Steuern beim Immobilienkauf - Einmalige Steuern: Die Grunderwerbsteuer
Was ist die spanische Grunderwerbsteuer? Wie hoch ist sie?
Die spanische Grunderwerbsteuer, auch bekannt als "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)", ist eine Steuer, die einmalig beim Kauf von Immobilien in Spanien anfällt. Sie wird vom Käufer bezahlt und wird auf den Kaufpreis oder den festgelegten Wert der Immobilie erhoben und variiert je nach Region innerhalb Spaniens.
Für die Balearen kommt ein gestaffeltes System zum Einsatz, dessen Steuersatz seit dem 1.1.2023 von 8% bis 13% reicht.
Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern wird in Spanien zwischen Immobilien- und Grundstücksverkäufen sowie zwischen Privatverkäufen und gewerblichen Übertragungen unterschieden, wodurch das Steuersystem unnötig komplex wird.
Wann kommt die Grunderwerbsteuer (ITP) zum Einsatz?
Die Grunderwerbsteuer wird immer dann aufgeschlagen, wenn keine Mehrwertsteuer, die "Impuesto sobre el Valor anadido (IVA)", fällig wird. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Verkauf durch eine Privatperson abgewickelt wird.
Kaufen Sie zum Beispiel eine neue Immobilie bei einer Firma als Erstbezug, erwerben Sie ein unbebautes Grundstück oder ein Ladenlokal, wird die Grunderwerbsteuer durch die wesentlich höhere Mehrwertsteuer ersetzt.
Wie hoch ist der Steuersatz?
Die allgemeine (nationale) Höhe der ITP liegt bei 7%, aber viele der autonomen Regionen verwenden höhere Grundsteuern. Der Steuersatz, den Sie beim Kauf von Immobilien bezahlen müssen, ist abhängig von der autonomen Region, in der Sie kaufen.
Für die Balearen kommt ein gestaffeltes System zum Einsatz (gültig ab dem 1. Januar 2023):
- Für den Betrag bis zum Verkaufswert von 400.000 EUR werden 8% veranschlagt,
- für weitere Beträge zwischen 400.000 EUR und 600.000 EUR sind es 9%,
- von 600.000 EUR bis 1.000.000 EUR werden 10% fällig und
- ab 1 Mio. EURO sind es 12%,
- und Beträge ab 2 Mio. EURO werden mit 13% besteuert.
Hier der Vollständigkeit wegen die Abweichungen der anderen Regionen:
- Andalusien nutzt ein komplexes System: Hier werden für die ersten 400.000 EUR des Verkaufspreises 7% fällig und für jeden darüber hinaus bezahlten Euro 8%.
- In Katalonien wurde der Steuersatz erst jüngst auf 10% bis zum Verkaufspreis von 1.000.000 EUR gesetzt, wobei jeder darüber hinaus bezahlte Euro mit 11% versteuert wird. Katalonien ist die einzige Region, bei der für neue Immobilien unabhängig von der Grunderwerbsteuer auch eine Umsatzsteuer von weiteren 10% beaufschlagt wird.
- In Madrid wurde der Steuersatz der ITP auf 6% festgesetzt.
- Murica veranschlagt eine Grunderwerbsteuer von 8% in San Javier und La Manga.
- Auf den Kanaren beträgt der Steuersatz für den Grunderwerb 6,5%.
- Valencia ist ein Sonderfall: Wenn der Immobilienkauf als Sozialwohnung (VPO) deklariert werden kann und es sich zudem um einen Erstwohnsitz handelt kann der Steuersatz von 10% auf 8% reduziert werden. Dies ist auch für Schwerbehinderte und Rentner möglich, wobei hier sogar nur noch 4% der Grunderwerbsteuer fällig werden.
Festsetzung der Bemessungsgrundlage Für die Grunderwerbsteuer
Als Bemessungsgrundlage verwenden die spanischen Behörden entweder den Kaufpreis, der vom Verkäufer angegeben wird, oder den Verkehrswert, falls der Verkaufspreis weit unter diesem liegt und die damit gezahlten Steuern zu niedrig wären. Die Berechnung des Verkehrswertes reicht von komplex bis abstrakt und ist nicht immer nachvollziehbar, weswegen hier häufig Streitpunkte entstehen. Ein maßgeblicher Indikator ist vor allem der sogenannte Katasterwert (valor catastral), der vom Katasteramt festgesetzt und alle 10 Jahre auf Aktualität geprüft wird. Je nach Sachlage und Region können ein Multiplikations-Koeffizient oder weitere Indikatoren hinzugezogen werden, um den eigentlichen Verkehrswert zu errechnen.
Wenn Sie der Meinung sind, bei der Festlegung des Verkehrswertes wurde ein Fehler begangen oder schwerwiegende Indikatoren, die den Verkehrswert maßgeblich schmälern, wurden nicht einbezogen, können Sie Einspruch gegen die Nachfestsetzung erheben. Dann muss die spanische Behörde ein unabhängiges Gutachten einholen, das den Wert der Immobilie bestimmt. Auch der Eigentümer darf ein entsprechendes Gutachten vorlegen, falls dies vorhanden ist. Das Einlegen des Widerspruchs ist bis zu 30 Tage nach Zustellung des Bescheides möglich.
Abwicklung und Fristen
Spätestens bis zum 30. Tag nach der Beurkundung durch den Notar muss die Grunderwerbsteuer an die zuständige Behörde überwiesen werden. Für spanische Bürger mit einem spanischen Konto ist dies kein Problem. Als Ausländer benötigt man dafür eine sogenannte NIE-Nummer.
Hierbei handelt es sich um die sogenannte Ausländeridentitätsnummer (Número de Identidad de Extranjero). Die Beantragung selbst ist nicht sonderlich kompliziert und kann entweder direkt in Spanien bei der Ausländerabteilung sowie dem Polizeikommissariat oder in vielen anderen EU-Ländern in den spanischen Konsulaten durchgeführt werden. Beachten Sie jedoch, dass die Bearbeitung der Anträge im Extremfall mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann und zudem eine einmalige Gebühr fällig wird, die nur in bestimmten Banken bezahlt werden kann.
Sollten Sie aufgrund einer fehlenden NIE-Nummer die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht bezahlen können, wird gegen Sie eine steuerliche Sanktion verhängt, die mit einem satten Bußgeld geahndet wird. Zudem ist die Sanktion sofort vollstreckbar und kann eine Kontopfändung oder gar die Zwangsvollstreckung von Sachgegenständen beinhalten. Auf solche Maßnahmen wird zwar nur im Extremfall zurückgegriffen, dennoch sollte man gerade deswegen alle Fristen so gut wie möglich einhalten.
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