Praxis: Die Begutachtung/Beurteilung Ihrer Immobilien-Favoriten
Was muss ich bei der Beurteilung einer Immobilie beachten? Wie komme ich zu einem objektiven Urteil über den tatsächlichen Wert einer Immobilie?
Die folgenden Kapitel/Seiten behandelt die Begutachtung von potenziellen Immobilien für einen Kauf. Er betont die Wichtigkeit, sowohl emotionale Präferenzen als auch die harten Fakten zu berücksichtigen. Dabei soll die gesammelte Information helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und eventuelle Renovierungskosten abzuschätzen.
Während einer Besichtigungen sollen wichtige Informationen gewonnen werden, die jedoch eine rechtliche Prüfung nicht ersetzen können. Der Text gibt Einblick in eine umfassende Untersuchungsmethode, die Aspekte wie Struktur, Dach, Feuchtigkeit und Schädlingsbefall umfasst. Die klimatischen Bedingungen werden als entscheidend für die Immobilienwahl betrachtet, ebenso wie die geografische Ausrichtung für Sonneneinstrahlung und Nutzung der Wohnbereiche.
Inhalt:
Die Ziel-Immobilien begutachten
Mit etwas Glück und viel Recherche sehen Sie eine oder mehrere Immobilien deren Kauf infrage kommt. Wenn Sie an solche favorisierten Immobilien geraten, wird es interessant. Um die richtige Entscheidung für oder gegen einen Kauf zu treffen ist es wichtig, so viele Einzelheiten wie möglich über die Immobilie in Erfahrung zu bringen.
Wenn Sie mehr als eine Zielimmobilie gefunden haben, brauchen Sie genügend Informationen, um die Objekte nach Ihrer Präferenz zu ordnen. Natürlich spielen dabei Emotionen eine große Rolle – wie immer, wenn eine Immobilie für die persönliche Nutzung erworben wird – aber darüber hinaus brauchen Sie harte Fakten, um die richtige Entscheidung zu treffen. Diese Informationen sind auch wichtig um einzuschätzen zu können ob und wie viel Geld Sie für eine eventuell anfallende Renovierung benötigen.
Sehr wahrscheinlich wissen Sie bereits bei Ihrem ersten Besuch ob Sie sich gerade eine Ihrer favorisierten Immobilien ansehen. Wenn Ihnen die Immobilie nach einem ersten Rundgang gefällt und Sie sich vorstellen können, dort zu leben, ist es ein Zielobjekt! Mit großer Wahrscheinlichkeit können Sie es dann noch ein weiteres Mal besichtigen, wenn es Ihre Zeit erlaubt. Nehmen Sie, um ganz sicher zu sein, trotzdem an, dass dies Ihre einzige Chance ist, sich umzusehen.
Die Informationen die Sie während dieser Besichtigungen sammeln sollten nicht mit den rechtlichen und verwaltungstechnischen Überprüfungen verwechselt werden; nämlich der mit „gebotener Sorgfalt“ durchgeführten Risikoprüfungen die anstehen sobald Sie ein Angebot machen und mit dem Verkäufer ernsthaft verhandeln. Eine solche Prüfung muss von einem Rechtsanwalt, einem Gutachter oder anderen dafür qualifizierten Personen durchgeführt werden. Sie können jedoch schon bei der Besichtigung sehr viel mehr an wichtigen Informationen gewinnen als gemeinhin angenommen. Das hängt aber allein davon ab, wie Sie bei dieser Besichtigung vorgehen und was Sie an Know-How mitbringen.
Eine favorisierte Immobilie muss in allen Einzelheiten genau untersucht werden. Das kann aber problematisch werden, wenn Makler und Verkäufer Ihnen dabei auf die Finger sehen. Halten Sie sich aber vor Augen, wie viel diese dabei verdienen werden und wie viel Geld Sie zahlen sollen und machen Sie unabhängig von komischen Blicken einfach weiter! Es hilft, wenn Sie ihnen Ihr ernsthaftes Interesse an der Immobilie signalisieren damit sie die ganze Sache nicht als Zeitverschwendung sehen.
