Der Optionsvertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca

Haus auf Mallorca zu kaufen

Geht es um Immobilien auf Mallorca kommt jeder Interessent früher oder später mit dem sogenannten Optionsvertrag in Berührung. Was ist das aber und worauf sollten Käufer von Immobilien bei einem solchen Optionsvertrag achten?

Der Sinn des Optionsvertrages

Der Grund für den Abschluss eines Optionsvertrages liegt in einer rechtsverbindlichen Vereinbarung zwischen Immobilienkäufer und Immobilieneigentümer. Der Vertrag gibt die Möglichkeit, die Zeit bis zu notariellen Beurkundung rechtssicher zu überbrücken und alle Abwicklungen für den Kauf in Ruhe erledigen zu können.

Sind alle Bedingungen für den rechtsgültigen Kauf der Immobilie bereits geschaffen, kann auf den Abschluss eines Optionsvertrages auch verzichtet werden und der Kauf direkt rechtsgültig vor einem Notar mit entsprechender Ausstellung der Kaufurkunde erfolgen.

Mündliche Vereinbarungen können verworfen werden

Gerade bei raren Angebot akzeptabler und bezahlbarer Immobilien auf Deutschlands liebster Insel denken viele Immobilienkäufer, dass das Schwierigste hinter ihnen liegt, wenn die passende Immobilie gefunden ist und auch mit dem Verkäufer eine Einigung über den Preis des Objektes getroffen werden konnte. Nun gilt es noch, die Vereinbarungen zu fixieren und den Immobilienkauf abzusichern.

Damit gehandelt werden und der Verkauf der Immobilie beim Notar abgewickelt werden kann, müssen vorab einige Dinge organisiert und geregelt werden. Es gilt, das Geld für den Kauf bereitzustellen, eventuell eine Finanzierung bei der Bank zu organisieren. Dazu muss ein Konto bei einer spanischen Bank eingerichtet werden und es ist für den Immobilienkäufer auch eine Steuer-Nummer, die sogenannte N.I.E., erforderlich und alles muss dem Notar letztlich zur Beurkundung der Kaufurkunde zur Verfügung stehen. Hierfür ist erheblicher Zeitaufwand erforderlich - und der kann beim Kauf von Immobilien auf Mallorca zum Problem werden.

Verbindlichkeit ist mit einer mündlichen Vereinbarung noch nicht geschaffen

Käufer von Immobilien auf Mallorca sollten sich bewusst sein, dass mündliche Vereinbarungen mit dem Verkäufer noch nicht verbindlich sind. Der Verkäufer kann jederzeit - auch nach einem in den Augen des deutschen Kaufwilligen vermeintlich mündlich geschlossenen Kaufvertrags - noch entscheiden die Immobilien, die es zu veräußern gilt, an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Schon ein besseres Angebot reicht aus, damit der Verkäufer sich anders entscheidet. Daher ist für Kaufinteressenten sehr wichtig, dass eine schriftliche Absichtserklärung zwischen beiden Vertragsparteien verfasst wird, wenn seitens des Käufers eine sichere Kaufabsicht besteht. So lässt sich die Zeit bis zum Termin beim Notar sicher überbrücken und der Verkäufer kann sich zwischenzeitlich nicht noch entscheiden, die Immobilie doch anderweitig zu günstigeren Konditionen zu verkaufen.

Der Optionsvertrag bietet Rechtssicherheit

Der Optionsvertrag wird in Spanien auch als sogenannter "Contrato de opcion de compra" bezeichnet. Gemeint ist damit ein Vertrag privatschriftlicher Art, der wiederum nach dem spanischen Códego Civil, also dem spanischen Zivilrecht, zwischen einem Käufer einer Immobilie sowie dem Verkäufer verbindlich getroffen wird. Der Käufer erhält mit diesem Vertrag die Option, in einer festgelegten Frist die Immobilie vor einem Notar rechtsgültig und mit öffentlicher Urkunde zu kaufen. Diese Frist wird im Regelfall auf vier bis sechs Wochen festgelegt. Der Sinn des Optionsvertrages liegt darin, dass dem Käufer so ausreichend Zeit geschaffen wird, um alle Vorbereitungen für den Kauf zu treffen und währenddessen nicht zuschauen zu müssen, wie die gewünschte Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft wird.

Rechtsgültigkeit des Optionsvertrages

Standardmäßig enthalten sind im Optionsvertrag Angaben zu Identität und Wohnanschrift der beiden Vertragsparteien, genaue Angaben zum Kaufgegenstand und die Höhe des Kaufpreises.

Zusätzlich muss im Optionsvertrag auch die Optionsfrist, also der spätest mögliche Termin für die Beurkundung und die Kaufpreisentrichtung beim Notar, fixiert sein. Genannt wird im Vertrag zudem die Höhe der entrichteten Optionssumme. Auf Wunsch können auch individuelle Vereinbarungen und Bedingungen in den Vertrag aufgenommen werden. Die Optionssumme, die der Käufer an den Verkäufer entrichtet, wird im Nachhinein auf den zu leistenden Kaufpreis angerechnet.

Der Käufer muss den Vertrag auch erfüllen!

Für Käufer ist es sehr wichtig zu wissen, dass die geleistete Anzahlung in Form der Optionssumme verloren geht, wenn der Vertrag seinerseits nicht erfüllt und die Immobilie nicht innerhalb der festgelegten Frist notariell beglaubigt erworben wird. Üblich sind übrigens 10 Prozent der Kaufsumme für die Immobilie.

Erwirbt der Interessent die Immobilie nicht, dann verbleibt die Optionssumme als Entschädigungszahlung beim Immobilieneigentümer. Kommt der Immobilieneigentümer dagegen seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach, ist er verpflichtet die Optionssumme mit einer zusätzlichen Strafzahlung in gleicher Höhe an den Kaufinteressenten zu leisten.