Legalisierung von Finca-Immobilien auf Mallorca

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Das Legalisieren von Finca-Immobilien auf Mallorca (I): Definition und Kosten

Analyse der Übergangsvorschrift 10 des LOUS (Ley de Ordenación y Uso del Suelo — Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetz)

In diesem 3-teiligen Beitrag analysieren wir, was unter illegaler Bebauung verstanden wird, welche Immobilientypen überhaupt legalisiert werden können und wie viel es ungefähr kosten wird, sich diesem außerordentlichen Verfahren zu unterziehen.

Einer der kontroversesten Punkte des Bodengesetzes der Balearen (»Ley del suelo de Baleares«), dem Gesetz 2/2014 vom 25. März, genannt das Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetz (LOUS), ist das außerordentliche Verfahren zur Wiedereingliederung bestehender Bauten auf Agrarland bzw. im ländlichen Außenbereich (auf so genanntem suelo rústico) in die Bodenordnung, wie es in der Übergangsvorschrift 10 (Disposición Transitoria — DT 10ª) vorgesehen ist.

Auch wenn das Verfahren an sich für die Anwendung auf alle Immobilientypen vorgesehen ist, ist doch unbestritten, dass die Mehrzahl der dadurch legalisierbaren Gebäude Wohnimmobilien bzw. Häuser und Fincas sind. Schätzungen zufolge existieren allein auf Mallorca zwischen 30.000 und 40.000 illegaler Immobilien im ländlichen Außenbereich bzw. außerhalb geschlossener Ortschaften, auf welche die Vorschrift angewendet werden kann — wenngleich die Legalisierung einer Immobilie nicht gerade billig werden dürfte.

In diesem Beitrag analysieren wir, was unter illegaler Bebauung verstanden wird, welche Immobilientypen überhaupt legalisiert werden können und wie viel es ungefähr kosten wird, sich diesem außerordentlichen Verfahren zu unterziehen.

Was versteht man unter einer illegalen Bebauung?

Eine illegale Bebauung liegt dann vor, wenn ein Gebäude ohne Genehmigung (oder aber trotz einer anullierten Genehmigung) errichtet oder erweitert wird.

Eine Immobilie kann entweder vollkommen illegal sein, wenn sie von vornherein ohne eine entsprechende Genehmigung errichtet wurde, oder teilweise illegal, wenn sie lediglich ohne Genehmigung erweitert wurde.

Ist meine Finca / Immobilie illegal?

Um die Legalität oder Illegalität einer Immobilie zu bestätigen, muss im zuständigen Rathaus (Ayuntamiento) bestätigt werden, dass sämtliche Bauten durch entsprechende Genehmigungen abgedeckt sind.

Dafür müssen die originalen, im Rathaus eingereichten Baupläne vorgelegt werden, und es muss nachgewiesen und bestätigt werden, dass sie mit der tatsächlich umgesetzten Bebauung übereinstimmen: Jedes bauliche Element, das im ursprünglich zur Genehmigung vorgelegten Projekt nicht vorgesehen war und auftaucht, ist nicht durch die Genehmigung geschützt und damit vermutlich nicht legal.

Typische Beispiele für Erweiterungen, die nicht durch entsprechende Genehmigungen abgedeckt sind, sind Schwimmbecken, zusätzliche Veranden, Anbauten, etc.

In diesem Sinne ist darauf hinzuweisen, dass die Beschreibung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) oder beim Katasteramt allein noch kein urbanistisches Urteil über die Legalität der Bauten selbst mit sich bringt (auch wenn sie durchaus Indizien liefern können, vor allem, wenn es sich um einen Neubau handelt). Falls wir also nicht selbst den Bauprozess durchgeführt haben, müssen wir auf die Informationen zu den geltenden Genehmigungen zugreifen, die das Rathaus in seinen Archiven hat.

Um über Legalität oder Illegalität einer Immobilie zu befinden — insbesondere dann, wenn wir selbst den Bauprozess nicht kontrollieren konnten —, ist es ratsam, die Hilfe eines spezialisierten Architekturbüros in Anspruch zu nehmen, das den Status der Genehmigungen anfragen und uns bestätigen kann, ob unsere Wohnung den legalen Richtlinien genügt.

Werden alle illegalen Fincas / Immobilien legalisiert werden können?

Nein, das außerordentliche Verfahren ist nur anwendbar auf »existierende Bauten außerhalb geschlossener Ortschaften, bei denen die Verjährungsfrist für Verstöße gegen das anwendbare Baurecht bereits klar verstrichen ist (…)«.

