Mallorca Immobilien kaufen

Der Immobilienkauf auf Mallorca

Detail einer Finca auf Mallorca

Beim Kaufen einer Immobilie auf Mallorca beziehungsweise in Spanien generell gibt es einige Unterschiede zum Deutschen System, von den Steuern über die Nebenkosten beim Erwerb, hin zur Vertragsgestaltung. Hier geben wir Ihnen im Folgenden einige Informationen, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien benötigen.

Durch die Finanzkrise ist Spaniens Immobilienmarkt noch begehrter bei Deutschen Investoren geworden. Ohnehin wird von Deutscher Seite sehr gerne auch auf Mallorca investiert, der drastische Preisverlust in bestimmten Segmenten und das teilweise vorherrschende Überangebot haben die Kauflust in letzter Zeit noch verstärkt. Doch nicht auf der gesamten Insel macht es Sinn zu kaufen. Das Preisgefüge, auf welche Unterschiede Sie zum Deutschen Recht achten müssen und wie die aktuelle Steuerlage ist, zeigen wir Ihnen kurz auf.

Wer darf auf Mallorca überhaupt Immobilien kaufen?

EU-Bürger verfügen in Spanien und somit auch auf Mallorca über die gleichen Rechte wie alle Spanier, was dazu führt, dass es keinerlei Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien gibt. Sie können also überall in Spanien kaufen - dazu garantiert die spanische Verfassung natürlich den Schutz Ihres Eigentums.

Wie fällt die Besteuerung aus? Mehrwertsteuer und Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf

Die IVA, spanische Mehrwertsteuer, wird beim Ersterwerb (Neubau, auch vom Bauträger) und beim Kauf von Baugrundstücken erhoben. Es gibt hier unterschiedliche Steuersätze zwischen zehn Prozent für Wohnungen/Häuser und zum Beispiel für gewerbliche Immobilien von 21% auf den Kaufpreis. Handelt es sich bei dem Käufer um eine natürliche Person, fällt die Grunderwerbsteuer an. Auf Mallorca lag diese bis 1. Januar 2013 bei 7%. Seit diesem Datum ist sie wie folgt gestaffelt: bis zu 400.000 €: 8%, bis zu 600.000 € 9%, bis zu 1.000.000€ 10% und über 1.000.000 € 11%. Sie ist nicht vereinbar mit der Mehrwertsteuer (Oder etwa mit der IGIC auf den Kanarischen Inseln). Zur Mehrwertsteuer kommt noch die Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) in Höhe von 1,2 Prozent des Bauwertes. Diese wird direkt an die Region Balearen abgeführt. Die Vorschriften ändern sich in Spanien sehr oft und unterliegen einer häufigen Aktualisierung.

  Sie sollten den Kauf unbedingt in Begleitung eines spezialisierten Anwalts vor Ort vornehmen.

Die Steuererklärung auf Mallorca

Sie dürfen als Eigentümer die jährliche Steuererklärung beim spanischen Finanzamt natürlich nicht vergessen. Hier wird im Einzelfall unterschieden, ob die beschränkte oder unbeschränkte Steuerpflicht angewandt wird. Halten Sie sich mehr als 183 Tage pro Jahr auf Mallorca auf, so fallen Sie unter die unbeschränkte Steuerplicht. Sie müssen dann mit Ihrem gesamten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt werden. Hier gilt es auch ein Augenmerk auf das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien zu legen. Wie bereits erwähnt, ist es sehr sinnvoll sich über die vielen Aspekte von einem Fachmann, zum Beispiel einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Wie sieht es aus mit den unterschiedlichen Immobilienpreisen in den verschiedenen Regionen Mallorcas?

