Das spanische Grundbuch beim Kauf von Immobilien auf Mallorca

Beim Kauf von Immobilien auf Mallorca spielt das Grundbuch eine äußerst wichtige Rolle - so wie auch bei und in den DACH-Staaten.

Selbst juristische Laien wissen in der Regel um die Bedeutung des Grundbuchs: Der Inhalt dieses öffentlich geführten Registers ist unanfechtbar.

Obwohl wie in Deutschland so auch in Spanien auch der "öffentliche Glaube" (fe pública) an das Grundbuch gilt, gibt es dennoch einige wichtige Unterschiede.

Die wichtigsten Unterschiede der Grundbuchprinzipien

Die Unterschiede zusammengefasst:

• In Deutschland ist der Zugriff auf das Grundbuch begrenzt, während in Spanien jeder mit berechtigtem Interesse Einsicht nehmen kann
• Das deutsche Grundbuch enthält knappe Angaben, während das spanische direkt Eintragungen aus den vorgelegten Dokumenten enthält
• Die Gliederung unterscheidet sich ebenfalls, da das spanische Grundbuch fortlaufende Eintragungen enthält, im Gegensatz zu den deutschen "Abteilungen"
• Es bestehen unterschiedlichen Ansätze im Katasterwesen: Wo Deutschland planerisch klare Parzellen hat, geht es in Spanien  eher um die Festsetzung von Steuern

1. Zugriffsberechtigung

Einer der bedeutendsten Unterschiede ist wohl der Zugriff auf das Grundbuch. Während dieser in Deutschland nicht öffentlich und nur eingeschränkt für Notare, Gerichte und andere öffentlich bestellte Behörden sowie von den Eigentümern und dessen Bevollmächtigte zugänglich ist, kann in Spanien jeder in die Grundbucheinträge Einsicht nehmen.

Voraussetzung ist hier lediglich ein legitimes Interesse (Art. 607 CC, 221,222 LH.). Neben Behörden, Banken und Rechtsanwälten wird dies auch bei Immobilienkäufern angenommen. Um einen Grundbuchauszug erhalten zu können, sind einige Ausgangsinformationen nötig, wie der komplette Vor- und Nachname des aktuellen Eigentümers oder auch die genauen Grundbuchdaten.

2. Inhalt

Im Grundbuch werden in Deutschland nur knappe Angaben gemacht, während die Stammakte, aus denen sich Einzelheiten entnehmen lassen, separat geführt wird.

In Spanien hingegen werden im Grundbuchamt keinerlei Pläne oder Urkunden aufbewahrt. Demnach wird der wesentliche Inhalt der Urkunde, die zur Eintragung vorgelegt wurde, direkt in das Grundbuch eingetragen, worunter die Übersichtlichkeit natürlich stark leidet. Zudem sind so die einzelnen Grundbuchblätter äußerst umfangreich.

3. Grundbuch-Gliederung

Auch sind große Unterschiede in der Gliederung des Grundbuchs erkennbar. In Deutschland gliedert es sich in drei verschiedene Abteilungen:

1. Abteilung: Eigentümer
2. Abteilung: Lasten und Beschränkungen
3. Abteilung: Hypotheken und Grundschulden

Diese Aufteilung existiert im spanischen Grundbuch nicht. Sämtliche Eintragungen wie Verkauf, Kauf, Bestellungen, Wegerechte, Pfändungen usw. werden fortlaufend in das Register eingetragen.

4. Kataster

Die Grundlage jeder Transaktion mit Immobilien ist in Deutschland ein planerisch, im Kataster geführtes Grundstück. Hier finden sich exakte Vermessungskarten, die klar in Flure, Gemarkungen, und einzelne Grundstücke gegliedert sind. Damit ist der Ausgangspunkt für jede Immobilienübertragung eine planerisch klar definierte Parzelle.

Auch in Spanien gibt es ein Kataster, allerdings ohne verlässliche Pläne. Es geht hierbei eher um die Festsetzung von Steuern, was in der Praxis schlimme Folgen haben kann. In der Regel stimmt die im Kataster und Grundbuch angegebene Größe einer Parzelle nicht überein, und die Aufbauten des Grundstücks sind zudem in der Regel nur unvollständig im Katas­ter erfasst.

Auf keinen Fall sollten sich Interessenten einer Immobilie in Spanien / auf Mallorca daher auf die Eintragungen im Kataster verlassen, denn nur das Grundbuch ist rechtlich ausschlaggebend.

Wer sollte Einsicht in das Grundbuch nehmen?

Jeder Kaufinteressent einer Immobilie auf Mallorca sollte bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages unbedingt eine Einsichtnahme in das Grundbuch realisieren.

Anlass für eine Einsicht in das spanische Grundbuch haben finanzierende Banken, erbberechtigte Personen, Ehegatten beim Zugewinnausgleich, Gläubiger und noch viele weitere mehr. Die Kenntnis des eigenen Auszuges ist nicht zuletzt natürlich auch für den Eigentümer selbst zu empfehlen.

Bisher sind jedoch bei weitem nicht alle Immobilieneigentümer im spanischen Grundbuch eingetragen, denn nach spanischem Rechtssystem kann Grundstückseigentum auch rein privatrechtlich ganz ohne Eintragung übertragen werden. Darüber hinaus sind einige ländlich gelegene Grundstücke noch nicht im Eigentumsregister erfasst.

Als Immobilien-Käufer auf Mallorca im spanischen Grundbuch eintragen lassen? Unbedingt!

Im spanischen Recht gibt es nicht zuletzt auch das Prinzip des Gutglaubens an die Rechtsinhaberschaft des eingetragenen Eigentümers. Wer sich demnach nicht als neuer Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca im Grundbuch eintragen lässt, eröffnet dem Voreigentümer sämtliche Türen für einen Weiterverkauf.

Zudem können auch Gläubiger des grundbuchrechtlichen Eigentümers in dieser Immobilie eine Vollstreckung durchführen. Eine Nichteintragung in das Grundbuch ist demnach in jedem Fall mit äußerst hohen Risiken verbunden.