Wohnungen zur Miete und der spanische Mietvertrag

Rund 500.000 Deutsche leben als Mieter auf Mallorca und entlang der Mittelmeerküste Spaniens. Um sich beim Abschluss eines Mietvertrages vor Überraschungen zu schützen, sollten sich deutsche Interessenten im aktuellen Mietrecht in Spanien besonders auskennen.
Ein Überblick verrät, welche Mietdauer, Kautionshöhe und Verteilung der anfallenden Kosten rechtlich festgelegt sind und welche Fallen sich im Vorfeld umgehen lassen.

Inhalt:

• Die 6 wichtigsten Punkte im spanischen Mietvertrag
• Lukrative Gesetzesneuerung: Renovieren statt Mietzahlung
• Bei Scheidung: Ehepartner erhält Eintrittsrecht in den Mietvertrag
• Schutz gegen Mietnomaden
• Wichtiges Detail: das Übergabeprotokoll
• Mietzins, Steuern und Nebenkosten vertraglich festlegen
• Fälligkeit der Monatsmiete und Kaution
• Checkliste zum mieten einer Wohnung auf Mallorca

Die 6 wichtigsten Punkte im spanischen Mietvertrag

• Mieter, die eine Immobilie auf Mallorca anmieten wollen, können mit der neuen Regelung einen Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von drei Jahren abschließen (Genaueres dazu im Artikel "Eine Wohnung auf Mallorca mieten: Die Mindest-Mietdauer"). Darüber hinaus kann die Vertragsdauer individuell vereinbart werden. Diese Verkürzung der Mindestlaufzeit von fünf auf drei Jahre erlaubt dem Mieter eine größere Flexibität, wenn zum Beispiel ein Arbeitsplatzwechsel ansteht. Die Vorteile für den Vermieter sind natürlich ebenfalls absehbar.
• Nach dieser Mindestlaufzeit verlängert sich der Vertrag um noch ein weiteres Jahr, wenn nicht eine der Parteien den Vertrag mindestens 30 Tage vor Ablauf kündigt.
• Zudem erhält der Vermieter die Möglichkeit, nach einem Jahr ab Vertragsbeginn die Wohnung für sich oder eines seiner Familienmitglieder (also Eigenbedarf) als ständigen Wohnsitz zurückzuerhalten und zu nutzen. Wenn der Vermieter allerdings die Immobilie nicht innerhalb der Zeit von drei Monaten bezieht, hat der ehemalige Mieter das Recht, das Mietobjekt zurückzufordern oder stattdessen eine entsprechende Entschädigung zu fordern.
• Der Mieter hingegen hat nach der neuen Regelung die Möglichkeit, den Mietvertrag nach frühestens sechs Monaten zu kündigen. Hierfür muss er den Vermieter insgesamt 30 Tage vor dem gewünschten Ende der Vertragslaufzeit schriftlich in Kenntnis setzen. In diesem Fall können beide Parteien auch eine Entschädigung in Höhe von einer Monatsmiete für jedes ausgefallene Mietjahr  beschließen, die im Mietvertrag festgehalten wird.
• Besondere Vorsicht ist bei unbefristeten Mietverträgen geboten: Sie verpflichten den Mieter zur Zahlung der Miete für mindestens ein Jahr. Um sich davor zu schützen, sollte bei unbefristeten Mietverträgen in jedem Fall eine Kündigungsfrist von 30 Tagen im Vertrag schriftlich festhalten werden. Ratsam ist es außerdem, lieber eine Wohnung zunächst für einen begrenzten Zeitraum zu mieten, und den betristeten Vertrag nach Vertragsende wieder um ein Jahr zu verlängern. Wer seine Mietwohnung innerhalb der 30-Tage-Frist kündigt, sollte sich die Kündigungserklärung in jedem Fall vom Vermieter unterschreiben lassen.
• Wichtig für das Anmieten einer Immobilie auf Mallorca ist auch, im Einzelnen zu überprüfen, ob der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist. Denn dieser Grundbucheintrag sichert nach spanischem Gesetz den Kündigungsschutz für den Mieter, etwa im Fall eines Verkaufs der Immobilie. Ist dies der Fall, muss der Vertrag für die gesamte Mietzeit weiterhin erhalten bleiben. Dies gilt auch, wenn der Vermieter seine Immobilie verlieren sollte. Dies wäre der Fall, wenn zum Beispiel eine Nacherbschaft eintritt oder die Hypothek der Immobilie vollstreckt wird.

Lukrative Gesetzesneuerung: Renovieren statt Mietzahlung

Überschreitet die Mietlaufzeit die gesetzliche Mindestmietdauer von drei Jahren, haben beide Parteien die Möglichkeit, in dem Mietvertrag folgende Vereinbarungen festzulegen: Falls der Mieter nach drei Jahren Vertragsdauer verstirbt, dürfen bestimmte im Mietvertrag genannte Personen nach §16,1 des spanischen Mietgesetzes nicht den Mietvertrag übernehmen. Dies betrifft vor allem enge Verwandte des Mieters. Sollte der Mieter aber vor Ablauf der Dreijahresfrist ableben, erlischt der Mietvertrag automatisch nach Ablauf des dritten Jahres.
Des Weiteren können die Parteien nach spanischem Mietrecht beschließen, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes anstatt der Mietzahlungen eine Renovierung der Wohnung durchgeführt wird. Art und Umfang der Renovierungsarbeiten durch den Mieter sollten in dem Vertrag im Einzelnen festgelegt werden.
Achtung: Wird der Verpflichtung zur Renovierung nicht nachgekommen, kann der Mieter gekündigt werden. Wenn der Vermieter Verbesserungen an der Immobilie vornimmt, darf er den Mietpreis erhöhen. Eine Mieterhöhung von bis zu 20% der Miete darf er nach spanischem Mietrecht während der Mindestmietfrist von drei Jahren verlangen.

