Plusvalía: die Wertzuwachssteuer: Berechnung 2025
Die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf Mallorca und in Spanien: Wer zahlt diese Steuer, wann und wie wird sie berechnet? Alle wichtigen Informationen zu den aktuellen Regelungen für 2025. Informieren Sie sich über die relevanten Aspekte bei Verkauf, Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie in Spanien.
Die Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Grundbesitz, gemeinhin als kommunale Wertzuwachssteuer oder Plusvalía bezeichnet, ist eine direkte Gemeindesteuer, die auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden während des Besitzzeitraums bis zum Zeitpunkt der Übertragung erhoben wird. Diese Steuer wird fällig, wenn städtische Immobilien verkauft, vererbt, verschenkt oder auf andere Weise übertragen werden.
Wer ist zur Zahlung der Wertzuwachssteuer verpflichtet?
Die Verpflichtung zur Entrichtung dieser Steuer hängt von der Art der Immobilienübertragung ab:
- Bei einem Verkauf (compraventa): Der Verkäufer der Immobilie ist steuerpflichtig. Es ist jedoch möglich, vertraglich eine andere Regelung zu vereinbaren, wobei die gesetzliche Verantwortung primär beim Verkäufer liegt.
- Bei einer Schenkung (donación): Der Beschenkte, also die Person, die die Immobilie unentgeltlich erhält, ist zur Zahlung der Steuer verpflichtet.
- Bei einer Erbschaft (herencia): Der Erbe oder die Erben, die die Immobilie durch Erbfolge erwerben, sind steuerpflichtig.
Wann entsteht die Steuerpflicht?
Die Steuerpflicht für die kommunale Wertzuwachssteuer entsteht zum Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums an der Immobilie. Dies kann durch einen Verkauf, eine Schenkung, eine Erbschaft oder eine andere Form der Eigentumsübertragung geschehen. Entscheidend ist der rechtliche Übergang des Grundstückseigentums.
Fristen für die Zahlung der Wertzuwachssteuer
Die Fristen für die Abwicklung und Zahlung der Steuer unterscheiden sich je nach Art der Übertragung:
- Bei Übertragungen unter Lebenden (z. B. Verkauf, Schenkung): Die Frist beträgt 30 Werktage ab dem Datum der Übertragung.
- Bei Übertragungen von Todes wegen (Erbschaft): Die Frist beträgt sechs Monate ab dem Todestag des Erblassers. Diese Frist kann auf Antrag um weitere sechs Monate verlängert werden.
Es ist ratsam, sich bei der zuständigen Gemeinde über die genauen Fristen und das Verfahren zu informieren, da es lokale Unterschiede geben kann.
Berechnung der kommunalen Wertzuwachssteuer: Zwei Methoden
Eine wesentliche Änderung, die sich aus Gerichtsentscheidungen der letzten Jahre ergeben hat, betrifft die Berechnung der Wertzuwachssteuer. Es gibt nun zwei Methoden zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage, und der Steuerpflichtige kann die für ihn günstigere Methode wählen:
1. Objektive Methode (Método Objetivo):
Diese traditionelle Methode basiert auf dem Katasterwert des Bodens zum Zeitpunkt der Übertragung und der Anzahl der Jahre, in denen sich die Immobilie im Besitz des Übertragenden befand. Die Berechnung erfolgt durch Multiplikation des Katasterwerts des Bodens mit einem von der Gemeinde festgelegten Koeffizienten. Diese Koeffizienten werden jährlich aktualisiert und spiegeln die angenommene durchschnittliche Wertentwicklung auf dem lokalen Immobilienmarkt wider. Die Gemeinden legen diese Koeffizienten innerhalb gesetzlicher Höchstgrenzen fest.
Formel vereinfacht: Steuerbemessungsgrundlage = Katasterwert des Bodens x Koeffizient (abhängig von der Haltedauer).
Auf diese Bemessungsgrundlage wird dann der von der Gemeinde festgelegte Steuersatz angewendet, der 30 % nicht überschreiten darf.
2. Methode des realen Gewinns (Ganancia Real):
Diese Methode wurde eingeführt, um Situationen zu berücksichtigen, in denen der tatsächliche Wertzuwachs geringer ist als der nach der objektiven Methode berechnete oder wenn gar kein Gewinn erzielt wurde. Hierbei wird die tatsächliche Wertsteigerung des Bodens zwischen dem Erwerb und der Übertragung ermittelt.
