Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca - Laufende Steuern: Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles / IBI)

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Als Immobilien- und Grundstückseigentümer in Spanien / auf Mallorca gehört die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles oder kurz IBI) zu den wichtigsten laufenden Steuern. Während beispielsweise die spanische Kfz-Steuer niedriger ausfällt als in Deutschland, ist die spanische Grundsteuer in Relation zu Deutschland etwas höher. Dies wirft die Fragen nach den Arten von Grundsteuern, der juristischen Basis der Grundsteuern sowie ihrer Berechnungsgrundlage auf.

Arten von Grundsteuern

Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen der IBI Urbana und der IBI Rústica. Wenn Sie Immobilien- oder Grundstücksbesitzer sind oder sich für Objekte in Spanien interessieren, ist in erster Linie die IBI Urbana relevant. Hierbei handelt es sich um die Grundsteuer für Bauland, städtisches Land und Gebäude. Diese Steuer bezieht sich neben Bauland auch auf Bauerwartungsland. Sämtliche Objekte wie Häuser, Wohnungen und andere Gebäude fallen unter die IBI.

Die IBI Rústica bezeichnet die Grundsteuern für landwirtschaftlich genutztes Land. Die landwirtschaftliche Fläche verursacht nur sehr selten und geringe Grundsteuern. Hier gibt es einen Freibetrag, sodass nur für besonders große Ländereien eine IBI zu entrichten ist. Für Gebäude, die sich auf der landwirtschaftlichen Fläche befinden ist jedoch die reguläre Grundsteuer zu bezahlen.

Bedeutung der Grundsteuer und juristische Grundlagen

Die Grundsteuer hat eine wesentliche Bedeutung für die spanischen Gemeinden. Diese Steuer stellt eine der wichtigsten Finanzierungsformen der Gemeinden dar. Neben Baugenehmigungs-Gebühren, Wertzuwachssteuer (Plusvalía) und Kfz-Steuer (Impuestos de Vehículos de Tracción Mecánica) ist die Grundsteuer der wichtigste Eckpfeiler der Gemeindefinanzierung. Die gemeindliche Steuer sieht die Besteuerung Ihres Eigentums an städtischem sowie ländlichem Immobilien- und Grundstückswert vor.

Spanische Grundsteuern unterliegen im Wesentlichen den juristischen Bestimmungen des Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decisreto Leglativo 2/2004), des Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004) sowie des Reglamento de Desarrollo (Real Decreto 417/2006).

Bedeutung des Katasterwerts als Berechnungsgrundlage der Grundsteuer

Der Katasterwert oder Valor Catastral stellt die zentrale Berechnungsgrundlage für eine ganze Reihe von spanischen Steuerarten dar. Dazu gehört auch die Grundsteuer.

Der Valor Catastral wird einer Gemeinde seitens der staatlichen Institution Dirección General del Catastro (DGC) vorgegeben. Hierbei handelt es sich um das Katasteramt, das häufig mit Catastro abgekürzt wird. Das Katasteramt stellt eine Abteilung des Finanzamts dar und lässt sich mit dem deutschen Fluramt vergleichen. Das Catastro definiert sämtliche exakten Grenzen der Flurstücke und Grundstücke, die Eigentümer und deren Daten und Steuernummern.

Daneben stellt der spanische Katasterwert auch den Wert- und Vergleichsfaktor für Immobilienkäufe, Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer dar. Ebenso spielt der Katasterwert eine große Rolle in der Abschreibung von Investitionsgütern sowie in der Steuererklärung für Nicht-Residenten in Spanien. Auch wenn Sie Ihre jährliche Steuererklärung als nichtsteuerresidenter Eigentümer nach Modell 210 ausfüllen, gilt als Berechnungsgrundlage der Katasterwert und nicht etwa die Base liquidable.

Berechnung der Grundsteuer

Nach Vorgabe durch das staatliche Katasteramt haben spanische Gemeinden einen bestimmten rechtlichen Rahmen, die gemeindlichen Steuern einzufordern. Hierunter fallen auch die Grundsteuern. Bei der Berechnung wird der Katasterwert von der Gemeinde multipliziert mit einem einheitlichen Aktualisierungsfaktor. Der sich ergebende Wert wird wiederum multipliziert mit einem von der Gemeinde abhängigen Grundsteuersatz. Dieser kann sich in einem größeren Rahmen bewegen und ist in der Gemeindeordnung festgeschrieben.

Als Eigentümer städtischer Wohnimmobilien können Sie etwa mit einem Steuersatz zwischen 0,4% und 1,1% rechnen. Handelt es sich um landwirtschaftliches Land, so liegt die Spanne zwischen 0,3% und 0,9%.

Nur in speziellen Ausnahmen sind auch höhere Grundsteuersätze denkbar, so beispielsweise in besonderen Härtefällen oder in Provinz-Hauptstädten.

Über die regulären Steuersätze hinaus sind spanische Gemeinden verpflichtet, Vergünstigungen anzuwenden. Diese sind gesetzlich vorgegeben und beziehen sich auf unterschiedliche Szenarien. Im sozialen Wohnungsbau beispielsweise kann die Steuerlast um bis zu 50% reduziert werden. Als Bauträger können Sie mit einer Vergünstigung von 50% bis 90% bei der Grundsteuer rechnen, wenn die Immobilie im Bau befindlich und Bestandteil des Umlaufvermögens ist.

Der spanische Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Katasterwert einer Immobilie keinesfalls den Marktwert übersteigen darf. Dies hängt damit zusammen, dass Spanien eine längere Phase problematischer Immobilienspekulationen durchlebt hat. Infolge einiger Gerichtsurteile wurde daher eine Grenze des Katasterwerts festgelegt. Im Allgemeinen ist dieser Wert bei etwa 50% des Marktwerts der Immobilie angesetzt. Das spanische Gesetz sieht außerdem vor, die Katasterwerte mindestens in einem Abstand von 10 Jahren zu aktualisieren. Aufgrund dieses langen zeitlichen Fensters lagen die Katasterwerte oftmals noch unterhalb der 50% des Marktwerts. In Anbetracht jüngerer Krisen wurde im Jahr 2012 beschlossen, dass die Anhebung aller Grundsteuern in Spanien auf zwei Jahre beschränkt wird.

Wenige Ausnahmefälle sehen vor, dass der Katasterwert den Marktwert übersteigt. Dies ist etwa der Fall, wenn städtisches Bauland in landwirtschaftliche Fläche umdefiniert beziehungsweise zurückgestuft wird. Für diesen Fall haben Sie die Möglichkeit, Einspruch gegen die damit einhergehenden höheren Grundsteuern einzulegen.

Einspruch gegen Grundsteuerbescheide

Gegen Grundsteuerbescheide können Sie im Allgemeinen innerhalb von 30 Tagen nach Veröffentlichung des Padrón del IBI Einspruch einlegen. Die Veröffentlichung erfolgt im Provinzanzeiger der Gemeinde (Boletin Oficial) oder an einem schwarzen Brett. Bürgern ist eine Zeit von 30 Tagen gegeben, Einblick in diese Steuerlisten zu erhalten und gegen eventuelle Fehler Einspruch einzulegen.