Das Kaufen einer Wohnung auf Mallorca kann aus vielen Gründen attraktiv sein. Sei es, dass Sie die Immobilie zur dauerhaften oder temporären Eigennutzung vorsehen, sei es, dass Sie an eine Vermietung als Ferienwohnung denken. Mit einer eigenen Wohnung sind Sie unabhängig, verfügen über mehr Gestaltungsspielraum als bei einer Mietimmobilie und besitzen eine langfristige und sichere Geldanlage. Als EU-Bürger genießen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien außerdem die gleichen Rechte wie spanische Bürger.
Doch beim Kaufen einer Wohnung gilt es zugleich auch einige Aspekte zu beachten, sowohl im Hinblick auf eine Neubauwohnung als auch beim Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand. Der Kaufprozess ist mit zusätzlichen einmaligen und regelmäßigen Kosten ebenso verbunden wie mit Pflichten und Risiken, die es genau abzuklären gilt, damit die Erfüllung des Traums von der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird. Im Folgenden einige Punkte, über die Sie sich vor dem Kauf unbedingt im Klaren sein sollten.
Was ist allgemein beim kaufen einer Wohnung zu beachten?
Ein Grund für den Kauf einer Wohnung können erwartete geringere Kosten als im Fall einer Mietwohnung sein. Hier gilt es sich aber vorab genau z.B. über das spanische Steuerrecht und zu erwartende Kosten wie auch das Hausgeld zu informieren. Prüfen Sie auch — sofern Sie von einem privaten Verkäufer kaufen — dessen Verfügungsberechtigung und stellen Sie sicher, dass keine Steuerschulden vorhanden sind.
Bestehen Sie gleichermaßen auf einen Individualvertrag anstelle eines Formularvertrags und investieren Sie in einen Notar, um einen notariellen Kaufvertrag (escritura pública de compraventa) aufzusetzen, in dem alle Absprachen detailliert festgehalten werden. Klären Sie Ihre Pflichten als Eigentümer ebenso ab wie eventuelle Sondernutzungsrechte z.B. im Hinblick auf Keller, Speicherräume, Garten und vor allem auch auf die Dachterrasse, denn letztere wird gerne als Verkaufsargument benutzt, ist aber eben keine eigene, sondern "nur" eine Gemeinschaftsterrasse. Wenn Sie noch keine spanische Steuernummer (número de identificación fiscal, kurz NIF) beantragt haben, tun Sie dies rechtzeitig, da Sie nach spanischem Steuerrecht in der Pflicht sind, Ihre Steuererklärungen eigenständig und fristgerecht abzuliefern. Außerdem ist die NIF für den korrekten Grundbucheintrag erforderlich.
Vor dem Kauf: Blick in Grundbuch und Kataster
Sowohl beim Kauf einer neuen als auch einer Eigentumswohnung aus zweiter Hand ist es unverzichtbar, sowohl die Eintragung im Grundbuch (registro de la propiedad) sowie deren Referenz beim Katasteramt (referencia catastral) zu überprüfen und mit den tatsächlichen Gegebenheiten abzugleichen. Hier ist es wichtig zu wissen, dass Katasteramt und Grundbuch in Spanien getrennte Institutionen sind. Entsprechend können die vorhandenen Einträge auch voneinander abweichen und unterschiedlich aktuell sein, sodass Sie auf jeden Fall beide überprüfen sollten.
Der Grundbucheintrag ist dabei nicht nur beim Erwerb ganzer Grundstücke hilfreich, sondern auch beim Wohnungskauf. Es muss überprüft werden, ob die Wohnfläche korrekt angegeben ist und ob für die betreffende Immobilien vielleicht Schulden oder Belastungen eingetragen sind. Diese können ein Hinweis auf Angelegenheiten sein, die unbedingt vor Vertragsunterzeichnung zu klären sind, damit Sie als Käufer später nicht für Eintragungen haftbar gemacht werden, die der Vorbesitzer zu verantworten hat.
Der Eintrag des Eigentumtitels ins Grundbuch gewährt außerdem zusätzliche Rechtssicherheit und ist beim Wiederverkaufen der Wohnung der offizielle Beleg dafür, dass Sie der Eigentümer der Wohnung sind. Die Angaben im Kataster dienen beispielsweise als Grundlage für die jährlich zu zahlende Grund- und Einkommensteuer, sodass es auf jeden Fall angebracht ist, hier im Bilde zu sein. Wenn Korrekturen und Anpassungen der Eintragungen vorzunehmen sind, ist es außerdem ratsam, dies rechtzeitig zu veranlassen und, wenn möglich, in die Verantwortung des Verkäufers zu geben.
Kauf einer Neubauwohnung
Qualität der Bausubstanz und eine moderne Ausstattung können entscheidende Vorteile einer Neubauwohnung sein. Wenn Sie aus diesen Gründen eine solche Wohnimmobilie kaufen wollen, sollten Sie sich vorab auf jeden Fall über eine gültige Bauabnahme - gewährt durch die zuständige Gemeinde - sowie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung informieren. Ist eine Eigentümergemeinschaft im Spiel, sollten Sie sich über mögliche Verpflichtungen als Eigentümers der Gemeinschaft informieren und sicherstellen, ob und welche Kosten aus dieser Richtung auf Sie zukommen.
Eine Neubauwohnung werden Sie in der Regel von einem Bauträger oder einer Handelsgesllschaft erwerben, der als juristische Person auftritt. In diesem Zusammenhang wird die spanische Umsatz- oder Mehrwertsteuer fällig (impuesto sobre el valor añadido, kurz IVA). Ihre Höhe beträgt für Eigentumswohnungen 10 %, seit der Steuersatz im Jahr 2012 angepasst wurde. Achtung: Noch nicht fertiggestellte Wohnimmobilien werden - ebenso wie übrigens Baugrundstücke — sogar mit 21 % IVA besteuert. Diese Steuer wird zentral erhoben und muss enstprechend an das zentrale Finanzamt abgeführt werden.