Baugefüge und Zustand der Immobilie
Ermitteln Sie, welches tragende Wände sind und prüfen Sie deren Zustand. Halten Sie Ausschau nach größeren Rissen oder anderen Anzeichen von Verfall in tragenden Bauteilen (tragende Wände, Balken, Stützmauern, Poolbecken, etc.). Selbst ein ungeübtes Auge sollte den Unterschied zwischen offensichtlichen strukturellen Mängeln und bloßen äußerlichen Schönheitsfehlern wie etwa Haarrissen im Verputz erkennen können. Es kommt für Sie hier darauf an, die tragenden Elemente zu identifizieren und genauestens zu untersuchen. Oft genügt es mit den Fingerknöcheln an eine Wand zu klopfen um eine Trennwand von einer tragenden Wand zu unterscheiden. Probleme in der Bausubstanz lassen sich nur äußerst schwierig und teuer beheben. Daher ist es wichtig Anzeichen dafür zu erkennen.
Sich vorwölbende Wände oder ein durchhängendes Dach sind schlechte Zeichen und können auf die Notwendigkeit für größere Reparaturmaßnahmen hindeuten.
Obwohl Absenkungen des Bodens auf Mallorca kein großes Problem zu sein scheinen – jedenfalls hört man nicht viel darüber – berücksichtigen Sie es dennoch bei Ihren Überlegungen. Absenkungen werden oft durch den sich verändernden Wassergehalt in weichen Böden verursacht, der die Erde anschwellen und sich wieder zusammenziehen lässt und dadurch das Fundament einer Immobilie mit der Zeit absacken lässt. Ein sich verändernder Wassergehalt kann durch einen fallenden Wasserspiegel oder durch Bäume und Büsche verursacht werden die in ungewöhnlich trockenen Perioden Wasser absorbieren. Eine weitere Ursache können undichte Stellen sein die den Erdboden unter einem Gebäude wegspülen. Dies ist möglicherweise der Fall bei sehr sand- oder kieshaltigen Böden. Das trockene Klima und ein grundsätzlich niedriger Wasserspiegel könnten erklären, warum Mallorca kein Problem mit Bodenabsenkung hat. Halten Sie aber dennoch die Augen offen. Wenn Sie irgendwelche Zweifel haben, muss ein professionelles Gutachten erstellt werden, was in jedem Fall eine gute Sache ist.
Richten Sie Ihr Augenmerk auf das Dach. Handelt es sich um ein Satteldach oder ein Flachdach? Im Falle eines Satteldachs – in welchem Zustand sind die Ziegel oder andere Materialien, die das Dach decken? Wenn es sich um ein Flachdach handelt: können Sie hinaufsteigen, um die Dichtigkeit zu prüfen? Halten Sie sowohl im Haus wie auch außen nach Anzeichen für ein undichtes Dach Ausschau.
Feuchtigkeit ist ein weiterer wichtiger Punkt den Sie prüfen sollten und kann sowohl bei Neubauten als auch bei gebrauchten Immobilien auftreten. Feuchtigkeit lässt sich leicht erkennen; fast jeder von uns hat schon einmal deren Auswirkungen kennengelernt. Feuchtigkeit kann vom Erdboden her durch das Fundament dringen, von außen durch die Wände kommen oder von oben durch ein undichtes Dach. Es kann auch durch eine andere Quelle schlechter Entwässerung verursacht werden. Wenn Sie feuchte Stellen entdecken, müssen Sie versuchen die Ursache anhand ihrer Lage am Gebäude zu ergründen. Man kann Feuchtigkeit immer durch entsprechende Dämmung behandeln, was aber je nach Ursache und Ausmaß ziemlich aufwendig sein kann. Feuchtigkeit ist vielleicht kein großes Problem, sollte aber erkannt werden bevor Sie weiter vorgehen.
Halten Sie auch Ausschau nach Anzeichen von Schädlingsbefall wie beispielsweise von Holzwürmern im inneren oder äußeren Holzwerk oder nach Kot von anderem Ungeziefer. Dagegen kann man jederzeit vorgehen, aber es ist besser wenn Sie im Voraus darüber informiert sind.
Wenn Sie ein Zielobjekt besichtigen, sollten Sie sich eine Meinung über den Gesamtzustand der Immobilie bilden.
Überlegen Sie, ob und was in Bezug auf die folgenden baulichen Aspekte unternommen werden müsste: Anstrich, Verputz, Verkleiden der Wände, Fußboden und Fliesen, Tischlerarbeiten, Zugluftschutz, Isolierung, Außenflächen und Wetterschutz - um nur einige der offensichtlichsten Punkte zu nennen. Wenn Sie mit dem Istzustand der Immobilie zufrieden sind, brauchen Sie für diese Dinge kein Geld auszugeben. In vielen Fällen werden Sie aber in Verschönerungen investieren müssen und das bedeutet, dass Sie dafür ein Budget bereitstellen müssen.
