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Steuern beim Immobilienkauf - Laufende Steuern: Einkommensteuer für Nicht-Residenten bei Vermietung, Verpachtung oder bei Selbstnutzung

Beim Kauf von Immobilien auf Mallorca entstehen einige steuerlichen Sachverhalte, die Sie dort steuerpflichtig machen. Eine wichtige Steuer, die in diesem Zusammenhang anfällt, ist die Einkommensteuer.

Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) ist eine laufende Steuer, bei der nicht der eigentliche Erwerbsvorgang besteuert wird, sondern die Immobiliennutzung. Auch als "Nicht-Resident" - als nicht permanent in Spanien ansässige Person - trifft Sie die Steuerpflicht. In diesem Fall wird sie als "(IRNR / Impuesto de renta de no-residentes)" bezeichnet - Einkommensteuer für Nicht-Residenten.

Als Einstieg vielleicht zunächst eine Erklärung, wann Sie als Nicht-Resident eingestuft werden:
Das spanische Steuerrecht versteht darunter Personen, die sich nicht mehr als 183 Tage im Jahr im Land aufhalten. Es spielt dabei keine Rolle, ob Sie diese Grenze in einzelnen Zeitabschnitten oder "am Stück" einhalten. Was alleine zählt, ist die Summe der Tage. Von der 183-Tage-Regel kann es Abweichungen geben. So werden Sie unter Umständen auch bei kürzeren Aufenthalten als Resident eingestuft, wenn der Schwerpunkt Ihrer Tätigkeit oder Ihrer finanziellen Interessen im Land liegt. Das ist aber eher die Ausnahme als die Regel.

Die Unterscheidung von Residenten und Nicht-Residenten ist deshalb erforderlich, weil das spanische Steuerrecht bei der Besteuerung differenziert. Residenten sind unbeschränkt steuerpflichtig, Nicht-Residenten dagegen nur beschränkt.

Immobilien auf Mallorca - selbst nutzen, vermieten oder verpachten

Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten, wie Sie Ihre Immobilie auf Mallorca als Nicht-Resident nutzen können. Entweder Sie bewohnen das Objekt zeitweise selbst - zum Beispiel im Rahmen von Ferienaufenthalten. Oder Sie vermieten oder verpachten Ihr Eigentum. Bei der Vermietung darf der Mieter Ihre Immobilie zum eigenen Gebrauch nutzen, bei der Verpachtung steht dem Pächter ein erweitertes Nutzungsrecht zu. Er darf das Objekt zum Beispiel dann auch selbst weiter vermieten oder Erträge aus der Bewirtschaftung des Grundstücks erzielen. Steuerlich ist es für Sie als Eigentümer unerheblich, ob Sie vermieten oder verpachten. Die diesbezüglichen Einkünfte werden in Spanien steuerlich gleich behandelt.

Einkommensteuer, wenn die Immobilie selbst genutzt wird

In Spanien wird Einkommensteuer für selbst genutzte Immobilien fällig, da der spanische Fiskus das kostenlose Wohnen als geldwerten Vorteil betrachtet, ähnlich wie Einkünfte aus Vermietung. Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert der Immobilie, wobei der Prozentsatz des Katasterwerts als "fiktives Einkommen" besteuert wird. 

Warum Einkommensteuer ohne Einkünfte?

Eigentlich erscheint es widersinnig, für eine selbst genutzte Immobilie Einkommensteuer zahlen zu sollen. Denn schließlich erzielen Sie keine Einkünfte, wenn Sie sich in Ihrer Ferienwohnung aufhalten. Das sieht der spanische Fiskus allerdings etwas anders. Er beurteilt die Möglichkeit des kostenlosen Wohnens im eigenen Objekt als geldwerten Vorteil, der ähnlich wie ein Einkommen aus Vermietung zu beurteilen ist. Dafür ist dann Einkommensteuer fällig. Dieser Gedankengang ist auch dem deutschen Steuerrecht nicht fremd - siehe zum Beispiel Besteuerung von privat genutzten Firmenwagen.

