Steueramt in Palma de Mallorca

Die Kosten für einen Erwerb und Besitz von Immobilien auf Mallorca

Als Käufer von Immobilien auf Mallorca gibt es eine Reihe von Kosten, die Sie zusätzlich zum Immobilienpreis zahlen müssen. Grob geschätzt liegen diese Erwerbsnebenkosten insgesamt bei etwa 10% - 13% des Kaufpreises. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus Steuern und Kosten für Immobilienmakler, Anwalt, Steuerberater, Notar sowie den Gebühren der Ämter.

In diesen Artikeln finden Sie eine Aufschlüsselung der Kosten beim Kauf und dem Besitz einer Immobilie auf Mallorca.

Trotz der mittlerweile hohen Rechtssicherheit in Spanien ist die Komplexität der Rechts- und Steuerangelegenheiten in diesem Zusammenhang für normale Käufer zu hoch, um ohne einen kompetenten und mehrsprachigen Anwalt und einem international orientierten Steuerberater bewältigt werden zu können.
Für die Zeit nach dem Kauf sollte man ebenfalls einem Steuerberater anfällige Steuerangelegenheiten und vor allem die Wahrung steuerlicher Termine anvertrauen, damit es nicht zu Strafzahlungen kommt.

Die Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca

Je nachdem, ob Sie eine neue Immobilie von einem Bauunternehmer oder einen Wiederverkauf von einer Privatperson erwerben, werden Sie entweder Mehrwertsteuer und Stempelsteuer oder Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Die verschiedenen Fälle werden nachfolgend erläutert, zusammen mit den anderen Kosten und Steuern, die in beiden Fällen zu entrichten sind.

 

Die Steuern beim Kauf von Neubauten, Gewerbeimmobilien und Grundstücken

 

Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el valor añadido – AJD)

Diese Steuer gilt für Wohnimmobilien, die zum ersten Mal verkauft werden (Erstbezüge), aber auch für gewerbliche Immobilien und Grundstücke. Dies ist eine nationale Steuer, weshalb die Mehrwertsteuer die gleiche ist, egal wo sich die Immobilie befindet (mit Ausnahme der Kanarischen Inseln, die ihre eigene Version der Umsatzsteuer besitzen).

Derzeit beträgt die Mehrwertsteuer - auf Mallorca als IVA (Impuesto sobre el valor añadido) bekannt - 10 % auf den Kaufpreis von Wohnimmobilien (Villen, Wohnungen usw.), und 21 % für Gewerbeimmobilien und Grundstücke.

Die Mehrwertsteuer für neugebaute Häuser ist auf den Kanaren als IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) bekannt und liegt aktuell bei 10 %.

Beurkundungssteuer / Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados - AJD)

Die Stempelsteuer (bekannt als AJD - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Steuer für beurkundete Rechtsgeschäfte) beträgt auf den Balearen derzeit (2018) 1 % des Anschaffungsbetrags, wobei dies in anderen Regionen Spaniens höher oder niedriger ausfallen kann, weshalb Sie immer den aktuellen Steuersatz überprüfen sollten. Sowohl Mehrwertsteuer als auch Stempelsteuer werden vom Käufer gezahlt. Sollte zudem eine Anzahlung vor Abschluss des Verkaufs gezahlt worden sein, ist eine solche Anzahlung umsatzsteuerpflichtig, sobald diese getätigt wurde.

 

Die Steuern beim Kauf von Privatpersonen

 

Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Diese Steuer wird dann angewendet, wenn die Immobilie als zweite oder weitere Übereignung verkauft wurde (die Immobilie wird nicht zum ersten Mal als ein neu gebautes Haus gekauft) und wird vom Käufer gezahlt. Wenn eine Anzahlung vor Abschluss des Verkaufs bezahlt wurde, dann unterliegt diese nicht der ITP. Allerdings muss der volle Betrag der ITP nach Abschluss des Kaufvertrags bezahlt werden. In diesem Szenario muss keine Mehrwertsteuer bezahlt werden und die Stempelsteuer ist in der ITP bereits enthalten.

Der Grunderwerbsteuersatz ist den autonomen Regionen überlassen die sich dafür entscheiden können, den allgemeinen Steuersatz anzuwenden oder diesen selbst zu bestimmen.

