Der Notar beim Immobilienkauf auf Mallorca

Villa mit Pool auf Mallorca

Was ist eigentlich ein spanischer Notar?

Der Notar gilt zusammen mit anderen Honoratorien, wie zum Beispiel dem Arzt und dem Priester, als eine Schlüsselfigur der traditionellen spanischen Gesellschaft. Während die Stellung von geistlichen in den letzten Jahrzehnten in Spanien ein wenig gelitten hat, genießen spanische Notare auch weiterhin eine angesehene Stellung in der Gesellschaft. Davon abgesehen haben Notare auch eine privilegierte Einnahmequelle, die durch das Gesetz garantiert wird.

Obwohl sie ihr Honorar durch Privatpersonen und Unternehmen verdienen, sind Notare auf Mallorca und in Spanien im Wesentlichen öffentliche Beamte, die eine neutrale Rolle bei der Ausarbeitung und Beglaubigung von verschiedenen Verträgen spielen. Ihre Aufgabe ist es sicherzustellen, dass beide Parteien zu einer Einigung kommen, die Vertragsbedingungen eingehalten werden und diese gegen keine Gesetze verstoßen. Ebenfalls müssen Notare dafür sorgen, dass die entsprechende Steuern gezahlt werden, die durch die Transaktion entstehen könnten.

Warum müssen Verträge vor einem Notar unterschrieben werden?

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, können Sie Ihre Besitzurkunde nicht in das Eigentumsregister (spanische Version des Grundbuchs) eintragen, es sei denn, dass ein spanischer Notar den Kaufvertrag beglaubigt. Nach spanischem Recht ist die Unterschrift des Notars erforderlich, damit ein privater Vertrag als öffentliche Urkunde betrachtet wird, die im Grundbuch eingetragen werden kann.

Ist eine Eintragung der Besitzurkunde im Registro de la propiedad wirklich notwendig? In der Theorie nein, denn ein Privatvertrag zwischen Käufer und Verkäufer ist für beide Vertragsparteien (wenn auch nicht für Dritte) bindend. Einige Mallorquiner, vor allem in ländlichen Gebieten, besitzen Immobilien, die nicht in das Grundbuch eingeschrieben sind um dadurch den Aufwand und die Kosten (Notargebühren, Grundbuchkosten und Steuern) einer Grundbucheintragung zu umgehen. Merkwürdigerweise sind aber viel mehr Grundbesitzer im Eigentumsregister eingeschrieben, als tatsächlich in Spanien vorhanden sind, was nicht ganz richtig zu sein scheint. Für deutsche Käufer ist es jedoch sehr wichtig, dass ihre Besitzurkunde in das Eigentumsregister eingetragen wird, denn dies ist die einzig sichere Form von Grundbesitz in Spanien. Die erste Person, die eine Eigentumsurkunde für eine Immobilie einträgt, kann diese auch behalten, was ein ausreichender Grund ist, um dies zu tun. Es gibt jedoch noch andere Vorteile, wie zum Beispiel einen Schutz vor den Gläubigern des Verkäufers und die Fähigkeit eine Hypothek auf Ihre Immobile aufzunehmen. Daher müssen alle Käufer einen Kauf in der Gegenwart eines Notars abschließen, wenn sie die Vorteile in Anspruch nehmen möchten, die eine Eintragung im Eigentumsregister mit sich bringt.

Haus auf Mallorca mit Garten

Wann können Sie unterzeichnen?

Es hängt davon ab, ob Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, die bereits existiert oder eine neue Immobilie von einem Bauunternehmer kaufen möchten, die sich erst in Planung oder bereits im Baustadium befindet.

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen möchten, können Sie die Besitzurkunde in der Gegenwart des Notars beim ersten geeigneten Zeitpunkt für Sie und den Verkäufer unterzeichnen. Dies wird häufig 1 oder 3 Monate nach dem Unterzeichnen des privaten Kaufvertrags abgewickelt. Seien Sie vorsichtig, wenn Sie Wiederverkäufe von ausländischen Anbietern erwägen, die mit großen Hypotheken belastet sind. Es besteht nämlich das Risiko, dass solche Verkäufer Ihre Anzahlung nehmen und das Land verlassen. In einem solchen Fall wird die Immobilie verkauft, um die Hypothek zu tilgen, wodurch Sie mit absolut nichts dastehen könnten. Wenn der Verkäufer ein Ausländer mit einer großen Hypothek ist, sollten Sie immer private Verträge mit Anzahlungen vermeiden und unmittelbar die öffentliche Urkunde (Escritura) vor dem Notar unterzeichnen.

