Mallorca Immobilien mieten

Mieten auf Mallorca: Ihre Rechte und Pflichten als Mieter

Eingang zu einer Mietwohnung
Eingang zu einer Mietwohnung in Palma

Auf Mallorca wie in ganz Spanien sind alle wesentlichen Mietbestimmungen im Mietgesetz Ley de Arrendamientos Urbanos, kurz LAU, zusammengefasst. Dieses Gesetz ist seit dem Jahr 1995 in Kraft und löste ältere Gesetze ab, welche sich besonders stark auf die Rechte der Mieter fokussierten mit der Folge, daß aufgrund der Rechtslage das Vermieten eigener Immobilien für viele Spanier höchst unattraktiv war. Das Resultat war ein verschwindend geringer Anteil von Mietwohnungen am Immobilienmarkt. Zum Vergleich: Noch 2013 waren das 17 % gegenüber 83 % von Eigentumswohnungen. Der europäische Durchschnitt liegt bei einem Anteil von 30 % an Mietwohnungen. Dabei fehlte es am spanischen Markt gar nicht unbedingt an Objekten, nur eben an Anreizen und einem entsprechenden gesetzlichen Rahmen für Vermieter, sodass viele ihre Wohnungen lieber leerstehen ließen, als sie zu ungünstigen Bedingungen zu vermieten.

Durch das Mietgesetz von 1995 und insbesondere einige Neuregelungen vom Juni 2013 sollen mehr Flexibilität für beide Parteien und ein ausgewogener Schutz ihrer Rechte gewährleistet werden. Die erhoffte Wirkung: Eine Liberalisierung des spanischen Wohnungsmarktes.

Wer auf Mallorca ein Objekt mieten will, könnte davon profitieren, weil das neue Gesetz mehr private Besitzer zur Vermietung motivieren möchte und sich die Situation auf dem Markt dadurch verbessern könnte. Aber Achtung: Die Regelungen des LAU sind nicht auf alle Wohnraumtypen und Mietverhältnisse anwendbar. Ausgeschlossen sind sowohl gewerbliche Mietverhältnisse als auch Luxuswohnräume und kurzzeitige Vermietungen, beispielsweise im Rahmen von Ferienvermietungen. Außerdem bleiben bereits bestehende Mietverträge von der Neuregelung unberührt. Sie können sich aber, sollten Sie bereits eine Wohnung gemietet haben, mit Ihrem Vermieter auf eine Neufassung des Vertrags gemäß der seit 2013 geltenden Regelungen einigen. Die wichtigsten Punkte des spanischen Mietrechts und worauf Sie als Mietender achten müssen finden Sie hier im Überblick.

Mietvertrag: Was ist zu beachten?

Wichtig zu wissen: In Spanien ist der Mietvertrag formfrei, das heißt, er kann auch mündlich rechtskräftig abgeschlossen werden. Es empfiehlt sich allerdings natürlich trotzdem, dass sich beide Vertragspartner auf eine schriftliche Ausformulierung einigen, um gerade in möglichen Streitfällen mehr Rechtssicherheit zu haben. Inbesondere Fragen der Kaution und der Miethöhe sollten im Mietvertrag auf jeden Fall geklärt sein, ebenso exakte Adresse und Größe des vermieteten Objekts inklusive der Katasternummer, welche eine eindeutige Zuordnung ermöglicht. Während sowohl natürliche als auch juristische Personen als Vermietende auftreten können, sind als Vertragspartner auf Seite der Mietenden einzig natürliche Personen zulässig. Hier können aber auch beispielsweise Ehepaare oder Wohngemeinschaften als Vertragspartner aufgenommen werden. Eine Veränderung, die sich durch Anpassungen von 2013 ergeben hat, ist die künftige Zulässigkeit einer E-Mailadresse, die anstelle einer postalischen Adresse für die Zustellung von Mitteilungen zwischen den Vertragspartnern angegeben wird.

Mieterhöhungen: Was ist zulässig?

Durch die Änderungen im Mietgesetz ist der Mietvertrag von beiden Vertragsparteien relativ frei auszugestalten, das heißt, es werden staatlich keine konkreten Vereinbarungen vorgeschrieben. Gesetzliche Regelungen gibt es allerdings im Hinblick auf mögliche Erhöhungen: Diese dürfen nur einmal im Jahr vorgenommen werden. Sofern es im Vertrag nicht anders vereinbart worden ist, richtet sich ihre Höhe nach dem Verbraucherpreis- oder Lebenshaltungsindex IPC (kurz für índice de precios de consumo). Das bedeutet: Eine Mieterhöhung ist um so viele Prozentpunkte zulässig, wie sich auch die entsprechende Werte des IPC verändert haben. Als Referenz wird dabei jeweils der IPC genommen, der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der aktuellste war. Wenn der Vermieter, spanisch arrendador, bauliche Verbesserungen vorgenommen hat, ist erstmals nach drei Jahren eine Erhöhung der Miete zulässig, bei der er sich auf diese Verbesserungen berufen kann. Diese Erhöhung darf sich dabei zwar an dem Kapital orientieren, das für diese Verbesserungen aufgewendet werden musste, die zulässige Höchstgrenze beträgt allerdings maximal 20 % der zu diesem Zeitpunkt fälligen Mietzahlung. Zusätzlich ist zu beachten, dass vom aufgewendeten Kapital öffentliche Subventionen abgezogen werden müssen. Wann die Mietzahlung jeweils fällig wird, kann in jedem Mietvertrag individuell festgelegt werden. In der Regel einigt man sich auf eine monatliche Vorauszahlung in den ersten sieben Tagen des Kalendermonats. Die Zahlung kann sowohl per Überweisung als auch in bar erfolgen (dann hat der Ort der Zahlung die vermietete Wohnung zu sein, und selbstverständlich besteht dann für den Vermietenden Quittierungspflicht).

