Allgemeines zu den Immobilienmaklern auf Mallorca

Die meisten deutschen Käufer werden mit einem oder mehreren Immobilienmaklern arbeiten müssen um auf Mallorca Grundeigentum zu erwerben (während dagegen Mallorquiner, besonders in ländlichen Gebieten, sich nach direkten Empfehlungen richten).
Zwar wird es zunehmend einfacher Immobilienmakler ganz zu vermeiden wenn man sich zum Beispiel im Fall neuer Bauprojekte direkt zu Bauunternehmern begibt oder Privatverkäufer individuell durch Internetportale kontaktiert, die private Immobilienangebote erlauben.
Doch wendet sich die Mehrheit der Deutschen an Immobilienmakler, da diese wertvolle Hilfeleistungen mitbringen und zudem in der Regel moralisch integer, kompetent und professionell sind. Das Problem dabei ist, daß einige Immobilienmakler diesen Ansprüchen nicht genügen und daß Geschäfte mit unethischen oder inkompetenten Maklern Käufer vor beachtliche Risiken stellen können.
In der Vergangenheit war die Mitgliedschaft in einer von Spaniens professionellen Immobiliengesellschaften (API - "Agentes de la Propiedad Inmobilaria" und GIPE - Berufsverband "Gestores Inmobiliarios en Promociones de Edificaciones") eine rechtliche Voraussetzung um Grundeigentum in Spanien zu vermitteln. Das stellte sicher, daß jeder, der legal Immobilien vermitteln wollte auch das Training und die Qualifikationen dazu hatte. Obwohl sie oft auch ignoriert wurde ermutigte diese Regelung Firmen und Individuen, ein professionelles Training auf Spanisch wahrzunehmen um Mitglieder der API oder GIPE werden zu können.
Im Jahr 1993 liberalisierte das spanische Verfassungsgericht jedoch den Zugang zu dieser Berufsgruppe und später, in 2000 deregulierte die spanische Regierung den Markt im Zuge der EU-Gesetzesangleichungen wodurch nun so ziemlich jeder die Rolle des Vermittlers bei Transaktionen von Immobilien übernehmen konnte.

Unter gegenwärtigen Gegebenheiten sprechen leider einige der Deutschen, die legal in Spanien Immobilien verkaufen, nicht ausreichend die spanische Sprache und verstehen den in Spanien üblichen Kaufprozess nicht 100-prozentig. Das verringert die Leistungen die sie anbieten und erhöht die Wahrscheinlichkeit, daß Käufer unter den Konsequenzen zu leiden haben.
Inkompetente und skrupellose Immobilienmakler müssen Sie natürlich vermeiden. Einige der größten Risiken die Käufer eingehen können sind dabei eher auf die Inkompetenz bei der Vertragsausarbeitung als auf die rein profitorientierte Einstellung von unseriösen Maklern zurückzuführen.
Zum Glück der Käufer gibt es natürlich dennoch viele professionelle, kompetente und moralisch integre Makler auf der Insel. Die Schwierigkeit kann aber darin bestehen diese zu finden bzw. unseriöse Makler zu erkennen und zu meiden. Darauf wird auf den folgenden Seiten eingegangen.
Beim Verhandeln mit Immobilienmaklern sollte man allzeit vor Augen haben, daß sie vom Verkäufer bezahlt werden.
Die Aufgaben von Immobilienmaklern
Immobilienmakler sind dazu da, um Käufer und Verkäufer zusammenführen und zwischen beider Interessen zu vermitteln.
Ohne Makler ist es schwierig und mühsam Immobilien zu finden obwohl das Internet die alte Ordnung revolutioniert hat und neue Modelle hervorbrachte, die Käufer und Verkäufer in Kontakt bringen können. Käufer profitieren in der Regel vom Wissen und der Erfahrung des Maklers am lokalen Immobilienmarkt. Auch ist ein mehrsprachiger Makler unabdingbar, falls der Kauf- oder Mietinteressierte kein Spanisch spricht.
