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Finanzierung beim Immobilienkauf auf Mallorca: Banken und Hypotheken

Eine Vielzahl der Banken mit Sitz in Deutschland vergeben generell keine Hypothekendarlehen für Immobilien auf Mallorca. Hypotheken werden allenfalls nur dann vergeben, wenn genügend Sicherheiten in Deutschland vorliegen wie etwa Immobilienbesitz oder das Finanzierungsinstitut selbst Mallorca-Immobilien vermittelt. Diese Vorbehalte sind verständlich, da ein Wertgutachten von Deutschland aus schwer zu realisieren ist und Kenntnisse über den Immobilienmarkt auf Mallorca nicht vorhanden sind.
Die besonderen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dürften ebenfalls nicht geläufig sein. Daher ist in diesem Abschnitt der Schwerpunkt die Finanzierung über eine spanische Bank.

Finanzierung über eine spanische Bank auf Mallorca

 

Wie funktionieren die Hypotheken in Spanien?

  • Die Standard-Hypothek einer Bank auf Mallorca besteht aus einem festen Zins (i.d.R. 0,75% bis 1,5%) plus einem variablen Zins, der sich am EURIBOR orientiert
  • Die Hypotheken basieren auf dem Jahres-Euribor (European Interbank Offered Rate - Einzusehen ist der derzeitige Stand [2024] beispielsweise auf euribor-rates.eu)
  • Der Zinssatz wird i.d.R. für 12 Monate festgelegt
  • Die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre, bei Residenten sind bis zu 40 Jahre möglich

Die feste Hypotheken-Laufzeit liegt für Nichtresidenten normalerweise zwischen 10 und 30 Jahren. Die monatliche Darlehensrate darf bei vielen Banken 30% des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten. Mittlerweile rückversichern sich spanische Banken oft bei der SCHUFA über die finanzielle Situation der Darlehensnehmer in ihren Heimatländern. Der Darlehensvertrag wird beim notariellen Notartermin unterzeichnet bei dem gleichzeitig auch der Immobilienkaufvertrag beurkundet wird.

Wie hoch ist die Beleihungsgrenze?

Der Höchstbetrag der Beleihung wird von den Kreditinstituten an dem Schätzwert ausgerichtet. Die Beleihungsgrenze liegt bei 60% bis 70% des im Wertgutachten ermittelten Schätzwertes (bei Residenten bis 80%). Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten, ergibt sich ein Eigenkapitalbedarf von etwa 35% bei Residenten und bis etwa 55% bei Nichtresidenten. Der Anteil des Eigenkapitals zur Finanzierung hängt zusätzlich vom Alter des Kunden ab.

Gebühren und Ausgaben für die Hypothek:

  • Gebühr für die Eröffnung der Hypothek: ca. 1 bis 1,5 % der Hypothekensumme.
  • Kosten für die Wertermittlung (Die Bewertung der Immobilie wird von i.d.R. von Gutachtern vorgenommen, die auch bei der spanischen Nationalbank eingetragen sind)
  • Kosten für die Überprüfung der Grundbuchsituation
  • Notarkosten
  • Grundbucheintrag der Hypothek
  • Stempel- / Beurkundungssteuer (Impuesto sobre actos jurídicos documentados (ITP AJD-Hipotecas), ca. 0,8 %
  • Gestoria
  • Abschluss einer Gebäude-/Feuerversicherung

Der Oberste Spanische Gerichtshof erklärte in seinem Urteil vom 23.12.2015 eine Kostenabwälzungsklausel im Darlehnsvertrag für nichtig, wonach der Darlehensnehmer praktisch alle Nebenkosten tragen soll. Es dürfen also zumindest nicht alle Posten der Kosten des Hypothekendarlehens (Notar, Grundbuchamt, Stempel- / Beurkundungssteuer) auf den Kreditnehmer abgewälzt werden. Sollte also im Darlehnsvertrag nicht genau zwischen Kosten der Bank und denen, die im Interesse des Kunden entstehen, differenziert werden, können Beträge zurückgefordert werden (Stand 2024).

Von der Bank benötigte Unterlagen

Personenbezogene Dokumente:

  • Fotokopie des Reisepasses oder Personalausweises
  • Steuernummer NIE für Ausländer
  • Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
  • Letzte Einkommensteuererklärung
  • Letzter Einkommensteuerbescheid
  • Vermögensaufstellung
  • Nachweis der laufenden Umsatzsteuervorauszahlungen
  • SCHUFA-Auskunft oder vergleichbarer Nachweiss

Objektbezogene Dokumente:

  • Aktueller Auszug aus dem Eigentumsregister (nota simple informativa)
  • Letzte Gemeindesteuerquittung
  • Bei Apartments: Bescheinigung, daß die Gemeinschaftskosten bezahlt sind
  • Bei Häusern: Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habilidad)
  • Sachverständigengutachten

Eine Feuerversicherung der Immobilie ist gesetzlich vorgeschrieben.

 

Weitere Kapitelthemen:

Immobilien-Anwälte

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