Was ist allgemein beim kaufen einer Wohnung zu beachten?

Ein Grund für den Kauf einer Wohnung können erwartete geringere Kosten als im Fall einer Wohnung zur Miete sein. Hier gilt es sich aber vorab genau z.B. über das spanische Steuerrecht und zu erwartende Kosten wie auch eventuell das Hausgeld zu informieren. Prüfen Sie auch — sofern Sie von einem privaten Verkäufer kaufen — dessen Verfügungsberechtigung  und stellen Sie sicher, dass keine Steuerschulden vorhanden sind.

Bestehen Sie gleichermaßen auf einen Individualvertrag anstelle eines Formularvertrags und investieren Sie in einen Notar, um einen notariellen Kaufvertrag (escritura pública de compraventa) aufzusetzen, in dem alle Absprachen detailliert festgehalten werden. Klären Sie Ihre Pflichten als Eigentümer ebenso ab wie eventuelle Sondernutzungsrechte z.B. im Hinblick auf Keller, Speicherräume, Garten und vor allem auch auf die Dachterrasse, denn letztere wird gerne als Verkaufsargument benutzt, ist aber eben keine eigene, sondern "nur" eine Gemeinschaftsterrasse. Wenn Sie noch keine spanische Steuernummer (número de identificación fiscal para extranjeros, kurz NIE) beantragt haben, tun Sie dies rechtzeitig, da Sie nach spanischem Steuerrecht in der Pflicht sind, Ihre Steuererklärungen eigenständig und fristgerecht abzuliefern. Außerdem ist die NIE für den korrekten Eintrag Ihrer Wohnung in das Grundbuch erforderlich.

Vor dem Kauf: Blick in Grundbuch und Kataster

Sowohl beim Kauf einer neuen als auch einer Eigentumswohnung aus zweiter Hand ist es unverzichtbar, sowohl die Eintragung im Grundbuch (registro de la propiedad) sowie deren Referenz beim Katasteramt (referencia catastral) zu überprüfen und mit den tatsächlichen Gegebenheiten abzugleichen. Hier ist es wichtig zu wissen, dass Katasteramt und Grundbuch in Spanien getrennte Institutionen sind. Entsprechend können die vorhandenen Einträge auch voneinander abweichen und unterschiedlich aktuell sein, sodass Sie auf jeden Fall beide überprüfen sollten.

Der Grundbucheintrag ist dabei nicht nur beim Erwerb ganzer Grundstücke hilfreich, sondern auch beim Wohnungskauf. Es muss überprüft werden, ob die Wohnfläche korrekt angegeben ist und ob für die betreffende Immobilien vielleicht Schulden oder Belastungen eingetragen sind. Diese können ein Hinweis auf Angelegenheiten sein, die unbedingt vor Vertragsunterzeichnung zu klären sind, damit Sie als Käufer später nicht für Eintragungen haftbar gemacht werden, die der Vorbesitzer zu verantworten hat.

Der Eintrag des Eigentumtitels ins Grundbuch gewährt außerdem zusätzliche Rechtssicherheit und ist beim Wiederverkaufen der Wohnung der offizielle Beleg dafür, dass Sie der Eigentümer der Wohnung sind. Die Angaben im Kataster dienen beispielsweise als Grundlage für die jährlich zu zahlende Grundsteuer und Einkommensteuer, sodass es auf jeden Fall angebracht ist, hier im Bilde zu sein. Wenn Korrekturen und Anpassungen der Eintragungen vorzunehmen sind, ist es außerdem ratsam, dies rechtzeitig zu veranlassen und, wenn möglich, in die Verantwortung des Verkäufers zu geben.

Der Kauf einer Neubauwohnung

Qualität der Bausubstanz und eine moderne Ausstattung können entscheidende Vorteile einer Neubauwohnung sein. Wenn Sie aus diesen Gründen eine solche Wohnimmobilie kaufen wollen, sollten Sie sich vorab auf jeden Fall über eine gültige Bauabnahme - gewährt durch die zuständige Gemeinde - sowie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung informieren. Ist eine Eigentümergemeinschaft im Spiel, sollten Sie sich über mögliche Verpflichtungen als Eigentümers der Gemeinschaft informieren und sicherstellen, ob und welche Kosten aus dieser Richtung auf Sie zukommen.

Eine Neubauwohnung werden Sie in der Regel von einem Bauträger oder einer Handelsgesllschaft erwerben, der als juristische Person auftritt. In diesem Zusammenhang wird die spanische Umsatz- oder Mehrwertsteuer fällig (impuesto sobre el valor añadido, kurz IVA). Ihre Höhe beträgt für Eigentumswohnungen 10 %, seit der Steuersatz im Jahr 2012 angepasst wurde. Achtung: Noch nicht fertiggestellte Wohnimmobilien werden - ebenso wie übrigens Baugrundstücke — sogar mit 21 % IVA besteuert. Diese Steuer wird zentral erhoben und muss enstprechend an das zentrale Finanzamt abgeführt werden.