Maklertätigkeiten beim Verkauf / Vermietung:
- Wertermittlung der Immobilie
- Preisfindung durch vergleichende Schätzung: Bewertungen von kürzlich erfassten und verkauften ähnlichen Objekten. Gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit einem Gutachter
- Zusammenstellen aller notwendigen Unterlagen wie z.B. Belastungen, Embargos, Bebaubarkeit usw.
- Beratung und die Vorbereitung des Hauses zum Verkauf
- Inventarlisten
- Evtl. Koordination von professionellen Fotografen und Dekorateuren ("Home staging")
- Evtl. Massnahmen zur Verschönerung im Aussenbereich. Eventuelle Koordination von Maurern und Installateuren
- Marketing
- Regelmässige Berichterstattung beim Eigentümer über den Zustand der Immobilie, über Kaufinteressenten und die Marktsituation
- Exposés, Aushänge, Fotos und Videoclips erstellen
- On- und Offline-Marketing Massnahmen
- Arrangieren von Besichtigungen mit Kaufinteressenten, Absprache mit Eigentümer, evtl. Mieter und den eigenen Mitarbeitern
- Erweiterte Suche nach potenziellen Kunden, deren Suchprofil das Angebot erfüllt
- Beurteilung der Qualifikation der Kaufinteressenten zur Finanzierung
- Rechtslage der Immobilie prüfen (baurechtliche Legalität, Belastungen, Schulden usw.) und Koordination für den Vertragsabschluss, Dokumentenmanagement und -erstellung, Belege von Grundsteuer, Energieversorgung und allen weiter anfallenden Gebühren.
Der Anwalt des Käufers wird alle dieser Dokumente unabhängig kontrollieren müssen, aber es vereinfacht den Prozess und spricht für den Makler, wenn er Sie mit all diesen Informationen ausstatten kann. - Vermittlung bei den Verkaufsverhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer
- Begleitung beim Unterzeichnen der notariellen Beurkundung des Kaufs (Escritura)
- Übergabe des Objekts
- After Sales Services
Der Alltag eines Immobilienmaklers
Damit Sie sehen, wie wenig gerecht das Image des Immobilienmaklers in der Öffentlichkeit diesem tatsächlich wird, hier ein Einblick in seinen täglichen Arbeitsablauf:
Immobilien- und Kundenakquise sowie Datenbankpflege:
- Akquise neuer Immobilien und Kunden
- Immobilienmarktanalyse
- Registrierung von Objekt- und Eigentümerdaten sowie anderer Kontakte im Managementsystem
- Such- und Objekte-Eigenschaftsprofile anlegen
- Preisliche Bewertung der erfassten Objekte
- Erstellung von Berichten und Statistiken für die Eigentümer
- Pflege der Beziehungen mit früheren Kunden und informieren derselben über Immobilien, die zu ihren Suchprofilen passen
- Antworten auf Benutzeranfragen per E-Mail oder telefonisch
Marketing:
- Marketingpläne der Immobilienangebote
- Markieren der Immobilien vor Ort mittels Beschilderung
- Effektives organisieren von Besichtigungsterminen / Vorbereiten von Gemeinschaftsbesichtigungen ("open house")
- Social Media Marketing: Marketingaktivitäten wie bloggen, Vernetzung in sozialen Netzwerken wie Facebook, Twitter etc.
- SEM-Kampagnen: Google Adwords, FacebookAds, TwitterAds
- Gestaltung von Broschüren, Flyern (Promotionspläne in der Umgebung), Newslettern
- Verbreitung von Immobilienanzeigen in eigenen Medien: Web, Blog, Magazin, Soziale Profile
- Eventuell eigene Immobilienzeitschrift bearbeiten
- Anzeigenerstellung für lokale Printmedien
Weitere Tätigkeiten:
- Anbieten von Versicherungen, Hypotheken und anderen Dienstleistungen
- After Sales Services: Z.B. Änderung Telefonanschluss/Internet, Gas-, Strom- und Wasserversorgung
- Zusätzliche Hilfe und (unverbindliche) Rechtsberatung
Innerbetriebliche Organisation und Fortbildung:
- Schulung und Teilnahme an Veranstaltungen und Seminaren
- Teambuilding
- Steuern und Betriebskosten