Eine Wohnung auf Mallorca mieten: Die Mindest-Mietdauer
Es herrscht nach der Mietrechtsreform vom 06.06.2013 immer noch Unklarheit darüber, wie lange ein Mieter in einer Wohnung wohnen bleiben darf. Andererseits wissen auch viele Vermieter nicht, wann sie den Mietvertrag legal beenden können. Im Internet gibt es viele verschiedene und verwirrende Angaben dazu und deswegen wollen wir hier den Stand der Dinge (2023) klar darstellen.
Viele Mieter von Wohnungen und Fincas glauben immer noch, dass sie bei einem auf 11 Monate befristeten Mietvertrag nach diesem Zeitraum ausziehen müssen, falls der Vermieter dies will. Andere sind der Meinung, daß sie jedes Jahr einen neuen Mietvertrag eingehen müssten.
Nun, dem ist nicht so. Im Mietvertrag kann stehen was will - etwa 6, 11 oder 24 Monate Laufzeit. Fakt ist, dass der Mieter das im spanischen Mietgesetz (LAU - ley de arrendamientos urbanos) verankerte Recht hat, volle 3 Jahre in der Mietwohnung wohnen zu bleiben wenn es sich um seinen Hauptwohnsitz handelt und er all seinen Verpflichtungen nachkommt. Für die in Mietverträgen stehenden (Beispiel-) Miet-Zeiträume von 6, 11 oder 24 Monaten bedeutet das, dass sich nach deren Verstreichen der Mietzeitraum automatisch und für den Vermieter zwingend auf die vollen 3 Jahre verlängert.
Folgend nun die 6 Fragen und Antworten zu den wichtigsten Punkten dieses Themas:
1. Wie lange kann ein Mieter in einer gemieteten Wohnung bleiben?
Mieter und Vermieter können eine beliebige Mietzeit vertraglich festlegen. Sollte diese jedoch unter 3 Jahren liegen, verlängert sich der Vertrag jährlich automatisch und zwingend bis sich der Gesamt-Mietzeitraum auf 3 Jahre beläuft.
Mit einfachen Worten: Ist der Mietvertrag erst einmal unterzeichnet, kann der Mieter immer volle 3 Jahre (ab Mietvertragsdatum bzw. Freigabe zum Einzug) in der Wohnung bleiben sofern er seinen Verpflichtungen nachkommt.
(Artikel 9.1 des spanischen Mietgesetzes LAU von 1994)
2. Was passiert, wenn im Mietvertrag kein Mietzeitraum festgelegt ist?
Ist kein Mietzeitraum angegeben, wird von einer Vertragsdauer von einem Jahr ausgegangen und der Vertrag verlängert sich automatisch jedes Jahr um ein weiteres Jahr, bis der Mietzeitraum insgesamt 3 Jahre beträgt.
(Artikel 9.2 des spanischen Mietgesetzes)
3. Ist ein Mietvertrag mit einem Vertragszeitraum von 11 Monaten nicht ein zeitlich befristeter Vertrag bzw. Ferienmietvertrag?
Viele Vermieter glauben, dass es sich bei einem Vertrag von nur 11 Monaten schon um einen zeitlich befristeten (temporären) handelt und dieser somit nicht von der automatischen Verlängerung auf 3 Jahre nach Artikel 9.1 des spanischen Mietrechts betroffen ist. Dies ist aber ein Irrtum denn damit ein Vertrag als derart zeitlich befristet gilt, muss dies in demselben ausdrücklich stehen und begründet werden (beispielsweise: Ferienvermietung, Lagerhaltung, Studienaufenthalt, Kurzzeit-Unterkunft für Arbeiter). Dies geht klar aus einem Gerichtsurteil der Strafkammer von Soria vom 22.06.2005 hervor.
4. Kann der Vermieter/Eigentümer das Mietverhältnis beenden?
Ja, wenn er frühestens ab dem ersten Jahr der Vermietung Eigenbedarf anmeldet. Dies kann er tun, falls er das Mietobjekt für sich selber, Verwandte ersten Grades oder für seinen Ehepartner nach einer Auflösung der Ehe benötigt. In jedem Fall aber muss der Vermieter dem Mieter mindestens 2 Monate vorher Bescheid sagen und nach dem obligatorischen Auszug des Mieters die Wohnung genauso nutzen wie er es gegenüber dem Mieter angegeben hat.
Falls die Wohnung 3 Monate nach dem Auszug des Mieters noch nicht vom Vermieter so beansprucht wird wie er es gegenüber dem ehemaligen Mieter angegeben hatte, kann der ehemalige Mieter innerhalb eines Zeitraums von einem Monat das Recht für sich beanspruchen, diese Wohnung erneut zu gleichen Konditionen 3 Jahre lang zu mieten. Außerdem kann er für die Ausgaben, die er wegen der Aufkündigung des Mietverhältnisses hatte Entschädigung verlangen.
(Artikel 9.3 des spanischen Mietgesetzes)
5. Wie geht es nach den ersten 3 Jahren der Vermietung weiter?
Einen Monat vor dem gesetzlich gewährleisteten Mietzeitraum von 3 Jahren können Vermieter und Mieter das Mietverhältnis kündigen. Es handelt sich hierbei um eine gesetzlich einklagbare fristgerechte Kündigung. Falls keiner von beiden kündigen sollte, verlängert sich der Mietvertrag um ein weiteres Jahr. Nach diesem verlängerten Jahr wiederholt sich das ganze: Keine Kündigung mindestens einen Monat vor Ablauf des Jahres bedeutet eine weitere Verlängerung um ein Jahr usw.
(Artikel 10 des spanischen Mietgesetzes)
6. Wann kann ein Mieter die Wohnung aufgeben?
Nach den ersten 6 Monaten kann ein Mieter die Mietwohnung jederzeit kündigen, muss dies aber 30 Tage vorher dem Vermieter bekanntgeben. Allerdings kann in den Mietvertrag aufgenommen werden, dass im Falle einer Kündigung seitens des Mieters dieser für jedes Miet-Jahr, dass er nicht erfüllt hat eine Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete zahlen muss.
(Artikel 11 des spanischen Mietgesetzes)
Soweit also der Stand der Dinge bezüglich der Mietdauer beim Mieten von Wohnungen auf Mallorca. Wir hoffen wir konnten damit alle Unklarheiten beseitigen und wünschen Ihnen eine schöne Zeit in Ihrer Mietwohnung auf Mallorca.
Weitere grundlegende Informationen über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter finden Sie in unserem Artikel: "Das Mieten auf Mallorca: Mietvertrag, Rechte und Pflichten" und in unserem großen Immobilien Ratgeber.
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