Mietdauer: Was ist üblich und erlaubt?

Die Dauer des Mietverhältnisses ist in Artikel 9 des LAU festgelegt. Galt vor 2013 eine Mindestdauer von fünf Jahren, ist diese nunmehr auf drei Jahre reduziert worden. Die offizielle Idee dahinter ist es, einer kurzfristigen Veränderung der Lebensumstände des Mietenden zeitgemäßer Rechnung zu tragen: Wer etwa seinen Arbeitsplatz wechseln und an einen anderen Ort ziehen muss, profitiert von der neuen Regelung. Aber natürlich profitiert auch der Vermieter von dieser Regelung. Zu beachten ist, dass der Vermietende nach Ablauf des ersten Mietjahres Eigennutzung geltend machen kann, wodurch bereits nach einem Jahr eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermietenden möglich ist. Ist im Mietvertrag eine andere Laufzeit als die über drei Jahre vereinbart, ist das Prinzip der stillschweigenden Verlängerung zu beachten: Sollten Sie als Mieter nicht mindestens dreißig Tage vor Ablauf der im Vertrag genannten Laufzeit kündigen, verlängert sich der Vertrag um zunächst ein Jahr, bis die Mindestdauer von drei Jahren erreicht worden ist.

  Näheres dazu in unserem Artikel "Wohnung auf Mallorca mieten: Die Mindest-Mietdauer".

Kaution: Wie hoch fällt sie aus?

Mietwohnungen in Palma
Kleine Mietwohnungen in Palma de Mallorca

Eine Kaution ist Pflicht. Die Höhe der Kaution beläuft sich für gewöhnlich auf eine oder zwei Monatsmietzahlungen, Genaues wird im Mietvertrag festgelegt. Die Neufassung des Mietrechts von 2013 sieht vor, dass die Kaution erstmals nach drei Jahren Mietdauern aktualisiert werden darf, das bedeutet: Bei jeder folgenden Verlängerung des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien jeweils auf einer entsprechenden Anpassung der hinterlegten Kaution beharren. Sie sollte sich aber auch weiterhin im Gegenwert von ein bis zwei Monatsmietsummen bewegen. Wenn die Vertragspartner nichts Konkretes in Bezug auf die Anpassungsmechanismen der Kaution vereinbart haben, wird ihre Anpassung gemäß der Regelungen für die vereinbarten Mietanpassungen vorgenommen. Geregelt sind diese Aspekte in Art. 36 des LAU.

Miet-Nebenkosten und Hausverwaltung: Wie verteilen sich die Kosten?

Die Nebenkosten in Spanien teilen sich in zwei Kategorien auf. Gastos generales sind die »allgemeinen Kosten«, die nicht nur bezogen auf die individuelle Wohneinheit anfallen und auf deren Höhe der Mietende letztlich keinen direkten Einfluss hat. Dazu gehören die Kosten für die allgemeine Instandhaltung, aber auch Abgaben wie beispielsweise für die Müllabfuhr oder Versicherungen. Die Vertragspartner können vereinbaren, dass die Instandhaltungskosten eines Wohnobjekts von der Mietpartei getragen werden. In diesem Fall ist — ebenfalls gemäß voriger Vereinbarung — eine Erhöhung der Kosten binnen der ersten drei Mietjahre zulässig. Allerdings ist sie dann direkt an die vorangegangene Erhöhung der Mietzahlung gekoppelt: In Prozenten ausgedrückt darf sie maximal doppelt so hoch sein sein wie die letzte Erhöhung derselben. Ebenfalls kann vereinbart werden, dass der Mietende die jährliche Grundsteuer IBI (kurz für impuesto sobre bienes inmuebles) zu tragen hat. Das muss aber explizit im Mietvertrag formuliert sein. Die andere Kategorie der Nebenkosten umfasst die gastos individuales, Verbrauchskosten also, welche sich am tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mietpartei orientieren, namentlich die Kosten für Gas, Wasser und Strom. Wer eine Wohnung mietet, sollte sicherstellen, dass aus dem Mietvertrag klar hervorgeht, ob die dort ausgewiesene Mietsumme bereits alle Nebenkosten erhält oder ob diese noch gesondert aufgeführt werden müssen.

  Übrigens kann im Mietvertrag auch ein mietkostenfreier Zeitraum vereinbart werden, wenn die Mietpartei im Gegenzug Renovierungen oder Umbauten im entsprechenden Objekt vornimmt.