Wenn Sie eine neu gebaute Immobilie von einem Bauunternehmer kaufen, dann können Sie die Escritura unterschreiben und die endgültige Zahlung dann vornehmen, sobald die Immobilie vollständig fertiggestellt wurde. Sofern Sie nicht zugestimmt haben, einen Vertrag für eine Immobilie im Bau zu unterzeichnen, was am besten immer vermieden werden sollte, dann sind Sie nicht verpflichtet die Escritura zu unterzeichnen, bis der Bauunternehmer das certificado de final de obras vorweisen kann, das vom Architekten unterzeichnet sein muss.

Vorbereitung vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags

Unabhängig von der Art der Immobilie, die Sie kaufen möchten, sollte die Escritura nur dann unterzeichnet werden, nachdem Ihr Anwalt alle rechtlichen Überprüfungen durchgeführt hat. Dies sind zum Beispiel das Eigentum des Verkäufers, Schulden und Lizenzen, um nur einige der notwendigen Kontrollen zu erwähnen.

Sie müssen mit dem Verkäufer auch eine Zahlungsmethode vereinbaren, bevor Sie beim Notar einen Termin machen. Bankbestätigte Schecks, die durch eine Niederlassung in Spanien ausgestellt wurden, sind die bevorzugte Methode, obwohl es auch möglich sein sollte Geldmittel auf das Treuhandkonto des Notars zu übertragen. Ein Scheck von Banken, die sich außerhalb Spaniens befinden, wird von vielen spanischen Verkäufern mit Misstrauen betrachtet und meistens auch abgelehnt. Um Meinungsverschiedenheiten im Büro des Notars zu vermeiden, sollten Sie immer sicherstellen, dass der Verkäufer sich der von Ihnen vorgeschlagenen Zahlungsmethode völlig bewusst und mit dieser auch zufrieden ist.

Sie sollten ebenfalls sicherstellen, dass Sie die notwendigen Dokumente mit sich bringen, wenn Sie zur Unterzeichnung des Vertrags gehen. In den meisten Fällen werden Sie jedoch nur Ihren Reisepass und Ihre NIE-Nummer benötigen, obwohl dies aber vom Notar abhängig ist. Deshalb sollten Sie immer zuerst mit Ihrem Anwalt klären, was der Notar benötigt, bevor Sie zum Termin erscheinen.

Obwohl es immer am besten ist, persönlich an der Unterzeichnung teilzunehmen, kann auch jemand in Ihrem Namen den Vertrag unterzeichnen, indem Sie eine Vollmacht erteilen. Der einfachste Weg, um eine Vollmacht zu erteilen, ist, diese vor einem Notar in Spanien zu unterzeichnen. Dies kann aber auch mit einem höheren Kostenaufwand über ein spanisches Konsulat in Deutschland oder durch einen deutschen Notar durchgeführt werden. Alle Personen, die am Kaufabschluss beteiligt sind (alle Verkäufer, Käufer und Hypothekengeber), müssen persönlich anwesend sein oder von einem Bevollmächtigten bei der Unterzeichnung der Escritura vertreten werden.

Dorfhäuser in den Bergen Mallorcas

Im Büro des Notars

Bei der Ankunft werden Sie in ein Büro geführt, in dem Sie zusammen mit allen beteiligten Parteien auf den Notar warten. Sie könnten wohlmögliche eine halbe Stunde oder länger auf den Notar warten, wobei Sie entweder eine unangenehme Stille oder einen Small Talk mit dem Verkäufer über sich ergehen lassen, den Sie vielleicht zum ersten Mal treffen. Der Notar wird dann wahrscheinlich in das Büro hineinkommen, seinen Platz am Kopfende des Tisches einnehmen und das Verfahren starten.

