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Das Legalisieren von Fincas und anderen Immobilien auf Mallorca (II): Wann, wie und warum?

In diesem Beitrag wird es dann darum gehen, wann die Bestimmung in Kraft tritt, wie man das außerordentliche Verfahren zur Legalisierung bestehender Bauten im ländlichen Außenbereich gemäß Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetz LOUS in Anspruch nimmt und warum man sich überhaupt darauf berufen sollte.

Wie im vorherigen Beitrag aufgezeigt sieht das Gesetz 2/2014 vom 25. März 2014 zur Bodenordnung und Flächennutzung (LOUS) der Balearen in seiner Übergangsvorschrit 10 eine Sonderregelung zur Legalisierung bestehender Bebauung auf Agrarland bzw. im ländlichen Außenbereich (suelo rústico) vor.

In diesem Sinne haben wir bereits das Konzept illegaler Bebauung analysiert und beantwortet, welche Art von Bebauung legalisiert werden kann und wie viel der Rückgriff auf diesen Mechanismus in etwa kosten wird. Um diese Analyse abzurunden ist es jedoch erforderlich, herauszustellen, ab wann diese Sonderregelung anwendbar ist, wie genau wir vorgehen müssen, um sie anzuwenden, und warum wir uns auf sie berufen sollten — unter Berücksichtigung der Frage, welche Konsequenzen es haben kann, sich nicht auf sie zu berufen und stattdessen weiterhin eine Immobilie im illegalen Zustand zu belassen. Dazu kommt die Frage nach den Vorteilen einer vollkommen legalisierten Finca. Genau diese Punkte sollen weiterführend behandelt werden.

Ab wann kann ich meine Finca legalisieren?

Damit das außerordentliche Verfahren zur Wiedereingliederung bestehender Bauten im ländlichen Außenbereich in die Bodenordnung auf einer der Baleareninseln in Kraft treten kann, ist eine absolute Mehrheit im Plenum des entsprechenden Inselrats (Consell Insular) notwendig.

Sobald der Beschluss im offiziellen Amtsblatt der Balearen (Boletín Oficial de les Iles Balears, kurz BOIB) veröffentlicht wird, beginnt eine dreijährige Frist, um das außerordentliche Verfahren in Anspruch zu nehmen.

Aus diesem Grund kann jede der Baleareninseln letztlich über ein eigenes Zeitfenster zur Umsetzung des Verfahrens verfügen. Zusätzlich ist auch unsicher, ob es überhaupt auf allen Inseln eingeführt werden wird.

Aktualisierung

Ibiza: Am 2. Juni 2014 traf der Consell Insular de Eivissa per erforderlicher Plenumsmehrheit den Beschluss, das in Übergangsvorschrift 10 vorgesehene außerordentliche Verfahren in Kraft treten zu lassen.

Dieser Beschluss wurde am 5. Juni 2014 im zugehörigen Amtsblatt publiziert, sodass die Dreijahresfrist gemäß LOUS für Ibiza mit diesem Datum beginnt.

Mallorca: Am 10. Juli 2014 beschloss der Consell Insular de Mallorca mehrheitlich das Inkrafttreten der Übergangsvorschrift 10.

Der entsprechende Beschluss wurde am 17. Juli 2014 im zugehörigen Amtsblatt publiziert, sodass die Dreijahresfrist für das außerordentliche Verfahren bis zum 17. Juli 2017 läuft. 

Zusätzlich wurde am 22. Juli 2014 eine Fehlerkorrektur zur genannten Publikation veröffentlicht.

Menorca: Am 21. Juli 2014 erreichte der Consell Insular de Menorca die erforderliche Mehrheit zum Inkrafttreten der Übergangsvorschrift 10.

Der entsprechende Beschluss wurde am 29. Juli 2014 im Amtsblatt publiziert, sodass die Dreijahresfrist für das außerordentliche Verfahren auf Menorca mit jenem Datum beginnt.

Wie kann ich meine Finca legalisieren?

Um das außerordentliche Wiedereingliederungsverfahren gemäß LOUS in Anspruch zu nehmen, muss der Interessent beim zuständigen Rathaus folgende Dokumente und Unterlagen vorlegen:

(i) Schriftliche und grafische Dokumentation (Pläne) der realen Bebauungssituation;

(ii) Bauantrag (proyecto) zu den erforderlichen »Maßnahmen zur Anpassung an die allgemeinen baurechtlichen Vorgaben zum Natur- und Landschaftsschutz«. Aus diesem Grund ist es möglich, dass zusätzlich zu den bereits genannten Abgaben und der wirtschaftlichen Leistung Kosten entstehen können, weil die Planung Anpassungsmaßnahmen an der Immobilie erforderlich macht.