Bei Scheidung: Ehepartner erhält Eintrittsrecht in den Mietvertrag

Ein besonderes Recht tritt ein, wenn das Mieter-Ehepaar einer Wohnung auf Mallorca sich trennt oder auch scheiden lässt: In diesem Fall kann ein Ehepartner per gerichtlicher Verfügung in den bestehenden Mietvertrag eintreten. Hier gilt es, innerhalb einer Frist von zwei Monaten dem Vermieter diesen Gerichtsbeschluss zuzuschicken und ihn von der veränderten Vertragspartnerschaft zu informieren. Wurde im Mietvertrag kein Verzicht auf ein Mieterrecht festgelegt, darf der Familienangehörige seinen Anspruch auf die spanische Mietwohnung auch geltend machen, wenn der Mieter verstirbt.
Dieses Mietrecht gilt allerdings nur dann, wenn die Dauer des Mietvertrages mehr als die Mindestlaufzweit von drei Jahren beträgt.

Schutz gegen Mietnomaden

Wenn in Spanien ein Mieter seine Miete nicht bezahlt, hat der Vermieter verschiedene Handlungsmöglichkeiten. Bei Mietverträgen, die im Grundbuch eingetragen sind, kann er in diesem Fall sein Recht auf Vertragsaufhebung umgehen geltend machen. Beschließt der Vermieter eine solche Maßnahme, sollte er üblicherweise dem Mieter seine schriftliche notarielle oder gerichtliche Willenserklärung zustellen. Dieses Vorgehen sollte im Mietvertrag vorher festgelegt werden.

Als weitere Maßnahme gegen Mietnomaden kann der Vermieter einen Mietprozess anstrengen (demanda / desahucio por impago), der nach dem reformierten Mietvertragsgesetz vom 4.Juni 2013 in Spanien im Beschleunigungsverfahren durchgeführt wird. Hierfür erhält der spanische Vermieter auch die Möglichkeit, frühere rechtskräftige Urteile wegen Nichtzahlung der Miete selbst zu recherchieren und zu überprüfen.

Wichtiges Detail: das Übergabeprotokoll

Um Missverständnissen aus dem Weg zu gehen, sollten Mieter und Vermieter bei Vertragsübergabe ein Übergabeprotokoll schreiben, in dem das gesamte Inventar und der Zustand der Wohnung genau festgehalten wird.
Denn für jedes Mietverhältnis in Spanien gilt: Der Mieter muss bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in dem gleichen Zustand übergeben, wie er sie erhalten hat. Gibt es aus Sicht des Vermieters Mängel oder Nachbesserungen zu beanstanden, muss der Mieter die Höhe der Kosten tragen, die benötigt werden, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Während der Mietdauer muss der Mieter daher zum Beispiel für die entfernten Möbel aufkommen oder auch beschädigte Elektrogeräte ersetzen. Zudem trägt er die Kosten für die Abfallbeseitigung und die Endreinigung der Mietwohnung. Abnutzungsspuren an Wänden, Fliesen und Fensterrahmen der Wohnung, die über das normale Maß hinausgehen, müssen in Spanien auch vom Mieter beseitigt und bezahlt werden.

Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, etwa in Bezug auf das Mobiliar in der Wohnung bei Vertragsende, liegt es an dem Vermieter zu beweisen, dass sich die Möbel bei Vertragsbeginn in der Wohnung befanden. Als Beweismittel gilt das Übergabeprotokoll mit der (auch fotografischen) Auflistung sämtlicher Möbel oder auch Zeugenaussagen. Aus diesem Grund ist die Anwesenheit von Zeugen bei der Vertragsübergabe ein wichtiger Schutz - auch für den Mieter.

Mietzins, Steuern und Nebenkosten vertraglich festlegen

Mietern einer spanischen Wohnung empfiehlt sich außerdem, im Vertrag festzulegen, wer die Nebenkosten und die Grundsteuer für das Mietobjekt zahlen muss.
In der Regel muss der Mieter für die Unterhaltskosten des Gebäudes, Abgaben, Belastungen und Steuern wie die erwähnte Grundsteuer zahlen. Bei Wohngemeinschaften empfiehlt es sich, die genauen Nebenkosten im Vertrag festzulegen. Es schützt die einzelnen Mieter davor, nach Auszug eines Mitmieters dessen Nebenkosten übernehmen zu müssen. Nach spanischen Mietrecht kann die Höhe des Mietzinses von beiden Parteien frei vereinbart werden. Die Erhöhung der Miete darf während der ersten drei Jahre der Mietdauer prozentual den allgemeinen Index der Verbraucherpreise (spanisch: Indices de Precios de Consumo) nicht überschreiten.

Fälligkeit der Monatsmiete und Kaution

Deutsche Mieter einer spanischen Wohnung sollten beachten, dass auf Mallorca die Miete im Voraus innerhalb der ersten sieben Tage des Monats fällig wird. Die Höhe der Kaution beträgt in der Regel ein bis zwei Monatsmieten. Mietinteressenten ist allerdings zu empfehlen, sich bei Vertragsabschluss auf die Kaution einer Monatsmiete zu einigen, da es häufig vorkommt, dass Vermieter versuchen, die Kaution nach Beendigung der Mietzeit einzubehalten.