Das spanische Kataster: Eine wichtige Institutionen beim Immobilienkauf und -besitz

Luxusvilla

Geht es um das Immobilien kaufen, spielt das spanische Kataster eine wichtige Rolle. In Spanien als Catastro bezeichnet, handelt es sich hierbei um eine öffentliche Einrichtung, in der sowohl Stadtpläne wie auch Zeichnungen und Pläne von Grundstücken geprüft werden. Das Catastro ist auch die Quelle vom sogenannten valor catrastral, also dem Katasterwert und ebenso für Schätzwerte wegen steuerlicher Belange einer Immobilie zuständig.

Die Aufgaben des Katasteramtes

Das spanische Kataster für Mallorca gibt ein Verständnis für Grenzen, die Lage eines Grundstücks oder einer Immobilie, dazu auch die Größe und die Beschreibung von Grundstücken und Immobilien. Es ist beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mallorca eine wichtige Institution. Dabei spielt das Amt nicht nur beim Kauf und Verkauf eine wichtige Rolle. Denn auch für bauliche Veränderungen, wenn also beispielsweise eine Erweiterung, wie ein weiteres Zimmer, umgesetzt wurden oder wenn ein anderes Konstrukt auf dem Grundstück errichtet wurde, wie ein Pool oder eine Garage, müssen diese Veränderungen beim spanischen Kataster gemeldet werden. Erfolgt eine solche Meldung nicht, kann es heute Probleme geben, wenn das Katasteramt nicht über diese Veränderungen informiert ist.

Sind Grundstück und Immobilie im Kataster richtig registriert?

Ist der Bau, der Kauf und Verkauf einer Immobilie ordnungsgemäß beim Katasteramt eingetragen, kann es manchmal bis zu einem oder zwei Jahren dauern, bis Rechnungen über die Gemeindesteuer eintreffen. Oftmals ist es auch heute noch der Fall, dass zahlreiche Immobilien veraltet und im Kataster ungenau registriert sind. Beim Katasteramt gilt, dass zur Formulierung des Wertes einer Immobilie ein steuerpflichtiger Pegel auf jede registrierte Immobilie festgelegt wird. Für viele Spanier auf Mallorca gilt auch heute oft noch, dass sie zur Vermeidung von Steuern die Katasterinformationen nicht aktualisieren. Die Aktualisierung innerhalb des Katasteramtes war bisher immer auf einem freiwilligen System aufgebaut, was dazu führte, dass viele Spanier ihre Immobilie oder das Grundstück zum Zwecke der Steuerersparnis beim Katasteramt nicht aktualisierten. Heute trifft man noch auf Eigentümer, die sich beider Aktualisierung ihrer Immobilien beim Katasteramt sehr zurückhaltend zeigen und die schwer von der gegenteiligen Notwendigkeit zu überzeugen sind.

Grundlegend wichtig für Käufer von Immobilien auf Mallorca ist, dass sie sich beim Kataster vor dem Kauf informieren und prüfen, ob die in Erwägung gezogene Immobilie dort auch tatsächlich eingetragen ist.

Das Kataster, das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und die "Escritura"

Beim Katasteramt handelt es sich um ein Sekundärsystem in Spanien und auf Mallorca, das sich mit dem Eigentum, der Beschreibung und auch den Grenzen von Immobilien und Grundstücke auf spanischem Grund beschäftigt. Dazu werden innerhalb des Amtes informationen über Grundstücke und Immobilien und deren Stand auf der Karte, der Konstruktionsgröße, deren Grenzen und Koordinaten sowie andere zahlen geführt.

Dazu besteht noch ein anderes System, das sogenannte Registrode la Propiedad oder auch Grundbuchamt. Das ist ein sehr wichtiges Amt für Immobilien- und Grundstückskäufer auf spanischem Grund, das sich mit dem rechtlichen Eigentum an einer Immobilie sowie den eventuellen Kosten oder Grundstücksbelastungen beschäftigt. Gegen eine gering ausfallende Gebühr können Interessenten hier wichtige Informationen über das in Erwägung gezogene Grundstück erhalten. Beispielsweise erhält man hier Informationen, wer der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstückes ist. Auch eine Beschreibung einer Immobilie oder eines Grundstücks, deren Fläche und Region werden hier bekannt gegeben. Dazu erhält man Informationen über den genauen Standort einer Immobilie, deren Geschichte wie das Erstellungsdatum und auch über frühere Besitzer erhält man Informationen. Auch Informationen über die Anzahl der Zimmer der Toiletten, der genauen Größe des Gebäudes sowie Einschränkungen und Grundstücksbelastungen sowie Kosten führt das Amt. Dazu führt das Amt Informationen, ob das Objekt innerhalb einer öffentlichen Auktion steht, ob eine Pfändung oder Beschlagnahmung sowie eine Zwangsenteignung darauf besteht und ob es mit Hypotheken, Schulden und Durchgangsrechten belegt ist.

Die Unterschiede zwischen beiden Systemen bestehen darin, dass das Registro de la Propiedad das rechtliche Eigentum an einer Immobilie bescheinigt.

Für viele Käufer galt in der Vergangenheit, dass sie die Eigentumsurkunde, also die Escritura, als das wichtigste Dokument für den Kauf einer Immobilie betrachten. Das gilt auch dahingehend, dass dieses Dokument vor dem Erwerb einer Immobilie gesehen werden sollte. Allerdings gibt es Registro de la Propiedad, also das Grundbuchamt, wichtige Informationen für den Kauf darüber, was innerhalb der Öffentlichkeit über ein Objekt bekannt ist. Ist eine Eigenschaft im Registro nicht vorhanden, dann sollten sich potentielle Käufer sehr vorsichtig beim Immobilienkauf zeigen.

Sinnvoll wäre auch für Mallorca eine Verbindung beider Ämter

Aus theoretischer Perspektive müssten das spanische Grundbuchamt und das spanische Katasteramt verbunden sein und beide die gleichen Informationen über Objekte halten. Das spanische System strengt auch Bemühungen an, um diese beiden Organisationen zu verbinden und dies ist in städtischen Gebieten auch bereits erfolgt. In ländlichen Regionen wie auf Mallorca treten hier allerdings immer noch Probleme auf, wenn es darum geht, aufgezeichnete Informationen über Objekte in beiden Ämtern zu koordinieren.

Ideal für Käufer von Immobilien auf Mallorca wäre es, wenn beide Institutionen in einem einzigen System zusammengefasst wären, wie dies in vielen anderen Ländern der Fall ist, weil die Informationseinholung damit deutlich vereinfacht wäre.