Kauf einer Wohnung aus zweiter Hand

Ältere Eigentumswohnungen finden sich bisweilen in attraktiveren und zentraleren Wohnlagen als neugebaute Immobilien. Auch hier sind aber einige Punkte zu beachten. Insbesondere beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung, also einem Kauf aus zweiter Hand, wird es sich beim Verkäufer sehr häufig um eine natürliche Person handeln. Dann fällt anstelle der bereits erwähnten Mehrwertsteuer IVA die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, kurz ITP) an. Anders als die IVA ist sie eine regional erhobene Abgabe, deren Höhe von den jeweiligen autonomen Regionen Spaniens festgelegt wird und entsprechend variieren kann. Auf den Balearen gilt derzeit eine Staffelung. Je nach angenommenem Marktwert der Immobilie (also nicht dem Kaufpreis!) beträgt die Grunderwerbsteuer damit zwischen 8 und 11 %.

Beim Wohnungskauf: Einmalige Steuern und Kosten

Zusätzlich zu der bereits erwähnten Mehrwert- oder eben Grunderwerbsteuer gibt es noch eine Reihe anderer einmaliger Steuern, die als zusätzliche Kosten beim Kauf einer Wohnung berücksichtigt werden müssen.

Besondere Vorsicht ist bei der Wertzuwachssteuer geboten (impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, kurz plusvalía genannt). Diese Steuer bemisst sich aus einer Reihe von Parametern wie der Dauer des vorherigen Besitzes, dem Bodenwert und der Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde. Dabei ist die plusvalía grundsätzlich vom Verkäufer zu tragen — das ist gesetztlich so festgelegt! Häufig wird aber versucht, diese Zahlung im Kaufvertrag auf den Immobilienkäufer zu übertragen. Deswegen sollte dies im Vertrag auf jeden Fall klar formuliert werden. Einigen Sie sich mit dem Verkäufer aber darauf, dass Sie die Zahlung der plusvalía übernehmen, dann lassen Sie deren Höhe rechtzeitig vor Unterzeichnung und Beurkundung des Vertrags berechnen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Beim Kauf einer Neubauwohnung, auf die IVA gezahlt werden muss, fällt in der Regel zusätzlich auch noch die Beurkundungssteuer /  Stempelsteuer (impuesto sobre actos jurídicos documentados, kurz AJD) an. Auf Mallorca beläuft sie sich auf 1,2 % des Liegenschaftswerts und wird regional, d.h. in diesem Fall an die Balearen als autonome Region Spaniens abgeführt.

Zudem fallen beim Kaufen einer Wohnung natürlich auch die entsprechenden Registergebühren sowie das Honorar für den Rechtsanwalt und den Notar an, der den Kaufvertrag beurkundet.

Jährliche Steuern nach dem Kauf einer Wohnung

Für den Besitz einer Wohnimmobilie werden Sie in Spanien jährliche Steuern abführen müssen. Details richten sich dabei auch danach, ob Sie residente sind, also mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien verbringen, ob Sie Ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in Spanien haben oder ob Sie Ehepartner und/oder unterhaltspflichtige Kinder in Spanien haben. In diesem Fall unterliegen Sie der sogenannten unbeschränkten Steuerpflicht.

Bei der Eigennutzung Ihrer Eigentumswohnung müssen Sie jährlich Einkommenssteuer (impuesto sobre la renta de personas físicas, kurz IRPF) bezahlen. Die Höhe dieser Steuer bemisst sich nach dem Katasterwert — es dient ein fiktiver Nutzungswert von derzeit 2 % des Katasterwerts als Grundlage, auf den 24 % Einkommenssteuer zu entrichten sind. Auch deshalb ist es wichtig, sich über den eingetragenen Katasterwert zu informieren.

Wenn Sie Ihre Wohnimmobilie vermieten, wird ebenfalls Einkommensteuer fällig. Ein Teil der Miete kann jedoch je nach Fall von der Besteuerung befreit werden. Es lohnt sich, die Beratung eines Experten in Anspruch zu nehmen.

Zusätzlich fällt die Vermögensteuer (impuesto sobre el patrimonio - IP) an, die sich gestaffelt auf Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Die Gemeinde erhebt außerdem die Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles kurz IBI) deren Höhe — wie bereits erwähnt — nach dem Katasterwert berechnet wird.