Immobilien-Anwälte auf Mallorca
Ohne einen kompetenten und unabhängigen Anwalt für Immobilien ist Ihr Kauf mit erheblichen Risiken verbunden.
Bei den Geldsummen die auf dem Spiel stehen ist es es auf jeden Fall wert auf die Kosten eines Anwalts nicht zu verzichten und die 1% - 1,5% Provision von Immobilienwert zu berappen.
Bei der Wahl Ihres Immobilien-Anwaltes sollten Sie jedoch mit Bedacht vorgehen, da sämtliche Probleme mit Anwälten auf Mallorca vor allem auf Inkompetenz oder Interessenkonflikte zurückgeführt werden können.
Einige Deutschsprachige die auf Mallorca eine Immobilie gekauft haben beklagten, daß ihre Anwälte eher ein teures Hindernis darstellten anstatt bei den Problemen wirklich zu helfen.
Viele dieser Käufer waren entrüstet, weil ihre Anwälte unfähig waren und sie die rechtliche Arbeit lediglich mit der Hilfe eines Übersetzers deutlich besser hätten bewältigen können.
Andere Personen, die bereits zu Beginn erkannten, daß die spanischen Anwälte ihre besonders hohen Gebühren bei weitem nicht wert sind fanden heraus, dass ein spanisches Steuerbüro (Gestoria) den gleichen Schutz bei deutlich niedrigeren Kosten bietet.
Dennoch ist es trotz solcher negativen Erfahrungen beim Immobilienkauf auf Mallorca notwendig und sinnvoll, die Hilfe eines guten Anwalts in Anspruch zu nehmen.
Die Suche nach einem kompetenten und unabhängigen Anwalt für den Immobilienkauf
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca entschieden haben, sollten Sie die Suche nach einem Anwalt zu einer Ihrer ersten Aufgaben machen. Dies verschafft Ihnen Zeit, einen deutschsprachigen Anwalt zu finden, der keine Verbindung zu der Immobilienagentur hat, bei welcher Sie die Immobilie kaufen werden. Dadurch minimieren Sie die Risiken von versteckten Geschäftsbeziehungen, welche die Dienstleistungen beeinträchtigen könnten die Sie von Ihrem Anwalt erhalten. Das bedeutet natürlich auch, daß Sie bereits Ihren eigenen Anwalt zur Hand haben wenn die ersten Verträge unterzeichnet werden und überprüft werden müssen.
Bei guter frühzeitiger Planung und ein wenig Aufwand, werden Sie keine Probleme haben einen unabhängigen Anwalt zu finden. Besonders ratsam ist es, enge Freunde und Bekannte um Empfehlungen zu bitten. Sollte dies zu keinem Ergebnis führen, kann ebenfalls das deutsche, österreichische oder schweizerische Konsulat auf Mallorca kontaktiert werden. Dieses wird Ihnen eine Liste aller deutschsprachigen Anwälte zukommen lassen. Manchmal bietet es sich auch an, die deutschsprachigen Wochenzeitungen oder vor allem das Internet zu durchforsten, da auch viele Anwälte versuchen, dort für sich zu werben. Im Grunde ist es unwichtig wie Sie Ihren Anwalt finden, solange er ausschließlich in Ihrem Interesse handelt.
Sofern es möglich ist, sollten Sie immer einen Anwalt beschäftigen, der seinen Sitz direkt auf Mallorca hat. Diese Anwälte können besonders schnell die Rathäuser der Gemeinden besuchen und kennen vielleicht sogar den Bürgermeister, den städtischen Architekt oder den örtlichen Notar persönlich. Auf einer Insel wie Mallorca, wo vorrangig die persönlichen Kontakte zählen, stellt dies einen entscheidenden Vorteil dar.
Die Aufgaben eines Rechtsanwalts beim Immobilienkauf
In Spanien geht das Eigentum an einer Immobilie nicht erst durch den Eintrag ins Grundbuch auf den neuen Besitzer über wie etwa in Deutschland. Ein Eigentümerwechsel muss auch nicht notariell beurkundet und nicht einmal schriftlich festgehalten werden - ein Wort würde genügen. Um aber rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen benötigt man die Eintragung ins Eigentumsregister/Grundbuch, die nur durch eine vorherige Beurkundung der Transaktion mittels eines notariellen Kaufvertrags möglich ist.
Um alles was dazu rechtlich notwendig sein kann kümmert sich der Anwalt. Er wird in Ihrem Interesse alle Verhandlungen führen und die Kommunikation mit Verkäufer und Behörden für Sie übernehmen.
Die wichtigsten Aufgaben des Anwalts sind das Aufsetzen des Optionsvertrags, des privaten Kaufvertrags sowie die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags. Davor muss er, oft im Zusammenwirken mit dem Makler, der Bank, dem Notariat und natürlich dem Verkäufer, prüfen, ob die Immobilie legal und unbelastet ist und die beurkundeten Eigentumsverhältnisse den Tatsachen entsprechen.