Die Preisunterschiede sind sehr groß, am preisintensivsten, weil am beliebtesten, sind die klassischen Regionen für Ferienimmobilen im Südwesten, Alcudia und Can Picafort. Daneben gehören Magaluf, Cala Millor, die Playa de Palma und natürlich Palma zu Orten mit einem hohen Investorenanteil. In neuester Zeit gehört der Südosten mit vielen neuen Immobilienangeboten zu den beliebteren Investitionszielen. Nachdem die Immobilienblase geplatzt war sind auch die Immobilienpreise für Wohnimmobilien unterhalb des Luxussegments in Spanien erst einmal kräftig gesunken, haben sich inzwischen aber wieder stabilisiert. Während es in bester Lage ein Dreizimmer-Appartement zu Preisen ab 400.000 Euro gibt, liegt der Preis für ein vergleichbares Objekt in der Inselmitte oder der Tramuntana-Region rund 30% niedriger. Hier gibt es schöne Neubauwohnungen schon ab 250.000 Euro. Sie sehen also, es kommt sehr darauf an, in welcher Region die Nachfrage gerade am Größten ist.

Was Sie beim Kauf Ihrer Immobilie unbedingt beachten müssen

Finca - Zimmer

Um sich für den Verkauf einer Immobilie zu legitimieren, muss Ihr Vertragspartner einen notariellen Kaufvertrag mit einem durch das Grundbuchamt vorgenommen Eintragungsvermerk vorweisen. Alternativ kann er sein Eigentum auch durch einen aktuellen Grundbuchauszug nachweisen. Dazu gehört dann unbedingt auch die Katasterreferenz. Es ist Vorsicht geboten bei mündlichen Absprachen – in Spanien können auch mündlich getroffene Verträge gültig sein. Klären Sie also immer im Vorfeld ab ob der Eigentümer allein verfügungsberechtigt ist oder ob der Ehegatte zustimmen muss. Sollte der Unterzeichner nicht der Eigentümer sein, muss er eine entsprechende Vollmacht vorlegen, die ihm erlaubt den Verkauf stellvertretend vorzunehmen.

Prüfen Sie eventuelle Belastungen der Immobilie, die Baulandqualität, gemeindliche Bebauungspläne und bestehende Miet- und Pachtverträge. Prüfen Sie die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer anhand eines Zahlungsbelegs – am besten der letzten 5 Jahre, dann sind Sie auf der sicheren Seite, dass diese auch gezahlt wurde. Wenn die Immobilie dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt sollten Sie sich, wie auch in Deutschland, die Umlagenrückstände belegen lassen. Wenn Sie ein Grundstück mit Haus kaufen, sollte auch das Haus unbedingt im Grundbuch eingetragen sein. Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung zeigt Ihnen, ob die Versorgung mit Strom und Wasser ordentlich geregelt ist. Bestehen Sie auch bei Ratenzahlungen auf die sofortige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch und schließen Sie den Kaufvertrag mit der Beurkundung durch einen Notar ab. Kalkulieren Sie die „Nebenkosten“ des Immobilienerwerbs mit ein. Hierzu gehören unter anderem Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt (zusammen etwa 3 – 4 % des notariellen Kaufpreises). Dazu kommen dann noch die Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer. Beim Kauf einer Immobilie in Spanien von einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer muss vor der vollständigen Kaufpreiszahlung geklärt werden, ob der Steuereinbehalt in Höhe von 3% vorgenommen werden muss.

Bestehen Sie auf Individualvereinbarungen, dies sorgt zwar manchmal für etwas Spannung bei den Kauf-Verhandlungen, allerdings können Sie so oftmals ein für Sie besseres Ergebnis erzielen. Vorgelegte Formularverträge sind meist zugunsten des Vertragspartners ausgelegt, der sie entworfen hat – also bringen Sie sich ruhig mit Ihren Vorstellungen ein. Dabei sollten Sie unbedingt auch unwichtig klingende Zusicherungen und Punkte, die Ihnen selbstverständlich erscheinen, schriftlich bestätigen lassen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welche Rechtsform zum Tragen kommen soll. Dazu sollte geregelt sein, welche Garantieren geboten werden, um das Vereinbarte notfalls vor Gericht durchzusetzen. So sind Sie beim Kaufen einer Immobilie im Fall der Fälle auf der sicheren Seite.

 

Redaktionell geprüft von: Andrea Groblin