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Die Verträge beim Immobilienkauf auf Mallorca: Der Reservierungs und Optionsvertrag

Die Zeitspanne zwischen Kaufentscheidung und Notartermin erfordert Prüfung, Dokumentbeschaffung und Sicherung der Finanzierung, weshalb oft Optionsverträge mit Reservierungsanzahlung genutzt werden.
Optionsverträge sind sinnvoll, wenn für eine bestimmtes Objekt eine hohe Nachfrage besteht oder wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt, die neu auf den Markt gekommen ist.

Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich von dem deutschen und dem anderer europäischer Länder.

In Spanien können Käufer durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag oder sogar lediglich per Handschlag eine Immobilie erwerben. Die Eintragung in das spanische Grundbuch setzt allerdings eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags voraus. Es können nun allerdings einige Wochen vergehen bis sich Verkäufer und Käufer zum Notartermin treffen. Vom Entschluss zum Kauf bis zum Notartermin muss aber die Immobilie geprüft und Dokumente müssen besorgt werden. Auch muss die Finanzierung bis dahin stehen.

Um die Kaufs- und Verkaufsabsicht bis dahin verbindlich festzuhalten, schließen viele Käufer einen Reservierungs- oder Optionsvertrag mit einer Anzahlung auf die Immobilie ab.

So funktioniert der Reservierungsvertrag

Der Reservierungsvertrag (acuerdo de reserva) kann in Spanien bei einem konkreten Kaufinteresse abgeschlossen werden und geht mit einer geringen Reservierungsanzahlung einher. In diesem Vertrag wird festgehalten, wie viele Tage die Immobilie reserviert wird.

Will der Interessent nicht kaufen, verfällt die Reservierungsgebühr. Kommt es zu einem Kauf, wird die Gebühr auf die Option oder den Kaufpreis angerechnet. Handelt es sich bei der Immobilie um einen schlüsselfertigen Neubau, verlangen die meisten Bauträger ca. 6.000 Euro als Anzahlung. Bei einem geplanten Bauprojekt werden im Durchschnitt ca. 3.000 Euro als Anzahlung fällig.

Der spanische Optionsvertrag - Unterschiede und Gemeinsamkeiten zum Reservierungsvertrag

Der Optionsvertrag (contrato de opción de compra) ist neben dem Reservierungsvertrag eine weitere Möglichkeit, den Kauf einer Immobilie abzusichern. Er ist ein gängiger Vorvertrag und unterscheidet sich in einigen Punkten vom Reservierungsvertrag.

Im Gegensatz zum Reservierungsvertrag ist es bei einem Optionsvertrag zusätzlich möglich, diesen in das Grundbuch (registro) eintragen zu lassen womit er einen öffentlichen Charakter bekommt. Dies sorgt beim Käufer der Immobilie für eine höhere Sicherheit und setzt Signale nach außen. Die Eintragung in das Grundbuch ist mit zusätzlichen Kosten verbunden und daher entscheiden sich einige gutgläubige Immobilienkäufer dagegen.

Welche Kosten sind an einen Optionsvertrag gekoppelt?

Wenn Sie sich für einen Optionsvertrag entscheiden, müssen Sie als Käufer eine Anzahlung leisten. In der Regel beträgt die Anzahlung bei gebrauchten Immobilien durchschnittlich 10 % vom Kaufpreis. Durch einen Optionsvertrag verpflichten Sie sich zum Kauf der Immobilie und nehmen zeitnah eine Anzahlung vor. Möchten Sie von Ihrem ratifizierten Kaufversprechen jedoch zurücktreten, verfällt Ihre Anzahlung an den Verkäufer und das Geld ist verloren.

Aus diesem Grund sollten Sie sich, bevor Sie den Vertrag unterschreiben, zu 100% sicher sein. Auf der anderen Seite ist festgelegt, dass der Verkäufer Ihnen bei einem absprachewidrigen Verkauf an eine dritte Partei Ihnen die Anzahlung umgehend zurückzahlen muss. Zusätzlich ist im Optionsvertrag festhalten, dass der Verkäufer Ihnen in einem solchen Fall einen Schadensersatz zahlen muss: Üblicherweise beträgt dieser ebenfalls 10% vom Kaufpreis.

Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, folgt auf den Optionsvertrag ein notariell beglaubigter Kaufvertrag. Im Anschluss an die Eintragung ins Grundbuch sind Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

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