Skip to main navigation Skip to main content Skip to page footer

Steuern beim Immobilienkauf: Erbschaft- und Schenkungssteuer

Seit Anfang 2015 haben auch EU-Bürger mit einem Wohnsitz außerhalb Spaniens bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer Vorteile. Wohnen sie in einem Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums und sind auf Mallorca durch Erbschaft oder Schenkung zu Vermögen gekommen, dürfen sie bei der Steuer die Sonderregelungen der jeweiligen Autonomen Region Spaniens nutzen. Damit haben sie die gleichen Rechte wie ihre spanischen Mitbürger.

Die spanische Erbschaft- und Schenkungssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) wird auf Erbschaften und Schenkungen von Vermögenswerten erhoben. Sie wird von den Begünstigten der Erbschaft oder Schenkung gezahlt und kann je nach Verwandtschaftsgrad, Höhe des übertragenen Vermögens und der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft, in der die Transaktion stattfindet, variieren.
Die Steuer kann sowohl von natürlichen Personen als auch von juristischen Personen entrichtet werden.

Update 08.2023:

Die neue Regierung der Balearen hat per Gesetzesdekret die Erbschafts- und Schenkungssteuer zwischen engen Familienangehörigen wie Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie Ehegatten abgeschafft.

(Quelle: juridicas.com)

Angleichung des spanischen an das europäische Recht

Die Änderung des Gesetzes zur Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Mallorca hat die diskriminierende Behandlung all jener Erben oder Beschenkten beendet, die nicht dauerhaft auf der iberischen Halbinsel wohnen. Stein des Anstoßes war ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs. Der beauftragte im Jahr 2014 den spanischen Gesetzgeber, die steuerliche Behandlung von Erbschaften und Schenkungen dem europäischen Recht anzupassen.

Als Erbe einer Immobilie oder anderer Vermögensgegenstände bringt das für Sie unter Umständen große Vorteile. Autonome Regionen Spaniens behandeln Steuerpflichtige wesentlich besser, als es die Zentralregierung tut. Auch die geltenden Gesetze über die Erbschafts- und Schenkungssteuer enthalten in Landesteilen wie den Balearen oder Katalonien Regelungen, die für den Erben oder den Beschenkten günstiger sind als das staatliche Gesetz.

Ein Beispiel sind geltende Freibeträge. In den Autonomen Regionen sind die Summen, die eine Steuerbemessungsgrundlage mindern können, wesentlich höher. Manchmal beträgt die Differenz mehrere tausend Euro. Unterschiede gibt es auch bei steuerlichen Sonderregelungen. So kennt das zentrale spanische Recht kaum Steuervergünstigungen. Autonome Regionen dagegen gewähren Erben solche Vergünstigungen etwa für den Fall, dass sie geerbte Immobilien wohnrechtlich nutzen. Auf den Balearen zum Beispiel gilt beim Erbe einer sogenannten Wohnsitzimmobilie eine steuerliche Vergünstigung von 99 Prozent.

Einen Wermutstropfen hat das veränderte Gesetz: Regeln für Erb- und Schenkungsfälle, die vor dem Januar des Jahres 2015 lagen, enthält es nicht. Außerdem unterscheiden die neuen Steuervorschriften zwischen der steuerlichen Behandlung von Erbschaften und der von Schenkungen, also dem Rechtsgeschäft unter Lebenden.

Das gilt für Erbschaften

Wenn Sie dauerhaft auf Mallorca leben und dort eine Immobilie erben, gilt nicht automatisch das Steuerrecht der Autonomen Region, in der Sie leben. War der Erblasser Bürger eines anderen Mitgliedsstaates der Europäischen Union, sind nämlich die Regeln der spanischen Autonomen Region ausschlaggebend, in der sich die Immobilie befindet. Das gilt immer dann, wenn die Immobilie den höchsten Nachlasswert hat.

Hat der Erblasser dauerhaft auf Mallorca gelebt, gelten für die geerbte Immobilie oder die Vermögenswerte dagegen grundsätzlich die Steuerregeln der Autonomen Region, in der er zum Zeitpunkt seines Todes lebte.

Nicht von den vorteilhaften Steuergesetzen der Regionen profitieren Sie in dem Fall, dass weder Sie noch der Erblasser auf Mallorca ansässig waren. Dann unterliegen Sie mit Ihrer geerbten Immobilie dem staatlichen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz. Eine Erbschaft kann für Sie also teuer werden.

Das gilt bei Schenkungen

Wenn Sie nicht dauerhaft auf Mallorca leben, dort aber eine Immobilie geschenkt bekommen, gilt für die Schenkungssteuer das Recht der Autonomen Region, in der sich die Immobilie befindet.

Sind Sie dauerhaft Spanien ansässig, dann gelten die Steuergesetze Ihrer Region auch dann, wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen, die nicht auf der iberischen Halbinsel liegt. Als ihre "Heimat-Region" gilt laut Gesetz die Autonome Region, in der Sie fünf Jahre vor der Schenkung hauptsächlich gelebt haben.

Schenken statt vererben

Für die steuerlich günstige Weitergabe einer auf Mallorca gelegenen Immobilie hat das Gesetz wichtige Konsequenzen. Leben weder Erblasser noch Begünstigter auf Mallorca, gilt der gern zitierte Grundsatz, dass es allemal besser ist, mit warmer Hand zu geben.