Die allgemeine (nationale) Höhe der ITP liegt bei 7 %, aber viele der autonomen Regionen verwenden höhere Grundsteuern. Der Steuersatz, den Sie bezahlen müssen, ist abhängig von der autonomen Region, in der Sie kaufen.
Für die Balearen (Mallorca, Ibiza, Formentera, Menorca) kommt ein gestaffeltes System zum Einsatz:

  • Für den Betrag bis zum Verkaufswert von 400.000 EUR werden 8% veranschlagt,
  • für Beträge zwischen 400.000 EUR und 600.000 EUR sind es 9%,
  • von 600.000 EUR bis 1.000.000 EUR werden 10% fällig und
  • ab 1 Mio. EURO sind es 11%

Weitere Informationen zur Grunderwerbssteuer finden Sie in folgendem Artikel:
Die Grunderwerbsteuer auf Weiterverkäufe - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP

Kosten, die sich bei Immobilienkäufen sowohl auf Neubauten, Gewerbeimmobilien und Grundstücke als auch auf Privatverkäufe auswirken

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía)

Eine besondere Erwähnung verdient die lokale/gemeindliche Kapitalertragsteuer, die auch als Plusvalía bekannt ist. Diese wird lediglich auf den Wertzuwachs eines Grundbesitzes (von Grund und Boden - nicht der Bebauung) zum Zeitpunkt der Übertragung erhoben. Die Plusvalía municipal wird auf der Grundlage des so genannten "valor catastral" einer Immobilie berechnet. Dies ist ein Verwaltungswert des Katasteramts, der in der Regel niedriger als der Marktwert ist, manchmal sogar beträchtlich geringer. Der zu zahlende Betrag ist abhängig davon, wie lange die Immobilie im Besitz des Verkäufers gewesen ist. Je länger dieser Zeitraum, desto höher wird die Steuer ausfallen.

Die Steuer Plusvalía Municipal wird meistens vom Verkäufer gezahlt, aber manchmal willigt der Käufer auch ein, diese selber zu zahlen, was jedoch Teil des Verhandlungsprozesses ist.

Aber seien Sie gewarnt, denn sollte der Verkäufer diese Steuer nicht zahlen, obwohl es seine vertragliche Pflicht wäre, haftet der Käufer für die unbezahlte Steuer, mit Zinsen! Ebenfalls könnte das Rathaus ablehnen, die Immobilie im Grundbuch zu registrieren, solange bis die Plusvalía beglichen wurde. Während dieser Zeit kann aber dennoch Grundsteuer anfallen, was bedeutet, dass die neuen Besitzer unbezahlte Grundsteuern sowie Strafbeträge und Zinsen ansammeln könnten ohne dies überhaupt zu wissen.

Ist der Verkäufer ein Nicht-Resident, ist der sicherste Weg um zu gewährleisten, dass der Verkäufer die Plusvalía Municipal innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkaufsabschluss auch an die Gemeinde abgibt, mit dem Verkäufer zu vereinbaren, diese Steuer mit Geldmitteln zu zahlen die vom vereinbarten Verkaufspreis vom Käufer einbehalten werden.

Hat der Verkäufer seine Immobilie mit Verlust verkauft, so darf keine Wertzuwachssteuer mehr erhoben werden!

Auf was es bei dieser Steuer zu achten gilt und ob nun der Verkäufer oder der Käufer diese Steuer letzendlich bezahlt, können Sie im Detail hier nachlesen:

Ertragssteuerrückstellung beim Kauf von nicht residenten Personen

Wenn der Verkäufer in Spanien nicht unbeschränkt Steuerpflichtig - also Resident - ist, so muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und "als Sicherheit" an die Steuerbehörden zahlen. Sollte dies nicht erfolgen, dann wird die Immobilie von der Steuerbehörde als Vermögenswert betrachtet, welcher die gesetzlich vorgeschriebene Ertragssteuer des Verkäufers absichert.

Notarkosten

Notarkosten werden fast immer vom Käufer gezahlt und im Verhältnis zum im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis berechnet. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie die Notargebühren als 1% des Kaufpreises berechnen. In vielen Fällen liegen die Notargebühren jedoch bei 0,5% (oder weniger) dieses Preises.

