Steuern beim Immobilienkauf - Einmalige Steuern: Die Mehrwertsteuer
Neben der Bezahlung des Kaufpreises müssen Sie beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca noch weitere Abgaben, wie zum Beispiel verschiedene Steuern, leisten. Es gibt einmalige und jährlich zu bezahlende Steuern. Die Mehrwertsteuer ist eine Steuer, welche beim Kauf einer Immobilie unter bestimmten Umständen zusätzlich anfallen kann.
Die Mehrwertsteuer: Ein einmalig zu bezahlender Betrag
Die spanische Mehrwertsteuer, auch "Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)" genannt, betrifft dabei den Erstkauf von Immobilien, darunter Neubauten, gewerbliche Immobilien und Grundstücke. Sie wird auf den Verkaufspreis erhoben und variiert je nach Immobilientyp.
Immobilienkauf bedeutet nicht immer Mehrwertsteuer zu bezahlen
Nicht immer muss eine Mehrwertsteuer für den Kauf einer Immobilie entrichtet werden. Hier kommt es auf die Art des Kaufes an. Dieser wird unterteilt in einen gewerblichen und einen privaten Kauf. Bei einem gewerblichen Kauf erwerben Sie Ihre Immobilie von einem Bauunternehmer und es handelt sich um eine neue Immobilie, einen Ersterwerb. Der Verkäufer hat also nicht selbst in der Immobilie gewohnt, sondern agiert als Händler oder Verkäufer. Dabei ist es nicht relevant, ob er Ihnen als Bauunternehmer, Promoter oder andersweitig gegenübertritt. Von Bedeutung ist nur, dass er als juristische Person, also berufsmässig, mit Immobilien handelt. Grundstücke fallen ebenfalls unter diese Art von Kauf.
Bei einem privaten Kauf erwerben Sie Ihre Immobilie von einer Privatperson, welche eventuell selbst in der Wohnung gelebt hat. Der Verkauf wird in diesen Fällen auch als Wiederverkauf bezeichnet.
Nur beim ersten Fall, das heisst bei einem gewerblichen Kauf, bezahlen Sie eine Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis. Bei einem privaten Kauf müssen Sie keine Mehrwertsteuer, dafür jedoch eine andere Steuer entrichten: die Grunderwerbsteuer.
Sie entrichten die Mehrwertsteuer nur bei einem gewerblichen Kauf (Neubauten, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke)
Ansonsten: die Grunderwerbsteuer
Kauft man eine gebrauchte Immobilie von einer Privatperson, fällt keine Mehrwertsteuer an, sondern die Grunderwerbsteuer ("impuesto sobre transmisiones patriomonialesn (ITP)"). Da es in diesem Beitrag hauptsächlich um die Mehrwertsteuer geht, wird die die Grunderwerbsteuer lediglich erwähnt. Diese Steuer ist ebenfalls einmalig zu entrichten und bewegt sich aktuell zwischen sieben und elf Prozent. Als einmalig zu bezahlende Steuern kommt demnach entweder die Mehrwertsteuer oder die Grunderwerbsteuer auf Sie zu.
Die beiden Steuern schliessen sich gegenseitig aus.
10% auf Wohnimmobilien und 21 % auf Gewerbeobjekte
Bei der Höhe der Mehrwertsteuer wird erneut differenziert. Je nachdem, ob es sich um ein Wohnobjekt handelt oder um ein Gewerbeobjekt, bezahlen Sie einen unterschiedlichen Steuersatz. Die Steuersätze haben sich in den vergangenen Jahren gewandelt und können sich ändern. Aktuell beträgt die Mehrwertsteuer 10 % auf den Kaufpreis von Wohnimmobilien. Für Gewerbeimmobilien (wie zum Beispiel Ladenlokale) und Grundstücke wird eine Mehrwertsteuer von 21% entrichtet. Der Steuersatz ist außer auf den Kanarischen Inseln, "Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)" genannt, überall in Spanien derselbe (Auf den Kanarischen Inseln beträgt der Mehrwertsteuersatz 4.5 %).
Die Bezahlung erfolgt nach Beurkundung des Kaufvertrages
Die Mehrwertsteuer ist innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung des Kaufvertrages zu entrichten. In Spanien / auf Mallorca ist es üblich, zuerst einen schriftlichen Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer zu vereinbaren und diesen später von einem Notar beurkunden zu lassen. Beachten Sie, dass anders als in Deutschland in Spanien nicht die Eintragung ins Grundbuch, sondern der Abschluss des Kaufvertrags Ihr Eigentum begründet.
Etwas kompliziert, aber lassen Sie sich nicht abschrecken
Es lohnt sich, die Spanischen Regeln und Formalitäten bezüglich Immobilienkauf und Steuern ein wenig zu kennen, bevor man los zieht und sich ein Haus auf Mallorca kauft. Dadurch können Sie vermeiden, später keinen ungeahnten Kosten zu begegnen. Nehmen Sie sich Zeit und gehen Sie das Thema mit Ruhe an. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Steuern, die Sie auf Mallorca für einen Immobilienerwerb entrichten müssen. Denken Sie dabei daran - die in diesem Beitrag vorgestellte Mehrwertsteuer ist nur eine davon.
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