Die Bebauung außerhalb geschlossener Ortschaften im ländlichen Außenbereich (suelo rústico) muss daher folgende Voraussetzungen erfüllen:

1) Sie muss außerhalb geschlossener Ortschaften im ländlichen Außenbereich (suelo rústico) erfolgt sein.

2.) Sie muss vor dem Inkrafttreten des Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetzes (LOUS) erfolgt sein.

3) Weiterhin muss auch die Verjährungsfrist für Verstöße gegen das anwendbare Baurecht sowie Maßnahmen zur Wiedereingliederung in die Bodenordnung im Moment des Inkrafttretens von LOUS verstrichen sein, d.h.:

a. Für Bauten außerhalb geschlossener Ortschaften und Schutzzonen beträgt die Verjährungsfrist für Verstöße gegen das anwendbare Baurecht acht Jahre. Da diese Frist verstrichen sein muss, bevor das Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetz LOUS in Kraft getreten ist, kann nur die gesetzliche Regularisierung von Immobilien erfolgen, welche vor dem 29. Mai 2006 errichtet wurden. Dies gilt auch für den Fall, dass sich das tatsächliche Zeitfenster für die Gültigkeit des Verfahrens vonseiten der Inselräte (Consells Insulars) verzögern sollte.

b. Was Immobilien auf Baugrund betrifft, der unter den Wirkungsbereich des Gesetzes für natürliche Räume und städtebauliche Ordnung für Gebiete mit besonderem Schutz auf den Baleareninseln ( Ley de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears) fällt, beispielsweise die sogenannten ANEI (Área Natural de Especial Interés — Naturgebiet von besonderem Interesse), so gilt, dass die Zuwiderhandlung verjährt ist, wenn sich die Bebauung vor dem 10. März 1991 nachweisen lässt, immer vorausgesetzt, es hat darauf nicht nachträglich eine Nutzungsumwidmung stattgefunden.

Zusätzlich können folgende Arten von Bebauung nicht legalisiert werden:

a) Solche, welche auf Grundlage geltender Bestimmungen zur Enteignung, freiwilligen oder erzwungenen Veräußerung oder Abriss vorgesehen sind.

b) Solche, die zuvor erklärten gemeinnützigen Aktvititäten gewidmet sind.

c) Solche, die sich auf öffentlichem Grund befinden sowie in Schutzzonen gemäß dem Küstengesetz (Ley de Costas).

Wie viel wird es kosten, meine Finca zu legalisieren?

Der durch die Übergangsvorschrift 10 des Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetzes LOUS festgeschriebene Vorgang ist nicht gratis, da beim zuständigen Rathaus folgende Kosten entrichtet werden müssen:

1. Die Zahlung jener Abgaben und Steuern, die in der Richtlinie für neue Bebauungen vorgesehen sind, d.h.

a. Steuer auf Bautätigkeiten; diese beläuft sich auf 4% des Gesamtwerts der zu legalisierenden Immobilie.

b) Bearbeitungsgebühr für die Genehmigungserteilung, je nach Gebührenordnung des jeweiligen Rathauses.

2) Eine sogenannte »wirtschaftliche Leistung« (prestación económica() an das zuständige Rathaus, welche — in aufsteigender Reihenfolge — der jeweiligen Frist entspricht, in welcher die betreffende Immobilie nach Inkrafttreten des Gesetzes legalisiert wird. Sie beläuft sich auf:

a. 15% der Bausumme der zu legalisierenden Immobilie, wenn die Legalisierung im ersten Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes vorgenommen wird.

b. 20% der Bausumme der zu legalisierenden Immobilie, wenn die Legalisierung im zweiten Jahr vorgenommen wird.

c. 25% der Bausumme der zu legalisierenden Immobilie, wenn die Legalisierung im dritten Jahr vorgenommen wird.

In diesem Sinne kann für den Legalisierungsprozess im Schnitt mit einem Kostenaufwand von 25.000 € je 100 Quadratmetern zu legalisierender Fläche gerechnet werden. Darin inbegriffen sind die Zahlungen sämtlicher Abgaben und Steuern sowie der erwähnten wirtschaftlichen Leistung.

Im folgenden Beitrag wird es um zusätzliche Kosten gehen sowie um die Fragen, wann die Bestimmung in Kraft tritt, wie man sie in Anspruch nimmt und warum man sich überhaupt darauf berufen sollte.

TEIL II: Legalisierung von Finca-Immobilien auf Mallorca: Das Legalisieren (II) - Wann, wie und warum?

TEIL III: Das Legalisieren von Fincas und anderen Immobilien auf Mallorca (III): Inkrafttreten der Übergangsvorschrift

 

 

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