Gebühren für Grundbucheintragungen

Die Kosten, welche mit der Eintragung der Immobilie im Grundbuch verbunden sind, werden ebenfalls fast immer vom Käufer bezahlt und im Verhältnis zum Kaufpreis berechnet, der im Kaufvertrag festgelegt wurde. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie diese Gebühr auch als 1% des Kaufpreises berechnen. Es hängt jedoch erneut von der Immobilie und der autonomen Region ab, weshalb diese Gebühr erheblich niedriger ausfallen könnte.

Anwaltskosten

Es wird dringend empfohlen einen Anwalt zu engagieren, der Ihnen während des Kaufprozesses beraten zur Seite stehen wird. Ihr Anwalt wird alle nötigen Verträge aufsetzen und diese auch prüfen, aber auch alle rechtlichen und administrativen Fragen erklären, mit denen Sie eventuell konfrontiert werden. Ihr Anwalt sollte zudem alle notwendigen (Due-Diligence-) Prüfungen durchführen (Prüfung des Besitzanspruchs, der Abgaben für das Grundstück, Genehmigungen, usw.) und alle erforderlichen Unterlagen vorbereiten, um den Vorgang abzuschließen (Eigentumsregistrierung, Steuerzahlungen, usw.).

Ein Rechtsanwalt (Abogado) berechnet seine Gebühren entsprechend den Dienstleistungen, die erforderlich sind. Diese Gebühr variiert ebenfalls je nach Komplexität des Kaufprozesses. Die meisten Rechtsanwälte berechnen 1% des Kaufpreises, aber seien Sie gewarnt, denn einige Anwälte können 1,5% oder mehr des Verkaufspreises an Gebühren verlangen. Angesichts des einfachen, routinierten Kaufprozesses einer ganz normalen Immobilie, bei der es keine rechtlichen Komplikationen gibt, kann selbst 1% bereits eine unangemessen hohe Gebühr sein. Ihre beste Möglichkeit wäre, einen guten Anwalt zu finden, der seine Dienstleistungen auf einer stündlichen Basis berechnet. Die Anwaltskosten, für einen Kauf ohne Komplikationen und bei einer stündlichen Abrechnung, sollten in etwa zwischen 1.000 bis 2.500 Euro liegen.

Vermittlungsgebühr für Immobilienmakler oder Käuferagenten

Maklergebühren oder Provisionen werden vom Verkäufer bezahlt, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde. Wenn der Käufer eine Suchagentur für Immobilien verwendet, werden diese Kosten hingegen vom Käufer gezahlt.

Trotz der Fähigkeit des Internets, auch ganz ohne ein Maklerbüro einen Käufer und Verkäufer zusammenzubringen, verwenden die meisten Menschen auch weiterhin einen Makler, um Immobilien auf Mallorca zu finden. Sie sollten sich jedoch bewusst sein, dass Makler auf Mallorca zwischen 5% und 6% des Verkaufspreises berechnen, was von der Region und der Art des Objektes abhängig ist. Sofern der Käufer nicht ausdrücklich zugestimmt hat die Maklergebühren zu zahlen, werden die Kosten zum Verkaufspreis hinzugefügt. Deshalb sollten Sie immer bereits im Vorfeld klären, ob Sie die Maklergebühren zahlen müssen und ob diese bereits im vereinbarten Kaufpreis enthalten sind oder auf diesen aufgerechnet werden. So können Sie unangenehme Überraschungen vermeiden.

Hypotheken- und Bankkosten

Wenn Sie sich dafür entscheiden, mit einer Hypothek zu kaufen, dann werden zusätzliche Kosten für Sie anfallen. Die Kosten für die Hypothek selbst (Eröffnungsgebühr - üblicherweise in Höhe von rund 1% des Gesamtwertes der Hypothek), die Notarkosten für die notarielle Beglaubigung der Hypothek sowie die Gebühren derer Eintragung ins Grundbuch.

Mehr zu Hypothekenkosten sowie zur Problematik der nun nichtigen Abwälzungsklausel und die daraus folgende Möglichkeit der Rückforderung von Hypothekenkosten im Artikel "Finanzierung beim Immobilienkauf auf Mallorca - Gebühren und Ausgaben für die Hypothek"

Internationale Banküberweisungen

Die meisten Banken erheben eine Gebühr (Abhebe- oder Empfangsgebühr), um Geld aus internationalen Banküberweisungen empfangen zu können. Sollten Sie die Höhe dieser Gebühr noch nicht bereits im Voraus mit Ihrer Bank vereinbart haben, könnte diese Sie überraschen. Meist beträgt sie nämlich etwa 0,5 % des Wertes der Transaktion. Wenn Sie während Ihrer Vorbereitung 100.000 € auf Ihr Konto übertragen, dann können Sie feststellen, dass Ihre Bank Gebühren von 500 € oder mehr erhebt. Glücklicherweise sind viele Bankfilialen auf Mallorca dazu bereit, über diese Gebühr zu verhandeln. So ist es für gewöhnlich möglich, eine Höchstgrenze zu vereinbaren, die meist bei ca. 30 € liegt. Achten Sie also unbedingt darauf, diese Gebühr zu verhandeln, wenn Sie ein neues Konto auf Mallorca eröffnen.

