Die einmaligen Steuern des Verkäufers der Immobilie

Bei der Gewinnsteuer unterscheidet das spanische Einkommenssteuergesetz zwischen der unbeschränkten Steuerpflicht für Residenten und der beschränkten Steuerpflicht für Nichtresidente. Als Resident gilt, wer sich in der Summe mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhält, dessen Ehepartner und/oder minderjährige Kinder in Spanien leben oder dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt in Spanien liegt.

Die unterschiedliche Besteuerung in diesen beiden Fällen sieht wie folgt aus:

Die einmalige Gewinnsteuer für Nichtresidenten (beschränkt Steuerpflichtig)

Die Höhe der Einkommensteuer liegt für Nichtresidente bei 19% und wird auf den Differenzbetrag zwischen Anschaffungswert und Veräußerungswert angewendet (siehe unten "Bemessungsgrundlage").

In folgenden Fällen ist der Gewinn steuerfrei:

• Wenn der Verkäufer älter als 65 Jahre ist, die verkaufte Immobilie seit mindestens 2 Jahren seine eigengenutzte Wohnung war und der Verkaufserlös innerhalb von 2 Jahren nach Wegzug erneut in eine Hauptwohnung investiert wird.

Die Ertragssteuerrückstellung beim Kauf von Person mit Auslandswohnsitz:

Wenn der Verkäufer keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat, muss der Käufer 3% des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers einbehalten und an die Steuerbehörden zahlen. Dies erfolgt normalerweise gleich beim Beurkundungstermin des notariellen Kaufvertrags und wird dort vom Notar selbst oder einem Steuerberater erledigt. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist schlicht, dass das spanische Finanzamt so zu vermeiden versucht, daß Nichtresidente ihre Immobilie verkaufen und Spanien ohne Bezahlung der gesetzlichen Steuern verlassen. Ist die Summe dieser 3% höher als der Verkausgewinn des Verkäufers hat er Erstattungsanspruch gegenüber dem Finanzamt. Ist der Verkaufsgewinn höher, muss der Differenzbetrag nachträglich beglichen werden; innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin muss eine Gewinnsteuererklärung abgegeben werden.

In folgenden Fällen ist der Gewinn steuerfrei:

• Wenn der Verkäufer älter als 65 Jahre und pflegebedürftig ist und die verkaufte Immobilie seine Hauptwohnung war.
• Wenn der Verkäufer ein neues selbstgenutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung seines alten erwirbt.
   

Die Bemessungsgrundlage der Gewinnsteuer

Die Basis des zu besteuernden Verkaufsgewinns ergibt sich aus der Differenz zwischen Anschaffungswert und Veräußerungswert (Der Inflationskoeffizient wurde Jahresanfang 2015 abgeschafft). Als Anschaffungswert gilt der damalige Kaufpreis der Immobilie plus alle angefallenen Erwerbsnebenkosten (IVA oder Grunderwerbsteuer, Anwalts-, Makler-, Steuerberater-, Notar- und Grundbuchkosten). Desweiteren werden alle Aufwendungen für die Immobilie während derer Besitz ebenso Geltend gemacht wie etwa Modernisierungs- und Renovierungskosten oder Abschreibungen.

Auf diesen Differenzwert - also den Gewinn - sind immer 19% Steuern zu bezahlen.