Katasterwert als Bemessungsgrundlage

Die Berechnung der Einkommensteuer orientiert sich am Katasterwert der Immobilie. Ist der Katasterwert in den letzten zehn Jahren vor dem Veranlagungsjahr nicht mehr aktualisiert worden, beträgt die Bemessungsgrundlage 2% des Katasterwerts, bei jüngeren Aktualisierungen 1,1%. Da beim Immobilienerwerb in Spanien in der Regel neuere Objekte gekauft werden, ist der 1,1%-Satz der Standard-Fall. Der sich aus dem Prozentsatz auf den Katasterwert ergebende Betrag ist dann das "fiktive Einkommen", das besteuert wird.

Der Steuersatz der Einkommensteuer für Nicht-Residenten

Für Nicht-Residenten aus der EU bzw. dem EWR (Europäischer Wirtschaftsraum) beträgt der Steuersatz seit 2016 19%, für andere Ausländer 24%. Eine Möglichkeit zum Werbungskosten-Abzug oder Geltendmachung anderer Aufwendungen besteht nicht.

Steuererklärung und Steuererhebung

Die Deklarierung der Einkommensteuer muss bei Selbstnutzung in dem Jahr, das auf das Jahr der Veranlagung folgt, vorgenommen werden - und zwar spätestens bis zum 31.12.. Das fiktive Einkommen 2018 ist also bis zum 31.12.2019 zu erklären. Es genügt eine Jahreserklärung. Im Jahr des Immobilienkaufs erfolgt die Besteuerung nur zeitanteilig entsprechend der Dauer des Eigentums.

Einkommensteuer bei Vermietung und Verpachtung

Im Unterschied zur Selbstnutzung erzielen Sie bei Vermietung oder Verpachtung "echte" Einkünfte, für die sich eine entsprechende Steuerpflicht ergibt. Das ist in Spanien nicht anders als in Deutschland.

Es zählen die Nettoeinkünfte

Die Ermittlung eines fiktiven Einkommens auf Basis des Immobilienwerts (Katasterwerts) ist bei Vermietung oder Verpachtung überflüssig. Als Bemessungsgrundlage dienen die tatsächlich erzielten Miet- oder Pachteinnahmen. Analog zu den Werbungskosten im deutschen Steuerrecht dürfen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder Verpachtung entstanden sind, abgezogen werden. Dies gilt seit 2012 auch für Nicht-Residenten. Die Aufwendungen wirken sich entsprechend steuermindernd aus. Konkret handelt es sich - sofern relevant - um

  • Finanzierungskosten, insbesondere Zinsen, im Rahmen der Objekt-Finanzierung
  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
  • Kosten einer Gebäudeversicherung
  • laufende Betriebs- und Nutzungskosten (Verwaltung, Müllentsorgung, Strom, Wasser, Heizung)
  • lokale objektbezogene Steuern und Abgaben
  • Abschreibungen. Angesetzt werden können bis zu 3% des Gebäudewertes.

Wird das Objekt zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt, erfolgt die Einkommensermittlung zeitanteilig entsprechend der Zeiträume der Vermietung/Verpachtung und der Selbstnutzung.

Besonderheiten gelten auch, wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst vermieten, sondern über Agenturen oder ein spanisches Unternehmen.

Der Steuersatz bei Vermietung und Verpachtung

Der Steuersatz beträgt für Nicht-Residenten aus der EU bzw. dem EWR 19% - wie bei Selbstnutzung.

Steuererklärung und Steuererhebung

Besonders zu beachten, da bei uns ungewohnt: Die Steuerdeklarierung erfolgt in Spanien bei Vermietung und Verpachtung quartalsweise. Die Steuererklärung ist immer bis zum 20. des auf das jeweilige Quartal folgenden Monats abzugeben - und zwar separat für jede Immobilie und jeden Mieter.

Weitere Themen in diesem Kapitel:

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