Die Verträge beim Immobilienkauf auf Mallorca: Der privatschriftliche Kaufvertrag
Der privatschriftliche Kaufvertrag reicht im Gegensatz zu Deutschland in Spanien für eine Eigentümerübertragung aus. Eine Beurkundung durch einen Notar ist nur dann notwendig, wenn eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen wird; was natürlich das Ziel sein muss!
Die rechtliche Lage in Spanien
In Deutschland ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie nur rechtlich gültig, wenn dieser von einem Notar beglaubigt wurde. Unter § 311b im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht, dass ein gültiger Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung benötigt.
Im direkten Vergleich dazu gibt es in Spanien große Unterschiede und diese sollten alle Käufer kennen und berücksichtigen.
Gemäß der rechtlichen Lage in Spanien ist die Beglaubigung durch einen Notar für Verträge beim Immobilienkauf nicht notwendig. Aus diesem Grund ist ein Kaufvertrag, der schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurde, rechtskräftig. Damit dieser Vertrag jedoch gültig ist, müssen Käufer und Verkäufer sich über alle grundlegenden Bedingungen eines generellen Kaufvertrags einigen , wie beispielsweise über die Vertragspartner, den Kaufgegenstand, Kaufpreis und Zahlungsweisen.
Beim Abschluss des rechtlich bindenden Kaufvertrags ist es üblich, dass eine Anzahlung (spanisch: Arras) vereinbart wird. In der Regel beträgt die Höhe des Arras 10% des Kaufpreises.
Was gehört in einen privatschriftlichen Kaufvertrag?
In einem Privatvertrag werden alle wichtigen Vereinbarungen zum Kauf der Immobilie geregelt:
- genaue Details zum Kaufobjekt
- der Preis für die Immobilie
- die Zahlungskonditionen (zum Beispiel Ratenzahlung, Bar, Bankscheck)
- die genaue Verteilung der Kosten
- die Bedingungen für die Übergabe der Immobilie
- die verbindliche Einigung auf den Notartermin - Wann und wo.
Worauf sollten Sie beim privatschriftlichen Kaufvertrag achten?
Bevor Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschreiben, lassen Sie sich zur Sicherheit von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten.
Der Fachmann kann prüfen, ob Ihr Verkäufer überhaupt der Eigentümer der Immobilie ist. Zu diesem Zweck lässt sich der Anwalt eine Kopie vom Grundbuch zusenden. Des Weiteren überprüft ein Anwalt, ob Rechte Dritter, wie zum Beispiel der Gemeinde, der Nachbarn oder des Staates bestehen. Ist dies der Fall, wird der Anwalt Ihnen mit Sicherheit raten, zuerst diese Probleme zu bereinigen. Zusätzlich kann ein Anwalt überprüfen, ob das Objekt frei von Beschränkungen und lastenfrei ist.
Mithilfe eines Grundbuchauszugs (nota simple informativa) lässt sich schnell feststellen, wer der Eigentümer der Immobilie ist. Unterschreiben Sie den privatschriftlichen Vertrag erst, wenn keine Zweifel mehr bestehen.
Achten Sie darauf, dass im privaten Kaufvertrag eine Zeitspanne für den Notartermin festgelegt ist, an dem der Eigentümerwechsel notariell beglaubigt wird und der Vorgang des Grundbucheintrags beginnt.
Welche Rolle spielt der Notar?
In Deutschland ist der Notar gesetzlich dazu verpflichtet einen Grundbucheintrag vorzunehmen. In Spanien ist dies nicht der Fall. Da es hier keine Notarpflicht gibt, muss dieser weder einen Grundbucheintrag herbeiführen noch dafür haften.
Ein spanischer Notar ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, Sie auf eventuelle Unregelmäßigkeiten in dem Kaufvertrag hinzuweisen. Er muss Ihren Kaufvertrag nicht auf inhaltliche Fehler oder Verstöße prüfen. Er wird den Vertrag nur im Hinblick auf die gemachten Angaben zu Personen, Gegenstand des Vertrags und Zahlungsnachweise überprüfen.
Mit einer Kopie der notariellen Urkunde kann Ihr Steuerberater oder Rechtsanwalt die Abwicklung der Eintragung, der Registerkosten, der Grunderwerbsteuer und der Plusvalía für Sie übernehmen.
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