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Der Immobilienkauf auf Mallorca

Beim Kaufen einer Immobilie auf Mallorca beziehungsweise in Spanien generell gibt es einige Unterschiede zum Deutschen System, von den Steuern über die Nebenkosten beim Erwerb, hin zur Vertragsgestaltung. Hier geben wir Ihnen im Folgenden einige Informationen, die Sie beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca benötigen.

Durch die Energiekrise und Inflation ist Spaniens Immobilienmarkt noch begehrter bei Deutschen Investoren geworden. Ohnehin wird von Deutscher Seite sehr gerne auch auf Mallorca investiert, der drastische Preisverlust in bestimmten Segmenten und das teilweise vorherrschende Überangebot haben die Kauflust in letzter Zeit noch verstärkt. Doch nicht auf der gesamten Insel macht es Sinn zu kaufen. Das Preisgefüge, auf welche Unterschiede Sie zum Deutschen Recht achten müssen und wie die aktuelle Steuerlage ist, zeigen wir Ihnen kurz auf.

Wer darf auf Mallorca überhaupt Immobilien kaufen?

EU-Bürger verfügen in Spanien und somit auch auf Mallorca über die gleichen Rechte wie alle Spanier, was dazu führt, dass es keinerlei Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien gibt. Sie können also überall in Spanien kaufen - dazu garantiert die spanische Verfassung natürlich den Schutz Ihres Eigentums. Seit einigen Monaten (Jahresende 2024) ist in politischen Kreisen die Rede davon, den Anteil ausländischer Käufer an Immobilientransaktionen zu beschränken. Allerdings ist noch nichts entschieden und angesichts der kommenden Wahlen wird sich bis dahin auch wohl nichts ändern.

Wie fällt die Besteuerung aus? Mehrwertsteuer und Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf

Die IVA, spanische Mehrwertsteuer, wird beim Ersterwerb (Neubau, auch vom Bauträger) und beim Kauf von Baugrundstücken erhoben. Es gibt hier unterschiedliche Steuersätze zwischen zehn Prozent für Wohnungen/Häuser und zum Beispiel für gewerbliche Immobilien von 21% auf den Kaufpreis. Handelt es sich bei dem Käufer um eine natürliche Person, fällt die Grunderwerbsteuer an. 

Für die Balearen kommt bei der Grunderwerbsteuer ein gestaffeltes System zum Einsatz (gültig ab dem 1. Januar 2023):

  • Für den Betrag bis zum Verkaufswert von 400.000 EUR werden 8% veranschlagt,
  • für weitere Beträge zwischen 400.000 EUR und 600.000 EUR sind es 9%,
  • von 600.000 EUR bis 1.000.000 EUR werden 10% fällig und
  • ab 1 Mio. EURO sind es 12%,
  • und Beträge ab 2 Mio. EURO werden mit 13% besteuert.

Sie ist nicht vereinbar mit der Mehrwertsteuer (Oder etwa mit der IGIC auf den Kanarischen Inseln). Zur Mehrwertsteuer kommt noch die Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) in Höhe von 1,2 Prozent des Bauwertes. Diese wird direkt an die Region Balearen abgeführt. Die Vorschriften ändern sich auf Mallorca sehr oft und unterliegen einer häufigen Aktualisierung.

Auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte kenne sich dabei aus

Sie sollten den Kauf unbedingt in Begleitung eines spezialisierten Anwalts vor Ort vornehmen, da ohne einen kompetenten und unabhängigen Anwalt der Kauf meistens mit erheblichen Risiken verbunden ist. Der Artikel "Immobilien-Anwälte auf Mallorca" gibt Ihnen dazu aufschlussreiche Informationen.

Die Steuererklärung auf Mallorca

Sie dürfen als Eigentümer die jährliche Steuererklärung beim spanischen Finanzamt natürlich nicht vergessen. Hier wird im Einzelfall unterschieden, ob die beschränkte oder unbeschränkte Steuerpflicht angewandt wird. Halten Sie sich mehr als 183 Tage pro Jahr auf Mallorca auf, so fallen Sie unter die unbeschränkte Steuerplicht. Sie müssen dann mit Ihrem gesamten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt werden. Hier gilt es auch ein Augenmerk auf das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien zu legen. Wie bereits erwähnt, ist es sehr sinnvoll sich über die vielen Aspekte von einem Fachmann, zum Beispiel einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Wie sieht es aus mit den unterschiedlichen Immobilienpreisen in den verschiedenen Regionen Mallorcas?

Die Preisunterschiede sind sehr groß, am preisintensivsten, weil am beliebtesten, sind die klassischen Regionen für Ferienimmobilen im Südwesten, Alcudia und Calvia. Daneben gehören Magaluf, Cala Millor, die Playa de Palma und natürlich Palma zu Orten mit einem hohen Investorenanteil. In neuester Zeit gehört der Südosten mit vielen neuen Immobilienangeboten zu den beliebteren Investitionszielen. Die Immobilienpreise für Wohnimmobilien unterhalb des Luxussegments auf Mallorca, haben sich stabilisiert. Während es in bester Lage ein Dreizimmer-Appartement zu Preisen ab 500.000 Euro gibt, liegt der Preis für ein vergleichbares Objekt in der Inselmitte oder der Tramuntana-Region rund 30% niedriger. Hier gibt es schöne Neubauwohnungen schon ab 350.000 Euro. Sie sehen also, es kommt sehr darauf an, in welcher Region die Nachfrage gerade am Größten ist.

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