Beendigung des Mietverhältnisses: Was ist zu beachten?

Mietverhältniss auf Mallorca beendet
Mietverhältniss beendet

Das spanische Mietgesetz sieht für beide Vertragsparteien die Möglichkeit vor, den Mietvertrag zu kündigen. Dabei ist die Mietpartei seit der Neufassung des LAU nicht mehr dazu gezwungen, volle Mietvertragsjahre einzuhalten. Das bedeutet im Klartext: Nach sechs Monaten Mietdauer ist von Seite der Mietenden jederzeit eine Kündigung bei Einhaltung einer mindestens einmonatigen Kündigungsfrist möglich. Wenn diese Kündigung vor dem Ablauf der Mindestvertragsdauer erfolgt, hat der Vermietende möglicherweise das Recht, eine entsprechende Abfindung zu verlangen. Die Abfindung richtet sich im Regelfall nach den noch ausstehenden Mietjahren, d.h. wer im ersten Mietjahr kündigt, zahlt eine Abfindung in Höhe von zwei Monatsmietsummen, eine für jedes verbleibende Vertragsjahr. Dieses Szenario lässt sich aber von vornherein absprechen und auch konkret im Mietvertrag regeln. Weiterhin kann das Mietverhältnis beendet werden, falls der Vermieter seine Immobilie beispielsweise durch eine Hypothek verliert oder aber verkauft. Hier gilt: Ist Ihr Mietvertrag im Grundbuch registriert? Nur eingetragene Verträge werden in solchen Fällen weitergeführt, bei allen anderen gilt kein Bestandsschutz mehr. Entsprechend erfolgt die Vertragsauflösung und Sie haben binnen drei Monaten das Objekt zu räumen. Gibt es eine Eintragung im Grundbuch, kann das Mietverhältnis hingegen auch bei einem Eigentümerwechsel fortbestehen. Der Vermieter hat außerdem das Recht, in bestimmten Fällen das Mietverhältnis zeitnah zu beenden, beispielsweise, wenn die Mietsumme oder die Kaution nicht bezahlt werden, die Mietpartei den Wohnraum ohne Einwilligung des Vermieters untervermietet oder ohne Absprache Umbauten vornimmt. Im letzten Fall ist sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zulässig. Kommt es durch den Vermieter zu einer Räumungsklage, müssen Sie — so ihr stattgegeben wird — die entstandenen Gerichtskosten tragen. Letzteres ist übrigens automatisch der Fall, wenn Sie nicht zum Gerichtstermin erscheinen! Gleichzeitig ist es aber auch möglich, eine außergerichtliche Einigung, z.B. durch Inanspruchnahme von Mediation, anzustreben. Ein weiterer Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses kann die bereits erwähnte angemeldete Eigennutzung des Objekts von Vermieterseite aus sein. Musste diese vor 2013 noch von Anfang an im Vertrag festgehalten werden, ist dies jetzt nicht mehr nötig, sondern der Vermieter kann nach Ablauf des ersten Mietjahres seine Absichten mit einer Frist von mindestens zwei Monaten anmelden und darum den Vertrag kündigen. Er muss diesen Eigenbedarf dann aber auch tatsächlich umsetzen, d.h. er oder Familienangehörige müssen in das Wohnobjekt einziehen. Andernfalls besteht von Seite der Mietpartei ein Recht auf Schadensersatz.

Immobilien auf Mallorca mieten: Das Fazit

Das seit 1995 gültige und 2013 zuletzt aktualisierte spanische Mietrecht versucht, beide Vertragsparteien gleichermaßen zu schützen — anders als frühere Versionen, welche sich hauptsächlich auf den Mietenden als zu schützenden Vertragspartner konzentrierten, damit aber auch mittelbar Nachteile für diese generierten: Durch die ungünstigen Bedingungen für Vermieter zögerten viele, ihre Immobilien zur Vermietung anzubieten, sodass der durch die langfristigen Auswirkungen des spanischen Bürgerkriegs ohnehin gebeutelte Mietmarkt zusätzlich stagnierte. Das gegenwärtige Mietgesetz ist als Reaktion auf jene Verhältnisse und die derzeitigen Entwicklungen zu sehen.

Mit dem LAU und seinen Ergänzungen sind somit die Voraussetzungen für einen flexibleren und dynamischeren Immobilienmarkt geschaffen worden, wovon profitiert, wer sich auf Mallorca nach einem Wohnobjekt für ein langfristiges Mietverhältnis umsieht. Auch wenn es eine Reihe gesetzlicher Vorschriften gibt und im spanischen Recht einige Eigenheiten zu beachten sind, bleibt durch die generelle Vertragsfreiheit doch genug Freiraum, um sich mit dem Vermieter auf einen Mietvertrag zu einigen, der den Bedürfnissen beider Parteien weitestmöglich entgegenkommt.

  Was Sie bei der Langzeitmiete einer Finca auf Mallorca beachten sollten steht ausführlich in unserem Artikel auf der Seite "Eine Finca auf Mallorca mieten".

Redaktionell geprüft von: Andrea Groblin