Hat ein naher Verwandter beschlossen, Ihnen seine spanische Immobilie zu vererben, kann eine vorgezogene Schenkung steuerlich wesentlich sinnvoller sein. Denn mit den Regeln zur Schenkungssteuer fahren Sie in jedem Fall besser. Das gilt natürlich auch für den Fall, dass Sie eine <LINK 163 - "-" "Immobilien von Immobilienmaklern">Immobilie</link> auf Mallorca besitzen und diese später an Ihre Kinder vererben wollen. Eine Schenkung, die Ihnen rechtssicher eine unbeschränkte Nutzung der Liegenschaft erlaubt, spart Ihren Kindern eine Menge Erbschaftssteuer.

Rückforderungen können sich lohnen

Auch wenn die neue Gesetzgebung zur Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Mallorca keine expliziten Bestimmungen dazu enthält: Haben Sie vor dem 1. Januar 2015 eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, sollten Sie handeln.

Wichtig ist das vor allem dann, wenn Sie nach dem staatlichen Gesetz besteuert wurden. Dann kann es nämlich durchaus möglich sein, dass Sie zu viel Steuern für das Erbe oder die Schenkung abgeführt haben. Für die Rückforderung haben Sie eine Frist von vier Jahren. Danach verjährt der Anspruch. Die Frist beginnt zu dem Zeitpunkt zum laufen, zu dem Sie die Steuer abgeführt haben. Im Idealfall haben Sie also bis Ende 2018 Zeit. Lassen Sie sich aber vorher unbedingt von einem Anwalt beraten, der sattelfest im spanischen Recht ist.

Auch die Hilfe eines Steuerberaters sollten Sie in Anspruch nehmen. Denn Gefahr droht, wenn die Immobilie bei der Steuer vor 2015 vom spanischen Fiskus unter dem tatsächlichen Wert bewertet wurde. In diesem Fall könnte das Finanzamt im Gegenzug selbst noch einmal den Wert der Erbschaft oder Schenkung prüfen. Im ungünstigsten Fall verlangt es dann mehr Geld von Ihnen und setzt zusätzlich Verzugszinsen an.

Weitere Themen in diesem Kapitel:

Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales / ITP)

Die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die von vielen Behörden mit dem Kürzel "ITP" abgekürzt wird, ist eines der Steuermittel, das einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig wird. Die Grunderwerbssteuer wird immer dann…

Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el valor añadido / IVA)

Die Mehrwertsteuer ist eine einmalig zu entrichtende Steuer, welche beim gewerblichen Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks zusätzlich anfällt. Zurzeit beträgt in Spanien der Satz für die Mehrwertsteuer 21 Prozent. Für Wohnimmobilien wird…

Beurkundungssteuer / Stempelsteuer (AJD)

Bei der Stempelsteuer handelt es sich um eine indirekte Besteuerung, die vorzugsweise für mehrwertsteuerpflichtige Hausverkäufe gilt. Die Höhe dieser Beurkundungssteuer setzen die spanischen Bundesländer selber fest, weshalb es in diesem Bereich…

Städtische Wertzuwachssteuer (Plusvalia)

Seit 2013 geht die Eintragung des Immobilienkaufs in das örtliche Eigentumsregister nur noch von statten, wenn die Plusvalia an die Gemeinde gezahlt wurde. Die Gemeinde berechnet den Wertzuwachs, den das Grundstück oder die Immobilie seit dem letzten…

Gemeindliche Bausteuer (Impuesto sobre Construcciones / ICIO)

Diese Steuer wird fällig, wenn ein unbebautes Grundstück bebaut wird oder ein Umbau bei einer Immobilie vorgenommen wird. Sie wird erhoben, sobald eine behördliche Baugenehmigung beantragt wird. In beliebten Feriengebieten können diese…

Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles / IBI)

Diese Grundsteuer ist eine kommunale Direktsteuer, die für Spanier, Nicht-Residente und für Steueransässige gilt. Gleichzeitig ist die Grundsteuer der wichtigste Eckpfeiler der Gemeindefinanzierung. Sie wird jährlich erhoben und normalerweise durch…

Einkommensteuer für Residenten (IRPF)

Die Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ist das spanische Pendant zur deutschen Einkommenssteuer und muss sowohl von Nicht-Residenten, als auch von Residenten gezahlt werden. Grundsätzlich gilt: Wenn Sie in Spanien Einkünfte aus…

Einkommensteuer für Nicht-Residenten bei Vermietung, Verpachtung oder Selbstnutzung (IRNR)

Einkommensteuer, wenn die Immobilie verpachtet oder vermietet wird. Aber auch wer seine Immobilien selber nutzt, muss dafür überraschenderweise eine Selbstnutzungssteuer zahlen. Die Berechnungsgrundlage sind 2 Prozent vom Katasterwert. Dabei werden…

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio / IP)

Die Vermögenssteuer wird seit 2011 in ganz Spanien erhoben, bei Nicht-Residenten unterfällt allerdings nur das persönliche Vermögen auch der Vermögenssteuer. Die Bemessungsgrundlage der spanischen Vermögenssteuer ist immer das steuerpflichtige…