Die Berechnung basiert auf der Differenz zwischen dem Übertragungswert (Verkaufspreis, Wert in der Erbschafts-/Schenkungssteuererklärung) und dem Anschaffungswert der Immobilie. Dieser Differenzbetrag wird dann mit dem Prozentsatz gewichtet, der dem Katasterwert des Bodens am gesamten Katasterwert der Immobilie entspricht.
Formel vereinfacht: Bemessungsgrundlage = (Übertragungswert - Anschaffungswert) x (Katasterwert Boden / Gesamter Katasterwert).
Auch hier wird auf die ermittelte Bemessungsgrundlage der geltende Gemeindesteuersatz angewendet.
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Wahlrecht des Steuerpflichtigen und Nachweis bei Verlust
Der Steuerpflichtige hat das Recht, die Berechnung nach beiden Methoden durchzuführen oder durchführen zu lassen und diejenige zu wählen, die zu einer niedrigeren Steuerlast führt. Dies ist ein wichtiger Schutzmechanismus.
Entscheidend ist zudem:
Wenn bei der Übertragung der Immobilie nachweislich kein Wertzuwachs des Bodens erzielt wurde oder sogar ein Verlust entstanden ist, fällt keine kommunale Wertzuwachssteuer an.
Dies war ein zentraler Punkt mehrerer Urteile des spanischen Verfassungsgerichts. Der Nachweis erfolgt in der Regel durch Vorlage der notariellen Urkunden über den Erwerb und die Übertragung der Immobilie, aus denen die jeweiligen Werte hervorgehen. Die Gemeinde prüft diese Nachweise.
Besonderheiten bei Erbschaften und Schenkungen
Bei Erbschaften und Schenkungen ist der Erwerber (Erbe oder Beschenkter) steuerpflichtig. Die Berechnung erfolgt analog zu den oben beschriebenen Methoden. Als Übertragungswert gilt in der Regel der in der Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung angegebene Wert. Als Anschaffungswert wird der Wert herangezogen, zu dem der Erblasser oder Schenker die Immobilie ursprünglich erworben hat, bzw. der Wert aus einer vorherigen Erbschaft/Schenkung.
Steuerbefreiungen und -ermäßigungen
Das Gesetz sieht bestimmte Fälle vor, in denen keine Wertzuwachssteuer anfällt oder Ermäßigungen gewährt werden. Dazu können beispielsweise Übertragungen zwischen Ehegatten unter bestimmten Güterständen, Übertragungen an öffentliche Einrichtungen oder bestimmte Umstrukturierungen von Unternehmen gehören. Auch hier empfiehlt sich eine Prüfung der lokalen Vorschriften, da Gemeinden zusätzliche Begünstigungen vorsehen können.
Fazit und aktuelle Entwicklungen
Die Regelungen zur kommunalen Wertzuwachssteuer waren in den letzten Jahren Gegenstand intensiver rechtlicher Diskussionen und Anpassungen, insbesondere nach den Urteilen des Verfassungsgerichts. Die Einführung der Wahlmöglichkeit zwischen der objektiven Berechnung und der Berechnung auf Basis des realen Gewinns sowie die Festschreibung, dass bei nachweislichem Fehlen eines Wertzuwachses keine Steuer anfällt, sind die wichtigsten Ergebnisse dieser Entwicklung.
Für Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer oder Verkäufer auf Mallorca ist es unerlässlich, sich mit den Grundzügen dieser Steuer vertraut zu machen. Die genaue Berechnung kann komplex sein, und die lokalen Regelungen der jeweiligen Gemeinde sind stets zu berücksichtigen. Eine sorgfältige Prüfung der Anschaffungs- und Übertragungswerte sowie der Haltedauer ist entscheidend, um die Steuer korrekt zu ermitteln und gegebenenfalls die günstigere Berechnungsmethode wählen zu können.
Angesichts der Komplexität und der möglichen finanziellen Auswirkungen kann eine professionelle steuerliche Beratung sinnvoll sein, um alle Aspekte korrekt zu handhaben und die Steuerlast zu optimieren.