Der Notar wird die Identität und andere persönliche Daten von allen Käufern und Verkäufern bestätigen, die anwesend sind, und dann den Vertrag laut vorlesen. Einige Notare zeigen auch gerne ihre Englischkenntnisse durch eine teilweise Übersetzung, obwohl die meisten Notare den Vertrag nur in Spanisch vorlesen werden. Was auch immer der Fall sein sollte, Sie müssen sich absolut sicher sein, dass der Vertrag korrekt ist, bevor Sie diesen unterschreiben. Dies bedeutet, dass zum Beispiel ein Übersetzer anwesend sein sollte oder Sie sich auf Ihren Anwalt verlassen können. Einige Notare werden sich sogar weigern den Vertrag zu beglaubigen, es sei denn ein Anwalt oder Übersetzer ist anwesend.

Der Notar wird auch bestimmte rechtliche Kontrollen vornehmen, auch wenn diese je nach autonomen Regionen variieren. Der Notar auf Mallorca muss (!) einen Eigentumsnachweis kurz vor der Unterzeichnung anfordern, um das Eigentumsrecht des Verkäufers zu bestätigen. Ebenfalls sollte sich der Notar vergewissern, dass die Immobilie frei von jeglichen (unerwarteten) Schuldenlasten ist.

Einige Immobilienmakler behaupten der Käufer sei durch den Notar sehr gut abgesichert und benötigt keinen Anwalt, was jedoch nicht der Fall ist. In Wirklichkeit bietet der Notar Ihnen nur eine geringe Absicherung, sodass Sie von einem erfahrenen und qualifizierten Fachmann begleitet werden müssen, wenn Sie den Vertrag unterzeichnen.

Wenn niemand gegenüber dem Inhalt des Vertrags etwas einzuwenden hat, wird der Notar den Vertrag für eine Unterzeichnung an alle Parteien herumreichen. Danach wird die Zahlung aller ausstehenden Beträge durch den Käufer bestätigt, bevor die Schlüssel letztendlich übergeben werden. Dies sind zum Beispiel Zahlungsanweisungen für alle ausstehenden Beträge auf den vereinbarten Kaufpreis (der angegebene Preis im Vertrag, abzüglich aller Ablagerungen oder Anzahlungen, die bereits gezahlt wurden).

Eine sehr wichtige Regel:

Wenn Sie zugestimmt haben, einen Teil des Preises unter dem Tisch zu bezahlen, wovon dringend abgeraten wird, dann sollten Sie dieses Geld niemals in Gegenwart des Notars übergeben. Warten Sie immer, bis der Vertrag unterzeichnet wurde und der Notar den Raum verlassen hat, bevor Sie den Umschlag mit Bargeld übergeben. Der Verkäufer wird dann das Geld vor Ihnen zählen.

Nachdem der Vertrag unterzeichnet wurde

Häuser am Meer im Südosten Mallorcas

Nach der Unterzeichnung des Vertrags gehört die Immobilie ganz Ihnen, aber Sie müssen noch die Steuern zahlen und Ihre Eigentumsurkunde muss in das Eigentumsregister eingeschrieben werden.

Sie erhalten nach der Unterzeichnung eine Kopie (copia simple) des Vertrags. Jede Kopie kostet etwa 30 Euro, weshalb Sie sich im Voraus entscheiden sollten, wie viele Kopien Sie haben möchten. Sie können die copia simple für nahezu alles verwenden, wie zum Beispiel um einen Nutzungsvertrag zu erstellen und Steuern zu zahlen. Ein paar Tage später wird Ihr Anwalt in der Lage sein den ursprünglichen Vertrag abzuholen, der durch den Notar (Copia autorizada) unterzeichnet wurde, was notwendig ist, um Ihre Eigentumsurkunde in das Eigentumsregister einzuschreiben. In der Zwischenzeit sollte der Notar sofort nach dem Kauf eine Benachrichtigung per Fax an das Eigentumsregister gesendet haben, wodurch das Register für 10 Tage blockiert wird, um dadurch zu verhindern, dass andere Personen in dieser Zeit einen Anspruch auf die gleiche Immobilie einfordern können.

Notarkosten

­­Notargebühren werden von der Regierung je nach der Anzahl von Klauseln im Vertrag und dem deklarierten Wert der Immobilie festgelegt. Als grobe Richtlinie reichen diese von 0,1 % des angegebenen Preises einer Immobilie (für Immobilien von 400.000 Euro oder mehr) bis hinzu 0,4 % (für Immobilien unter 100.000 Euro). Wenn Sie eine Hypothek nutzen möchten, dann werden Sie auch Notarkosten für die Hypothekenurkunde zahlen müssen.