Nichtsdestotrotz ist hervorzuheben, dass urbane, d.h. städtebauliche Parameter und Vorgaben nicht auf Bebauung im ländlichen Außenbereich angewandt werden können. Deswegen können Überbelegung von Parzellen, Volumetrie etc. legalisiert werden, ohne dass dafür Abrisshandlungen notwendig werden.

Im Wesentlichen handelt es sich bei alledem um technische Dokumentation, sodass die Dienstleistungen eines auf Legalisierungen spezialisierten Architekten in Anspruch genommen werden sollten, der diese Unterlagen angemessen für ein erfolgreiches Verfahren aufbereiten kann. Da wir regelmäßig mit Architekturbüros zusammenarbeiten, können wir Ihnen in dieser Hinsicht auf Wunsch gern Ansprechpartner nennen.

Kommen Sanktionen auf mich zu, wenn ich meine Finca nicht legalisiere?

Gemäß der dem Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetz (LOUS) vorangehenden Norm (Gesetz 10/1990, Disciplina Urbanística) gäbe es keinerlei Sanktionen, weil die Verjährungsfrist für Verstöße gegen das anwendbare Baurecht bereits für jene Immobilien verstrichen sein muss, welche überhaupt gemäß des außerordentlichen Verfahrens legalisiert werden sollen. Folglich kann kein Strafverfahren eingeleitet werden.

Allerdings bringt das Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetz (LOUS) einige Neuerungen mit sich:

So nimmt Artikel 189 des LOUS die baurechtliche Nutzung entgegen der eigentlichen Grundstücksbestimmung als Verstoß auf. Das bedeutet, dass nun nicht nur allein das Bauen im ländlichen Außenbereich einen Verstoß darstellt, sondern auch die Nutzung für Wohnzwecke auf solchem Grund.

Weiterhin weist Artikel 178 des LOUS darauf hin, dass Verstöße wie Nutzungsakte oder -wechsel bei Bebauungen ohne die entsprechende Genehmigung fortlaufenden Charakter haben. Das bedeutet, dass der Beginn der Verjährungsfrist erst berechnet werden kann, wenn zuvor die unangemessene Nutzung eingestellt worden ist. Solange jemand also eine illegal errichtete Immobilie im ländlichen Außenbereich zu Wohnzwecken nutzt, verstößt er gegen städtebauliches Recht.

Darum können jederzeit die entsprechenden Sanktionen verhängt werden. Mehr noch: Wird die unangemessene Nutzung auch nach Verhängen der Sanktion noch fortgesetzt, kann dies seinerseits einen neuen Sanktionsgrund darstellen.

Dennoch bleibt es notwendig, dass die praktische Anwendung des zuvor Gesagten nachgewiesen wird, da Sanktionen möglicherweise auch für Nutzungsänderungen verhängt werden, welche schon vor Inkrafttreten des LOUS begonnen wurden. Dies könnte als rückwirkende Sanktion gewertet werden, auch wenn der entsprechende Verstoß durch Nutzungsänderung noch bis nach Inkrafttreten des Gesetzes andauert.

Unserer Meinung nach ist die Eröffnung eines außerordentlichen Wiedereingliederungsverfahrens schon allein dann sinnvoll, wenn die Möglichkeit von Sanktionen wegen unsachgemäßer Nutzung des Grundstücks berücksichtigt wird, da dies den Beteiligten erlaubt, sich auf die neue strafrechtliche Situation — die Regularisierung unangemessener Nutzung — anzupassen, da letztere andernfalls Gegenstand von Sanktionen werden könnte.

Warum also legalisieren?

Ganz allgemein gehen wir von der Annahme aus, dass Bebauungen sich in legaler Situation befinden sollten und Illegalität im Gegenzug eine Anomalie darstellt.

Da aber diese Prämisse für sich genommen wenig Gewicht haben dürfte, betrachten wir einige Gründe, die dazu führen, dass wir — sollte es umsetzbar sein — die Anwendung des außerordentlichen Verfahrens für empfehlenswert halten.

