Steuern beim Immobilienkauf - Einmalige Steuern: Gemeindliche Bausteuer

Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen regelt, dass Immobiliensteuern in dem Land erhoben werden, in dem die Immobilie steht.
Kaufen Sie als deutscher Staatsbürger eine Immobilie oder ein Grundstück auf Mallorca, sind Sie somit verpflichtet, auch in Spanien Steuern zu zahlen. Falls Ihnen das Thema neu ist, möchten wir Ihnen mit folgendem Artikel einen ersten Überblick verschaffen und im besonderen Maße auf die gemeindliche Bausteuer (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras - ICIO) eingehen.
Die gemeindliche Bausteuer
Die "Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)" ist eine spanische Steuer, die auf Bauarbeiten, Installationen und Bauprojekte erhoben wird. Sie betrifft Baugenehmigungen und Bauvorhaben und wird von den örtlichen Behörden auf kommunaler Ebene eingezogen. Die Höhe der ICIO-Steuer kann je nach Art und Umfang des Bauvorhabens variieren.
Wie in Deutschland ist der Erwerb und Verkauf einer Immobilie auch in Spanien mit einmaligen steuerlichen (Neben-)Kosten verbunden. Um solch einmalige Steuern handelt es sich bei der gemeindlichen Bausteuer. Die gemeindliche Bausteuer kann immer dann erhoben werden, wenn Sie ein unbebautes Grundstück zum Zweck der anschließenden Bebauung erwerben oder den Umbau eines bereits bebauten Objekts beabsichtigen.
Ausgelöst wird sie allerdings immer nur dann, wenn die von Ihnen beabsichtigten Baumaßnahmen eine Genehmigung der Gemeinde erfordern. Die gemeindliche Bausteuer wird zudem nur dann fällig, wenn die zuständige Gemeinde ihre Annahme im Rahmen einer sogenannten "Ordenanza" beschlossen hat. Existiert keine entsprechende Ordenanza, wird in der Gemeinde, in der Ihr Objekt steht, auch keine gemeindliche Bausteuer erhoben.

Ob Sie einmalige Steuern in Form der gemeindlichen Bausteuer zahlen müssen, hängt also im Wesentlichen von der Gemeinde ab, in der Sie eine Immobilie bzw. ein Grundstück erworben haben. Auch der Steuersatz gestaltet sich individuell und unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde. So muss in Palma de Mallorca mit einem Steuersatz von 4%, in Denía dagegen nur mit 3,7% gerechnet werden.
Grundsätzlich gilt: Der Steuersatz von 4 % darf von keiner spanischen Gemeinde überschritten werden.
Auch dann, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erben, das Sie im Anschluss be- oder umbauen möchten, sind Sie in der Regel dazu verpflichtet, Bausteuer zu zahlen. Nach Fertigstellung der Immobilie kann Bausteuer zudem in ihrer Höhe individuell angepasst werden. Neben der Bausteuer fallen außerdem Gebühren (Beurkundungs- und Stempelsteuer) für die Eintragung in das Grundbuch (Declaracion de Obra Nueva) an. Dies setzt eine notarielle Beurkundung voraus, in welcher das Objekt detailliert beschrieben wird. Des weiteren wird Bezug auf die Bauerlaubnis und auf die Wertangabe genommen.
Tipps für Immobilienkäufer auf Mallorca
Wenn Sie vorhaben, eine spanische Immobilie zu kaufen, sollten Sie immer einen Blick auf die Unterlagen zur Bezahlung der Bausteuer werfen.
Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie ein unbebautes Grundstück oder eine sich bereits im Bau befindliche Immobile erwerben. Beachten Sie außerdem, dass Sie als Käufer auch dann Bausteuern zahlen müssen, wenn der Bauträger in Konkurs geht. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Bauträger den Bauwert zu niedrig angegeben hat. Fällig wird die Bausteuer außerdem auch dann, wenn keine Baulizenz beantragt wurde. Zu zahlen ist sie in dem Fall immer dann, wenn mit dem Bau begonnen wird. Sparen können Sie dennoch, indem Sie thermische Solaranlagen oder photovoltaische Solarsysteme einbauen lassen. In dem Fall kann die Gemeinde den Bausteuerzahlbetrag um bis zu 95 % vermindern.
Verjährung der gemeindlichen Bausteuer auf Mallorca
Die Verjährung der spanischen Bausteuer beginnt mit der Fertigstellung des Objekts. 4 Jahre nach Fertigstellung ist die Bausteuer verjährt und muss somit nicht mehr gezahlt werden. Besonders zu beachten ist sie, wenn illegal beziehungsweise ohne Genehmigung im ländlichen Bereich gebaut wird. Insofern dieser Umstand erst nach der Verjährung festgestellt wird, kann das Gebäude legalisiert werden. Bausteuern müssen in dem Fall nicht zwangsläufig nachgezahlt werden.