería seguir siendo el equivalente a uno o dos meses de alquiler. Si las partes no han pactado nada concreto en cuanto a los mecanismos de ajuste del depósito, éste se ajustará de acuerdo con las normas para los ajustes de alquiler pactados. Estos aspectos están regulados en el Art. 36 de la LAU.

Gastos accesorios de alquiler y gestión de la propiedad: ¿Cómo se distribuyen los gastos?

Los costes accesorios en España se dividen en dos categorías. Los gastos generales son los "costes generales", en los que no sólo se incurre en relación con la unidad residencial individual y sobre cuyo importe el arrendatario no tiene, en última instancia, ninguna influencia directa. Éstos incluyen los costes de mantenimiento general, pero también gastos como la recogida de residuos o los seguros. Las partes contratantes pueden acordar que los costes de mantenimiento de una propiedad residencial sean sufragados por el inquilino. En este caso, los costos pueden ser incrementados dentro de los primeros tres años de alquiler - también de acuerdo con el acuerdo anterior. Sin embargo, está directamente relacionado con el aumento anterior del pago del alquiler: expresado en porcentaje, no puede ser más del doble que el último aumento del mismo. También se puede acordar que el inquilino debe pagar el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) anual. Sin embargo, esto debe formularse explícitamente en el contrato de alquiler. La otra categoría de costes accesorios incluye los gastos individuales, es decir, los costes de consumo basados en el consumo real de cada arrendatario, es decir, los costes del gas, el agua y la electricidad. Si alquila un apartamento, debe asegurarse de que el contrato de alquiler indique claramente si la suma de alquiler que se muestra allí ya incluye todos los costes accesorios o si éstos deben enumerarse por separado.

En parte, también se puede acordar un período libre de gastos de alquiler en el contrato de alquiler, si el arrendatario realiza renovaciones o conversiones en el objeto correspondiente a cambio.

Rescisión del contrato de arrendamiento: ¿Qué se debe tener en cuenta?

La ley española de alquiler prevé la posibilidad de que ambas partes rescindan el contrato de alquiler. Desde la nueva versión de la LAU, el arrendatario ya no está obligado a cumplir todos los años de arrendamiento. Esto significa en lenguaje sencillo: Después de un período de alquiler de seis meses, el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento con un preaviso de al menos un mes. Si tal terminación ocurre antes del final del término mínimo del contrato, el propietario puede tener el derecho de exigir una compensación apropiada. La indemnización por despido suele basarse en los años de alquiler pendientes, es decir, la persona que termina en el primer año de alquiler paga una indemnización por despido por el importe de dos alquileres mensuales, uno por cada año de contrato restante. Sin embargo, este escenario puede ser acordado de antemano y también regulado específicamente en el contrato de alquiler. Además, se puede rescindir el contrato de arrendamiento si el propietario pierde o vende su propiedad, por ejemplo, a través de una hipoteca. Aquí se aplica lo siguiente: ¿Está su contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad? En estos casos, sólo se mantendrán los contratos registrados, mientras que todos los demás ya no estarán protegidos. El contrato se rescindirá en consecuencia y usted debe desalojar la propiedad en un plazo de tres meses. Sin embargo, si hay una entrada en el registro de la propiedad, el arrendamiento también puede seguir existiendo en caso de cambio de propiedad. En algunos casos, el arrendador también tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento a su debido tiempo, por ejemplo, si no se paga el alquiler o el depósito, si el arrendatario subarrienda la vivienda sin el consentimiento del arrendador o si realiza modificaciones sin acuerdo. En este último caso, incluso se permite la rescisión del contrato de alquiler sin previo aviso. Si el propietario interpone una acción de desalojo, usted - si se le concede - debe pagar los costos judiciales incurridos. Esto último es automáticamente el caso, por cierto, si usted no se presenta para la fecha de la corte! Al mismo tiempo, sin embargo, también es posible buscar una solución extrajudicial, por ejemplo, utilizando la mediación. Otra razón para la terminación del contrato de arrendamiento puede ser el ya mencionado uso propio registrado de la propiedad por parte del propietario. Si esto tenía que incluirse en el contrato desde el principio antes de 2013, ya no es necesario; en su lugar, el propietario puede notificar sus intenciones al final del primer año de alquiler con un preaviso de al menos dos meses y, por lo tanto, rescindir el contrato. Sin embargo, él o los miembros de su familia deben implementar esta necesidad personal, es decir, él o ellos deben mudarse a la propiedad residencial. De lo contrario, el inquilino tiene derecho a una indemnización.

Alquiler de inmuebles en Mallorca: La conclusión

El derecho de arrendamiento español, en vigor desde 1995 y actualizado por última vez en 2013, intenta proteger a ambas partes por igual, a diferencia de las versiones anteriores, que se centraban principalmente en el inquilino como socio contractual a proteger, pero también generaban indirectamente desventajas para ellos: debido a las condiciones desfavorables para los propietarios, muchos dudaban en ofrecer sus propiedades en alquiler, por lo que el mercado de alquiler, que ya estaba estancado por los efectos a largo plazo de la guerra civil española, también se estancó. La actual Ley de arrendamientos debe considerarse como una reacción a estas condiciones y a la evolución actual.

La LAU y sus adiciones han creado así las condiciones para un mercado inmobiliario más flexible y dinámico, que beneficia a cualquiera que busque una propiedad de alquiler a largo plazo en Mallorca. A pesar de que existen una serie de normas legales y de que deben observarse algunas peculiaridades en la legislación española, la libertad general de contrato deja suficiente libertad para acordar con el propietario un contrato de alquiler que satisfaga las necesidades de ambas partes en la medida de lo posible.

Lo que debe considerar con el alquiler a largo plazo de una finca en Mallorca se encuentra en detalle en nuestro artículo en la página "Alquiler de Fincas en Mallorca".