Gebühren auf von der Bank garantierte Schecks

Sollten Sie einen von der Bank garantierten Scheck (cheque bancaria) für die Unterzeichnung der Urkunden bei dem Verkäufer benötigen, sollten Sie bereits vorher herausfinden, welchen Betrag Ihre Bank Ihnen dafür in Rechnung stellt. Ähnlich wie bei den bereits genannten Abhebe- oder Empfangsgebühren kann diese Gebühr ebenfalls 0,5 % des Wertes der Prüfung oder mehr betragen. Aus diesem Grund sollten Sie nach Möglichkeit bereits bei der Eröffnung des Kontos nach der Höhe dieser Gebühr fragen. Meist ist es auch hier möglich, das Maximum dieser Gebühr auf 15 bis 30 € zu begrenzen.

Gebühren für Vollmachten

Wenn Sie eine Vollmacht für Ihren Kauf benötigen, richten sich die Kosten vor allem danach, wo Sie die Vollmacht ausstellen lassen. Wird die Vollmacht auf Mallorca benötigt, muss sie durch einen Notar bezeugt werden. Dies kann alles Mögliche von 50 € bis 200 € kosten. Entscheidend ist hier, ob Sie einen Anwalt beauftragen, Ihnen bei der Aushandlung des Preises beim Notar zu helfen.

Inbetriebnahme der Immobilie (Gas, Telefon/Internet, Wasser, Strom)

Nach dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca müssen Sie diese noch in Betrieb nehmen und gesonderte Versorgungsverträge abschließen. Eine besonders grobe Richtlinie für die Kosten, die auf Sie diesbezüglich zukommen werden, ist die folgende Auflistung:

  • Gas: 70.- €
  • Telefon: 70.- €
  • Wasser: 100.- €
  • Strom: 100.- €

Wenn Sie Immobilien auf Mallorca kaufen, dann sollten Sie sowohl digitale als auch schriftliche Kopien von allen Rechnungen, die im Zusammenhang mit dem Kauf Ihrer Immobilie stehen, stets sicher aufbewahren.
Wenn Sie zudem Bauarbeiten auf Ihrer neuen Immobilie durchführen, sollten Sie ebenfalls Kopien der Baugenehmigung und aller Rechnungen aufheben, denn wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen sollten, können Sie diese Kosten mit einem Veräußerungsgewinn ausgleichen und so die Kapitalertragsteuer wesentlich reduzieren.

 


 

Inhalt dieses Kapitels:

  • I. Einmalige Kosten beim Kauf einer Immobilie
    Überblick über die Kosten für einen Erwerb und Besitz von Immobilien auf Mallorca und in Spanien.
  • II. Laufende Kosten bei Immobilienbesitz
    Die Mallorcaimmobilie ist ein anspruchsvoller Vermögenswert in Bezug auf die Eigentums- und Unterhaltskosten. Je größer und teurer die Immobilie ist, die Sie erwerben, umso höhere Steuern und Betriebskosten kommen auf Sie zu.
  • III. Zusatzkosten beim Kaufen und Besitzen von Immobilien
    Zusätzliche und einmalige Kosten beim Kaufen und Besitzen von Eigentum auf Mallorca wie Möbel- / Einrichtungskosten, Vericherungen oder Kosten für Testament und Erbschaftsregulierung.
  • IV. Einmalige Steuern des Verkäufers
    Selbstverständlich muss auch der Verkäufer Abgaben an den Fiskus entrichten. Es fallen dabei auf staatlicher Ebene die Gewinnsteuer als Teil der Jahressteuererklärung an (IRPF). Auf gemeindlicher Ebene die Gewinnsteuer in Form der Wertzuwachssteuer von Grund und Boden (Plusvalía).