
Steuern beim Immobilienkauf - Einmalige Steuern: Beurkundungssteuer / Stempelsteuer
Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen, müssen Sie mit verschiedenen Nebenkosten rechnen. Zusätzlich zum Kaufpreis wird unter anderem die Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados / AJD) fällig. Diese Steuer wird einmalig auf mehrwertsteuerpflichtige Käufe angerechnet. Wie hoch der Steuersatz im Detail ausfällt, hängt von der Region ab.
Was ist die spanische Stempelsteuer?
Die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados - AJD) ist eine indirekte Steuer für das Ausstellen offizieller Dokumente. Sie kann auch beim Immobilienkauf anfallen und richtet sich nach dem Wert des Dokuments. Die Dokumente müssen den offiziellen Stempel der zuständigen Behörde vor Ort tragen, um gültig zu sein - daher der Name "Stempelsteuer".
Die spanische Stempelsteuer ist auch unter weiteren Namen bekannt: Beurkundungssteuer, Dokumentensteuer oder seltener auch Übertragungssteuer.
Wann und wie häufig wird diese Steuer fällig?
Immer dann, wenn Sie für den Kauf einer Immobilie in Spanien Mehrwertsteuer bezahlen müssen, fällt auch die Beurkundungssteuer an.
In der Regel bezahlen Sie diese Abgaben als privater Käufer nur, wenn es sich um einen Erstbezug handelt. Das Haus oder die Wohnung muss also neu sein und noch keinen Vorbesitzer gehabt haben. Wenn Sie ein leeres Baugrundstück kaufen, wird die Steuer übrigens auch fällig.
Bei einer Immobilie aus zweiter Hand sollte keine Stempelsteuer mehr erhoben werden. Eine Ausnahme gibt es: Kaufen Sie das Objekt geschäftlich, kann die Steuer auch bei gebrauchten Angeboten fällig werden. Normalerweise wird sie direkt beim Kauf erhoben, da die rechtlichen Dokumente zu diesem Zeitpunkt benötigt werden. Pro Kaufvertrag muss Sie die Steuer also höchstens einmal bezahlen.

Wie hoch ist der Steuersatz?
Die Höhe der Beurkundungssteuer wird von den autonomen Regionen Spaniens geregelt. Das bedeutet, dass sich der Satz regional teils stark unterscheidet. Außerdem kann sich die Höhe der Steuer ändern, wenn die entsprechende Region das für angemessen hält.
Aktuell bewegt sich der Steuersatz zwischen 0,1% und 1,5%. Mit 0,1% wird allerdings hauptsächlich Wohneigentum in sozialen Bauprojekten versteuert. Wenn Sie eine Ferienwohnung oder eine Zweitimmobilie in Spanien kaufen, wird diese eher nicht in diese Kategorie fallen. Rechnen Sie sicherheitshalber mit 1,2% für die Balearen, wenn Sie die Anschaffung planen. Den genauen Wert erfragen Sie am besten vor dem Kauf bei einem Anwalt vor Ort oder bei der zuständigen Behörde.
Es ist vielleicht keine Überraschung, dass die bei Ausländern besonders beliebten Regionen die höchsten Steuersätze haben. Traumziele wie Mallorca und die andalusische Küste stehen hoch im Kurs und das macht sich auch beim Immobilienkauf bemerkbar.
Worauf wird der Steuersatz angerechnet?
Die Stempelsteuer wird auf den Beurkundungswert der Immobilie angerechnet.
Mit diesem Wert ist der Betrag gemeint, der im Vertrag als Kaufpreis für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück festgelegt ist. Sonstige Kosten und Nebenkosten haben also keinen Einfluss darauf, wie viel Dokumentensteuer Sie für ein Objekt bezahlen müssen.
Beispiel: Sie sehen ein Angebot für eine hübsche Wohnung in Spanien zu 200.000 Euro exklusive Steuern und Gebühren. Der regionale Steuersatz beträgt 1,5 % und die Immobilie ist ein Neubau. Inklusive Stempelsteuer würde Sie die Anschaffung also 203.000 Euro kosten.
Wer muss die Stempelsteuer bezahlen?
Derjenige, der die Immobilie kauft, muss auch für die Beurkundungssteuer aufkommen.
Wenn Sie eine neu gebaute Ferienimmobilie kaufen oder mit einem Baugrundstück eigene Pläne verfolgen möchten, müssen Sie diesen Betrag also mit im Auge behalten. Natürlich ist die Gebühr im Vergleich zum Kaufpreis gering und fällt neben den sonstigen Abgaben nicht so stark ins Gewicht. Doch bei teuren Objekten kommen dank Stempelsteuer schnell ein paar Tausend Euro extra auf die Rechnung.
Planen Sie die Steuer deshalb von Anfang an fest mit in Ihr Budget, damit Sie nicht von den Zusatzkosten überrascht werden.