Die Verträge beim Immobilienkauf auf Mallorca: Der notarielle Kaufvertrag (Escritura)
Wer in Spanien Eigentum erwerben will, braucht einen notariellen Kaufvertrag, denn nur die im Grundbuch eingetragene notarielle Kaufurkunde bietet in Spanien Rechtssicherheit.
Ganz allgemein bedeutet Escritura nur "Schriftstück". Im allgemeinen Sprachgebrauch auf Mallorca ist ein Schriftstück immer ein notarielles Dokument.
Der notarielle Kaufvertrag wird in Spanien als Escritura puplica bezeichnet. Unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück erwerben möchten, sollten Sie sich den Kauf durch eine Escritura beurkunden lassen.
Durch die Escritura sichern Sie sich Ihr Recht auf einen Eigentumseintrag im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Tun Sie dies nicht, können Sie beim Immobilienkauf eventuell betrogen werden. Sind Sie im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen, kann der Verkäufer Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Probleme sogar an einen Dritten weiterverkaufen, denn gegenüber einem potenziellen Käufer kann Ihr Verkäufer durch seinen Eintrag im Grundbuch beweisen, dass ihm die Immobilie gehört.
Durch die Escritura verhindern Sie zuverlässig Mehrfachverkäufe, vermeiden eventuelle Haftungen für Schulden und erleichtern einen Wiederverkauf der Immobilie.
Die Escritura spielt nicht nur beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, sondern ebenfalls beim Kauf eine Grundstücks eine Rolle. Erwerben Sie auf Mallorca ein Stück Land, sollten Sie direkt nach dem Kauf Ihren Eigentumstitel im spanischen Grundbuch eintragen lassen.
Dafür gibt es einen sehr einfachen Grund: Jegliche Gebäude und andere Objekte, die Sie auf Ihrem Grundstück bauen, gehören dem Eigentümer des Grundstückes. Stehen nicht Sie im Grundbuch, haben Sie ein Problem!
Die nötigen Dokumente und der Inhalt der Escritura
In der Escritura ist die exakte Identifizierung der beiden Vertragsparteien verzeichnet. Dazu zählen die Situation des Eigentümers, der eheliche Güterstand, die exakte Definition der Immobilie und die Lastenfreiheit. Des Weiteren sind alle nötigen Vertragsbedingungen, wie der Kaufpreis, die Übergabe des Besitzes und die Kostenregelung aufgeführt. Da sich das Haus oder die Wohnung auf Mallorca befindet, wird der notarielle Kaufvertrag immer in der spanischen Sprache erstellt.
Folgende Dokumente benötigen Käufer und Verkäufer für eine notarielle Abwicklung:
- Ausweispapiere (Personalausweis oder Reisepass) die 3 Monate oder länger gültig sind - Käufer und Verkäufer benötigen eine spanische Steuernummer (N.I.F. bzw. N.I.E.-Nummer)
- Bestehende Escritura Pública des Verkäufers (Kaufurkunde, eingetragen in das Eigentumsregister)
- Grundbuchauszug (Nota simple)
- Erwerben Sie auch Inventar, ist eine Inventarliste notwendig
- Belege vom Verkäufer über die letzte gezahlte spanische Grundsteuer (IBI) sowie evtl. für die gezahlte Urbanisationsgebühr / Kosten einer Eigentümergemeinschaft
- bei Neubauten werden zusätzlich eine Neubaugenehmigung (Licencia d'obra nueva) und eine Wohnunbedenklichkeitsbescheinigung (Licencia d'primera ocupación) benötigt
Der Ablauf eines notariellen Kaufvertrags
Liegen dem Notariat alle Dokumente vor, bestellt ein Notar beim zuständigen Eigentumsregister den aktuellen Grundbuchauszug. Nachdem alle Dokumente ausführlich überprüft wurden, findet der Termin für die Unterzeichnung mit Käufer und Verkäufer beim Notar statt. Bei diesem Termin überzeugt sich der Notar von der Identität des Käufers und Verkäufers. Zusätzlich prüft der Notar, ob die Angaben mit dem aktuellen Grundbuchauszug übereinstimmen. Im Anschluss daran klärt der Notar die beiden Parteien über ihre Rechten und Pflichten auf und geht mit ihnen den notariellen Vertrag durch.
Es dauert im Durchschnitt 3 bis 6 Wochen, bis die vollständige Eintragung der Escritura de Compraventa (notarielle Kaufurkunde) erfolgt.
Details über den Ablauf des Notartermins können Sie im Abschnitt "Was passiert im Büro des Notars" nachlesen
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