Viele der nun aufgeführten Tätigkeiten können auch von einem Steuerberater (Gestoria) oder dem Immobilienmakler erledigt werden!
- Die Rechtsuntersuchung:
- Prüfung des Grundbucheintrags / Einentumsregisters (Registro de la Propiedad) per Auszug (nota simple informativa)
- Eigentumsverhältnisse
- Genaue Lage der Immobilie
- Informationen über die Beurkundung des derzeitigen Eintrags
- Belastungen
- Hypotheken
- Steuerforderungen
- Nießbrauchs- / Nutzungsrechte
- Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrechte, Ausschluss von Bebauungen etc.)
- Mietverträge
- Pfändungen (embargos)
- Prüfung des Katastereintrags (Catastro)
- Grundsätzliche Bebaubarkeit. Massgeblich ist der gemeindliche Bebauungsplan (cedula urbanistica) und eventuell vorliegende Baugenehmigungen
- Installationspläne, Pläne über die konstruierten Flächen und die obligatorische Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de la habitabilidad)
- Belastungen bei der Gemeindesteuer oder bei Eigentümergemeinschaften
- Inventar überprüfen, falls dieses ebenfalls verkauft werden soll
- Prüfung, ob Gas, Wasser, Strom und Telefonanschluss bezahlt sind
- Klärung weiterer Detailfragen bezüglich Recht, Finanzen und Steuern
- Prüfung des Grundbucheintrags / Einentumsregisters (Registro de la Propiedad) per Auszug (nota simple informativa)
- Beantragung der NIE Steuernummer und Eröffnung eines spanischen Bankkontos
- Vorbereiten, Aushandeln und Aufsetzen eines Reservierungs- und/oder Optionsvertrags
- Bautechnische Überprüfungen und Gutachten:
- Architektonische und statische Baugutachten
- Untersuchung der Grundstücksgrenzen bei Unstimmigkeiten zwischen den Einträgen im Grundbuch (Registro de la Propiedad) und dem Kataster (Catastro)
- Vorbereiten, Aushandeln und Aufsetzen des privatschriftlichen Kaufvertrags
- Notarieller Kaufvertrag:
Ihr Rechtsanwalt bereitet die notwendigen Unterlagen vor, damit der notarielle Kaufvertrag vor einem Notar unterschrieben werden kann (Escritura).
- Wichtige Tätigkeiten nach dem notariellen Vertragsabschluss
- Eintragung des Objekts im Grundbuch und dem Kataster
- Zahlung der Grunderwerbssteuer (ITP) und der Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
- Umschreibung / Übertragung der Dienstleistungsverträge mit dem Strom-, Wasser-, Gas- und Telekommunikationsanbietern
- Umschreibung / Übertragung der Grundsteuer der Gemeinde, Eigentümergemeinschaften, etc.
- Testamentarische Angelegenheiten
Interessenkonflikte beim Immobilienkauf mittels eines Anwalts
Nur die wenigsten Käufer kannten bereits einen spanischen Anwalt bevor sie planten eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen. Besonders viele Immobilienmakler versuchen, den Kaufinteressierten einen vorher ausgewählten Anwalt aufzuschwatzen, der sich um die rechtlichen Angelegenheiten kümmern soll. Da die meisten Kunden leider den einfachsten Weg gehen wollen, beauftragen sie genau den Anwalt der ihnen vor die Nase gesetzt wurde. In dieser Situation setzen sich die Kunden jedoch immer der Gefahr aus, zusätzlichen besonderen Schutz zu benötigten, da der Anwalt bei Streitfragen mit dem Makler grundsätzlich auf dessen Seite steht.
Anwälte, die von Immobilienmaklern empfohlen wurden, treten in verschiedenen Ausprägungen auf. Zahlreiche Unternehmen bieten ihren Unternehmensjuristen für die rechtlichen Angelegenheiten des Kunden an. Dieser wird natürlich alle Verträge im alleinigen Interesse des Unternehmens ausarbeiten und sich bei Streitfragen tendenziell immer auf die Seite des Unternehmens stellen.
Im besten Fall empfehlen Immobilienmakler einen Anwalt der offiziell von ihnen unabhängig ist. In vielen Fällen ist diese Unabhängigkeit echt und der Anwalt ist bestrebt, vollständig im Interesse seines Kunden zu handeln. Manchmal wird jedoch lediglich der Schein einer Unabhängigkeit gewahrt. Über stark verzweigte und enge Beziehungen werden durch die angebliche Unabhängigkeit tatsächliche Interessenskonflikte überdeckt. Käufer, die sich bei einem solchen Anwalt in Sicherheit wiegen, erwachen oft zu spät aus der Illusion und erkennen, dass der "unabhängige" Anwalt nicht mehr tut, als im alleinigen Interesse des Maklers zu handeln.
Doch selbst wenn der empfohlene Anwalt wirklich vom Immobilienmakler unabhängig ist, besteht in der Regel eine tiefere Geschäftsbeziehung.
Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen wollen, müssen Sie einen Anwalt finden bei dem Sie sicher sein können, daß er in Ihrem alleinigen Interesse handelt.
