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Gutachter, Sachverständige und Architekten beim Immobilienkauf auf Mallorca

Beim Kauf von Immobilien können Sachverständige beziehungsweise Gutachter vom Immobilienmakler, der Gestoria, der Bank oder dem Immobilienanwalt beauftragt werden. Genauso können Architekten beim Kaufprozess hinzugezogen werden wenn es beispielsweise um die Beschaffung von exakten Konstruktionsplänen oder Pläne für An- und Umbauten geht.

Tätig werden diese Dienstleister vor allem während der Prüfungsphase der Immobilie, um

  • den am mallorquinischen Markt erzielbaren Preis der Immobilie (Verkehrswertgutachten) festzustellen oder dabei mitzuwirken
  • Mängel und (verdeckte) Schäden an der Bausubstanz zu ermitteln (Bauqualität, Feuchtigkeit, mangelhafte Installationen). Dadurch werden dem Käufer auch Anhaltspunkte für die Höhe eventueller Investitions- bzw. Renovierungskosten nach dem Kauf gegeben

Bei einer Immobilienschätzung prüft der beauftragte Sachverständige die Immobilie aus vielen Perspektiven und bewertet, welchen Sachwert sie an sich hat – beispielsweise anhand der Bausubstanz. Außerdem kann er ermitteln, wie viel Geld in den kommenden Jahren und Jahrzehnten voraussichtlich mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann (nur beim Ertragswertverfahren). Während die Bausubstanz über die Jahre natürlicherweise schlechter wird, kann der Wert einer Immobilie in einer begehrten oder noch wenig erschlossenen Region dennoch langfristig steigen. Der Gutachter nimmt auch die Lage der Immobilie ins Visier und prüft den Wert vergleichbarer Gebäude und Grundstücke.

Der Verkehrswert einer Mallorca-Immobilie

Der Marktwert eines Hauses bestimmt sich durch den sogenannten Verkehrswert. Dieser ergibt sich durch die Anwendung verschiedener Verfahren: durch das Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren. In der Regel wird das Hauptaugenmerk auf das Sachwert- und Vergleichswertverfahren gelegt.

Diese Faktoren werden bei der Ermittlung berücksichtigt

  • Über die (aktuellsten) Normalherstellungskosten werden die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt.
  • Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten, die vor allem von der Bauausführung und der Ausstattung des Hauses abhängig sind.
  • Ebenso gilt es, die Alterswertminderung zu berücksichtigen. Diese wird in der Regel auf Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer ermittelt.
  • Auch die Wertminderung wegen eventueller Baumängel und Bauschäden ist ein wichtiger Faktor, der in das Sachwertgutachten mit einfließen muss.
  • Die Außenanlagen sollten bei der Ermittlung des Verkehrswertes hinzugezogen werden. Hierzu zählen beispielsweise Gartenanlage, Bepflanzungen, Hausanschlüsse, Pool, Gartenhaus, Wege, Terrassen, etc.
  • Der Grundstückswert bzw. Bodenwert ist von der jeweiligen Region auf Mallorca abhängig und ergibt sich durch den Vergleich mit anderen Grundstücken in der unmittelbaren Umgebung.

Ein Gutachter sollte neutral und unabhängig sein und durch seine Arbeit keiner Partei Vorteile verschaffen wollen. Auf Mallorca sind Sie meist mit einem EU-zertifizierten Sachverständigen oder einem, der in den Listen der balearischen Architektenkammern geführt wird gut beraten.

Versicherungsmakler oder Versicherungsvergleichsportale online

Es gibt eine Menge deutschsprachiger Versicherungsmakler, die auf Mallorca agieren und Sie sollten höchstwahrscheinlich keine Schwierigkeiten dabei haben, eine Versicherung abzuschließen. Auch können Sie problemlos im Internet verschiedene Versicherungsangebote sondieren oder gleich ein Vergleichsportal benutzen.

Idealerweise verschaffen Sie sich eine Versicherung die ab dem Moment greift, in dem das Objekt in Ihren Besitz übergeht. In vielen Fällen jedoch werden Sie kein verbindliches Angebot früher als ein paar Wochen vor dem Greifen der Police erhalten. Dennoch können und sollten Sie Versicherungen vergleichen und versuchen, einen guten Broker oder ein verlässliches Vergleichsportal im Internet bereits dann zu finden, wenn Sie beginnen nach einem Objekt zu suchen. Dies wird es Ihnen erleichtern das beste Angebot zu finden wenn es ernst wird.

Weitere Kapitelthemen:

Immobilien-Anwälte

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen, müssen Sie einen Anwalt finden bei dem Sie sich sicher sind, daß er in Ihrem alleinigen Interesse handelt.

Der Notar beim Immobilienkauf

Nach spanischem Recht ist die Unterschrift des Notars erforderlich, damit ein privater Vertrag in das Grundbuch eingetragen werden kann.

Die Gestoria / Der Steuerberater

Der Steuerberater berät und vertretet Sie gegebenenfalls notariell bei allen Schritten vor, während und auch nach dem Immobilienkauf.

Dienstleister im Finanzierungsbereich

Eine Vielzahl der Banken mit Sitz in Deutschland vergeben generell keine Hypothekendarlehen für Immobilien in Spanien.

Bauträger auf Mallorca und in Spanien

Bauträger bzw. Promoter tragen bei der Planung und Durchführung eines Bauprojektes das Risiko. Finanziert wird dabei hauptsächlich über Banken.