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Steuern beim Immobilienkauf - Einmalige Steuern: Städtische Wertzuwachssteuer (Plusvalia)

Der Kauf von Immobilien auf Mallorca wird gerade in Zeiten der Inflation und der Suche nach rentablen Kapitalanlagen wieder sehr beliebt. Um so wichtiger ist es, dass Sie sich vorab informieren, mit welchen Steuern Sie rechnen müssen, wenn Sie einen Immobilienkauf auf Mallorca beabsichtigen.

Die städtische Wertzuwachssteuer (Plusvalía) ist dabei mit die relevanteste Steuer.

Die spanische "Plusvalía" bezieht sich auf die kommunale Wertzuwachssteuer, die beim Verkauf oder Transfer von Immobilien erhoben wird. Sie basiert auf der Wertsteigerung des Grundstücks seit dem letzten Verkauf und wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt.
Die Plusvalía richtet sich nicht nach der Bebauung auf dem Grundstück. (Plusvalía = Steuer auf den Wertzuwachs von erschlossenen Grundstücken / "Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana")

Die Möglichkeit, diese umgangssprachlich Plusvalía genannte Steuer zu erheben, kommt nach dem spanischen Recht den Gemeinden zu. Als Begründung und Zweck wird angeführt, dass die Gemeinden am angenommenen Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens durch den Verkauf und das Vererben einer Immobilie teilhaben sollen.

Nach dem Gesetz können autonome Regionen auch bedingte Änderungen der Bestimmungen zu dieser Steuerart beim Immobilienkauf erlassen. Die Gemeinden benutzen diese Steuer auch, um die Lage des Marktes zu steuern. Die Steuer fällt einerseits an, wenn eine auf städtischem Gebiet gelegene Immobilie Gegenstand eines Kaufs wird. Eine weitere Möglichkeit ist, dass eine solche Immobilie durch Schenkung oder den Eintritt des Todesfalles den Eigentümer wechselt.

Generell gilt, dass eine Eintragung des neuen Eigentümers und damit der notariell beglaubigte Vollzug des Immobilienkaufs erst erfolgen kann, wenn der Nachweis erbracht wird, dass die städtische Wertzuwachsteuer bezahlt worden ist.

Berechnungsart der städtischen Wertzuwachssteuer

Die Plusvalía wird nach einem genau bestimmten Verfahren beim Immobilienerwerb berechnet. Dabei bleibt der tatsächliche Wert des Hauses, das beim Immobilienkauf veräußert oder vererbt wird außen vor. Es wird lediglich ein - auch nur fiktive festgelegter - Wertzuwachs des städtischen Grundes besteuert.

Zunächst wird als Zeitpunkt der Berechnung der letzte Eintrag eines Eigentümerwechsels im Grundbuch angenommen. Es muss zur Berechnung der Katasterwert des Grundstückes herangezogen werden. Außerdem wird die Zeitangabe der Dauer des Besitzes vor dem Immobilienkauf einbezogen sowie der jeweilige von der zuständigen Gemeinde örtlich unterschiedlich festgesetzte Berechnungsfaktor.
Wenn die Steuer festgesetzt ist, hat der Schuldner 30 Tage Zeit, die Steuerschuld selbstständig an die Gemeinde zu entrichten. Ansonsten kann der Immobilienkauf auf Mallorca nicht abgewickelt werden.

Hat der Verkäufer seine Immobilie mit Verlust verkauft, so darf keine Wertzuwachssteuer erhoben werden.

Es gibt trotz der individuellen Festlegung des fiktiven Wertzuwachses bei der Steuer auch eine gesetzliche Begrenzung. Diese richtet sich nach der Größe der Gemeinde und zusätzlich nach der Dauer des Besitzes.

Zum Beispiel ist bei einer Gemeinde bis zu 50.000 Einwohnern die Höhe des fiktiven Wertzuwachses bei einer Besitzdauer von bis zu 20 Jahren auf 2.7% Wertsteigerung begrenzt.

In der Praxis beim Immobilienerwerb bedeutet das, dass bei einer Einwohnerzahl von bis zu 50.000 beispielsweise diese städtische Wertzuwachssteuer zwischen 16% und 26% betragen kann. Bei einem Wert des Grundstückes von 100.000 Euro macht das somit eine Steuer von 16.000 Euro bis zu 26.000 Euro aus.

Dieses Steuer muss unbedingt gezahlt werden, um den Immobilienkauf auf Mallorca rechtswirksam im Grundbuch eintragen zu können.

Wenn ein Todesfall Ursache des Eigentümerwechsels ist, hat der Erbe eine Frist von bis zu 6 Monaten für die Zahlung der Steuer. Unter Umständen kann auch eine Verlängerung dieser Frist bewilligt werden. Hierzu ist aber beim zuständigen Finanzamt der Gemeinde ein Antrag zu stellen. Als Käufer oder Interessent für einen Immobilienkauf sollten Sie sich vorab bei einem Anwalt über die genauen Bedingungen informieren.

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