Sie sollten dabei grundsätzlich sämtliche Anwälte zu meiden versuchen, die Ihnen von Immobilienmaklern aufgedrängt werden. Sie benötigen Ihren eigenen Anwalt bereits bei Beginn der Geschäftsbeziehung.
Lokale Anwälte kennen die spezifischen Probleme der Region und den Ruf der lokalen Immobilienmakler genau und können Sie optimal beraten.
Desweiteren gilt: Anwälte, die ihren Sitz nicht direkt vor Ort haben, müssen wichtige Aufgaben über das Telefon oder durch Mitarbeiter erledigen. Dies verringert die Geschwindigkeit sowie die Effektivität und erhöht die Kosten für Sie.
Besonders wichtig ist es zu verstehen, daß sich die Anwälte auf Mallorca immer auf ein spezielles Rechtsgebiet spezialisiert haben und Sie deshalb unbedingt einen Anwalt finden müssen, der sich auf Immobilienrecht (Derecho inmobiliario) spezialisiert hat. Theoretisch könnte sicherlich ein Generalist oder sogar ein Scheidungsanwalt bei dem Kauf einer Immobilie helfen, aber in der Praxis fällt der Service deutlich schlechter als bei einem Spezialisten aus. Das erklärt oft, warum so viele deutschsprachige Käufer ihre Anwälte, wie eingangs erwähnt, für unfähig befunden haben.
Die Kosten und der Umgang mit Anwälten für Immobilien auf Mallorca
Eine gute Zusammenarbeit muss immer auf Vertrauen aufbauen. Vermeiden Sie es deshalb, Ihrem Anwalt den Eindruck zu vermitteln, dass Sie ihm nicht vollständig vertrauen. Fertigen Sie Sich aber dennoch immer Kopien aller wichtigen Dokumente an, die Sie Ihrem Anwalt übergeben und machen Sie sich immer nach den Gesprächen mit dem Anwalt Notizen darüber, was besprochen und entschieden wurde.
Die meisten Anwälte berechnen für ihre juristischen Dienste zwischen einem Prozent und 1,5 % des Wertes der Immobilie.
Andere berechnen eine Pauschalgebühr oder rechnen stundenweise ab. Bei diesen Abrechnungsformen sollten Sie besonders vorsichtig sein. Lassen Sie Sich die Schätzung der notwendigen Stunden gut erklären, aber gehen Sie diplomatisch vor. Eine Diskussion über die Gebühren wird von vielen Anwälten auf Mallorca schnell als Beleidigung aufgefasst.
Weiterhin ist es üblich, daß Sie gebeten werden, eine Bereitstellung von Mitteln bis zu einer Höhe von 1000 € zu zahlen. Ebenfalls wird häufig eine Anzahlung von 50% der Gebühr verlangt sobald der Anwalt beginnt für Sie zu arbeiten. Der Rest wird fällig sobald der Kauf vollständig abgeschlossen ist.
Hierbei sollten Sie in jedem Fall eine Quittung für Ihre erste Zahlung verlangen, auf welcher sowohl Höhe als auch Zweck der Zahlung vermerkt wurde.
Wenn etwas schiefgeht: Den Immobilien-Anwalt wechseln
Sollten Sie Zweifel an Ihrem Anwalt hegen, haben jederzeit das Recht, Ihren Anwalt zu wechseln.
Dafür müssen Sie lediglich Ihren Anwalt über den Wechsel informieren und dazu auffordern sämtliche Akten dem neuen Anwalt zu übergeben. Sollte diese Aufforderung ignoriert werden können Sie ein Ultimatum setzen und dem Anwalt drohen, bei der lokalen Anwaltsvereinigung bzw. -kammer eine Beschwerde einzureichen. Bei einem Wechsel des Anwalts müssen Sie lediglich für diejenigen Dienstleistungen zahlen, die bis zum Zeitpunkt des Wechsels getätigt wurden. Da es jedoch schwierig ist, die getane Arbeit einzuschätzen, werden Sie höchstwahrscheinlich etwas mehr bezahlen müssen.
Weitere Kapitelthemen:
Der Notar beim Immobilienkauf
Nach spanischem Recht ist die Unterschrift des Notars erforderlich, damit ein privater Vertrag in das Grundbuch eingetragen werden kann.
Die Gestoria / Der Steuerberater
Der Steuerberater berät und vertretet Sie gegebenenfalls notariell bei allen Schritten vor, während und auch nach dem Immobilienkauf.
Dienstleister im Finanzierungsbereich
Eine Vielzahl der Banken mit Sitz in Deutschland vergeben generell keine Hypothekendarlehen für Immobilien in Spanien.
Sachverständige und Architekten
Gutachter, Sachverständige oder Architekten sollte man in Zweifelsfällen für die Beurteilung der Bausubstanz und der Grundstücksgröße hinzuziehen.
Bauträger auf Mallorca und in Spanien
Bauträger bzw. Promoter tragen bei der Planung und Durchführung eines Bauprojektes das Risiko. Finanziert wird dabei hauptsächlich über Banken.