Beachten Sie dabei, dass die Mallorquiner weniger Gewicht auf den Erhalt einer Immobilie und das Äußere legen als Nordeuropäer.
Klima
Bei der Besichtigung einer Immobilie müssen Sie die klimatischen Bedingungen der Gegend berücksichtigen, denn die bestimmen die Auswirkungen der Elemente auf das Objekt. Nach dem Klima richtet sich auch die Wichtigkeit und die Art von Einrichtungen wie Zentralheizung oder Klimaanlage.
Immobilien in südlichen Gebieten wie Mallorca profitieren von einem milden Klima ohne die schwerwiegende Kombination aus Wasser und Frost, die die meisten Schäden an Gebäuden verursacht. Objekte in diesen Regionen müssen nicht so stabil gebaut sein wie in anderen Gegenden Spaniens, und selbst billige, unsolide und schlecht gebaute Häuser bleiben in diesem Klima "irgendwie" erhalten (was erklärt, warum in südlichen Küstenregionen solche Mengen davon existieren). Aber selbst an diesen Küstengebieten ist es klug, sich über die örtlichen Wetterbedingungen der Mallorca-Region wie Regen, Sonne, Temperaturen, Feuchtigkeit und Wind zu informieren und zu überlegen, wie gut Bauweise und Eigenschaften des Objekts daran angepasst sind. Sie werden immer besser oder weniger gut angepasste Immobilien finden.
Die geografische Ausrichtung der Immobilie
Die Himmelsrichtung einer Immobilie sollte bei Ihren Überlegungen eine bedeutende Rolle spielen weswegen der Kompass Ihres Smartphones sehr wichtig ist. Immobilienmakler informieren Sie öfter mal nicht sehr genau darüber.
Die Ausrichtung entscheidet darüber, wie viel Sonne die hauptsächlichen Wohnbereiche vor allem im Winter bekommen. Eine nördliche Lage ist am ungünstigsten, denn dann bekommt das Gebäude normalerweise das schlechteste Wetter und den wenigsten Sonnenschein mit. Eine Ausrichtung nach Norden bedeutet auch, dass die äußeren Wohnbereiche wie Patios und Terrassen, die Sie ja vor allem nutzen möchten, oft für mehrere Monate im Jahr im Schatten liegen und im Frühling und Herbst noch zu kühl sind, um genutzt zu werden. Selbst im Sommer haben sie unter Umständen nur am Mittag direkte Sonne. Daran sehen Sie den Einfluss der Himmelsrichtung auf den Nutzwert einer Immobilie (die Qualität und Menge der Vorzüge, die Sie den Wohnbereichen abgewinnen können). Für einen größeren Nutzwert wäre eine Südlage oder ähnliche Ausrichtungen von Vorteil, obwohl die optimale Lage auch vom Ort und der Umgebung und nicht zuletzt von der Aussicht abhängen. Das kann auf ein Abwägen zwischen Sonne und Aussicht hinauslaufen.
Weitere Kapitelthemen:
Die Besichtigungen organisieren
Da es im Urlaub eher ungünstig ist, nach Immobilien auf Mallorca zu suchen, gibt es zwei Möglichkeiten, Ihre Besuche zu planen.
Informationen über die Verkäufer
Wenn Sie Verhandlungen über den Kauf einer Immobilie beginnen, ist es für Sie umso besser, je mehr Sie über die Verkäufer wissen.
Funktionale Systeme - Installationen
Auf die Installationen der Immobilie wie Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, sanitäre Einrichtungen sowie Heizung sollten Sie Wert legen.
Die Räumlichkeiten der Immobilie
Richten Sie bei der Begutachtung der Immobilie Ihre Aufmerksamkeit auf Küchen und Badezimmer; sie sind sehr wichtige funktionale Bereiche.
Allgemeiner Nutzwert der Immobilie
Wie sind die zentralen Räume und die Wohnbereiche zueinander gelegen, und wie praktisch ist diese Aufteilung? Wo gibt es natürliche Lichtquellen?
Garten, Pool und Parkmöglichkeiten
Begutachtung des Gartens, Pools und der Parkmöglichkeiten bei der Bewertung einer Immobilie. Alle drei können sehr kostenintensive Anlagen sein.
Aussenbereich und Umgebung
Begehen Sie alle Grenzen des Objekts und alle Grenzpunkte und nehmen Sie die Umgebung und Nachbarn persönlich in Augenschein.