  1. Zunächst einmal ist Legalität erstrebenswert wegen der sonst bereits erwähnten möglichen Verhängung von Sanktionen, deren Geldwert sich auf 20%-100% des Immobilienwerts belaufen kann. Zudem können im Fall eines fortgesetzten Verstoßes auch fortlaufende Sanktionen verhängt werden, bis der unsachgemäße Nutzen beendet wird.
  2. Außerdem können einstweilige Maßnahmen zur Aussetzung der Nutzung verhängt werden, die zum Verlassen der Immobilie zwingen und beispielsweise die Wasser- und Stromversorgung kappen.
  3. Weiterhin sieht das außerordentliche Verfahren eine »Begnadigung« für alle Immobilien vor, da ihre Legalisierung nicht an die Einhaltung städtebaulicher Vorgaben gebunden ist.
    Wenn beispielsweise für die Anpassung einer Immobilie an die Norm eigentlich die Notwendigkeit bestand, bestimmte Baumaßnahmen durchzuführen (z.B. Anbauten oder Schwimmbecken abzureißen), erlaubt es das außerordentliche Verfahren, die Legalisierung auch ohne den Abriss bereits gebauter Elemente zu erreichen, da die betreffende Norm eben nicht mehr zugrundegelegt wird.
  4. Eine illegale Immobilie hat außerdem keinerlei Aussicht, eine Genehmigung für irgendeine Art von Baumaßnahmen zu erhalten. Da dadurch auf legaler Basis weder Konservierungs- noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden können, wird sich der Zustand der Immobilie dauerhaft verschlechtern, was mit der Zeit zu einem Wertverlust führt.
    Sollte in diesem Fall die Option erwogen werden, die notwendigen Baumaßnahmen auf illegaler Basis durchzuführen, würde es sich um einen neuen Verstoß handeln, der mit entsprechenden Sanktionen geahndet werden könnte.
  5. Es ist möglich, bei der Legalisierung der Immobilie die Erstbezugslizenz licencia de primera ocupación (Bewohnbarkeitsbescheinigung — cédula de habitabilidad) zu erhalten und die Genehmigungen für weitere Baumaßnahmen zu beantragen. Dieses Dokument ist für alle Gebäude, die nach dem 1. März 1987 errichtet wurden, unverzichtbar im Hinblick auf die Einrichtung z.B. von Wasser- und Stromversorgung.
    Selbst wenn Ihre Immobilie im Moment über Wasser- und Stromversorgung verfügt, kann es sein, dass Sie in der Zukunft um die Bewohnbarkeitsbescheinigung gebeten werden, sei es im Fall eines Besitzerwechsels (bei einem Verkauf), im Fall einer gewünschten Erhöhung gebuchter Leistungen oder aber um die Versorgung nach zeitweiliger Einstellung wieder aufzunehmen, entweder aufgrund eines Ausfalls oder aufgrund einstweiliger Maßnahmen.
    Dazu kommt, dass ein als außerhalb der Baurechtsordnung (»fuera de ordenación«) gewertetes Gebäude ebenfalls keinerlei Genehmigung für Baumaßnahmen oder ähnliches erhalten kann. Es ist damit langfristig dem kontinuierlichen Verfall preisgegeben.
  6. Und zuletzt hat eine illegale Immobilie einen geringeren Wert als eine legalisierte.

Im Hinblick auf den Markt wird das außerordentliche Verfahren gestatten, dass zahlreiche Fincas legalisiert werden können, sodass jenen, die nicht legalisiert werden, ein Wettbewerbsnachteil entsteht. Daraus wird ein Wertverlust für diese Immobilien resultieren.

Zudem verfügt der Besitzer einer illegalen Immobilie über keinerlei sie betreffende Rechte gegenüber der Verwaltung, weswegen die Immobilie von zukünftigen öffentlichen Planungen betroffen und beeinträchtigt werden kann. Wird außerdem einmal ein Enteignungsverfahren eingeleitet, wird bei einer illegalen Immobilie nicht wie sonst üblich der Schätzwert berücksichtigt; das beruht auf einem Urteil des Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo) vom 12. Februar 2014.

Aus all diesen Gründen halten wir es für vollkommen empfehlenswert, vom außerordentlichen Verfahren der Übergangsvorschrift 10 des LOUS Gebrauch zu machen, sobald sie in Kraft getreten ist, um illegale Bebauung im ländlichen Außenbereich zu legalisieren.

TEIL III: Das Legalisieren von Fincas und anderen Immobilien auf Mallorca (III): Inkrafttreten der Übergangsvorschrift